美國發展商為甚麼不多建房？

新的開發制度、城市法規，使得土地開發要通過更多的審核，尤其在最受歡迎的地段開發也就更為不易。（Fotolia）

文／林清泉

樓市的供給不足造成03年以來樓價一路上漲，準買家陷入競價苦戰，專家們期盼增建新屋以維持房屋可負擔性，最近前聯邦儲備局主席格林斯潘也打破沉默，擔憂供應房屋太少會使美國經濟停滯。

格林斯潘近日接受CNN訪問時表示：「我們還沒有走出谷底，現在我們的處境是長期停滯。」

格老憂慮營建少

格林斯潘說，在大蕭條前，8%的美國經濟是建築業來帶動的，這個狀態持續了20年；但現在這個產業的卻只佔全美國GDP的4%。

CNN分析指，這個問題令格老不安的原因是，第二次世界大戰後，美國經歷了十次經濟蕭條與復甦，在這十次經濟復甦中，建築業都是帶領經濟反彈的主力動力。但這次這個動力似乎力度不足。

雖然格林斯潘也看到最近新屋增建稍微上升了，但他說：「獨立屋的部份只有2006 年之前的三分之一。」

根據美國商務部本周公布的報告，五月份全美動工數量跌了11.1%，全年增建預期量為104萬戶，這個數字較四月的動工數量大幅降低。四月時預期全年將動工數量為117萬戶，是自 2007年11月以來最高。

新屋營建升溫

雖然動工數量下降，但五月份的房屋營建許可卻大增，申請營建的許可增加至全年128萬戶，上升了11.8%，是自2007年8月以來最高。

自去年七月以來，營建許可一直持續在破百萬戶關卡以上。營建許可的增加代表目前動工數量的下降是短期性，並表現了未來潛在的樓市強勁。

雖然新屋營建數量破了百萬大關，但離正常的每年150萬新屋供給量仍然差距很大，樓市的供給一路追不上市場的需求，為甚麼發展商不能建造更多的房屋呢？

土地是主要原因之一，尤其是市中心的土地更是一地難求。根據全美發展商協會五月份的調查，逾六成發展商認為具備一切必要基礎設施的可營建土地數量是「少」及「很少」，持該看法的發展商的比例是自1997年以來的最高紀錄。

根據CNBC的報導，全美發展商協會副會長Paul Emrath認為，發展商找土地有些難度：「你得能找到土地，你還得能買得起土地，最後你還得說服一些人讓你開發這塊土地，而你最常聽到的就是最後這個問題。」

發展商的難題

新的開發制度、城市法規，使得土地開發要通過更多的審核，尤其在最受歡迎的地段，也就是靠市中心的A級土地開發更為不易。

許多城市的土地價格已超過之前的高峰價，以達拉斯為例，土地價格比過去的高峰期還高出40%，其它城市如北卡羅萊納州的Charlotte及Raleigh，及丹佛、鳳凰城等土地價格也創新高。

因此財力雄厚、能在2008樓市大蕭條中平安度過，後又能及時在2012年前大量屯積土地的發展商們現在就不用愁土地稀少而且昂貴。這些發展商包括Lennar、Toll Brothers、D.R. Horton及Standard Pacific等。

這也是最近兩大發展商Standard Pacific和Ryland宣布合併受矚目的原因之一，專家認為土地是這宗併購的核心所在，土地的擁有權未來還可能導致更多的發展商併購案。◇