沒有綠卡在美國申請樓按是大問題

文／謝子茉 圖／Fotolia

新移民對美國的房地產市場有著重大的影響。根據美國住房研究協會的調查統計，從2000年到2010年期間，擁有房產的家庭的淨增長數量有40%是由新移民創造的。該機構並估計，僅拉丁美州移民的住房擁有率，到2020年將達到50%。

雖然新移民的數量在擁有住房的人中還算少數，只有11.2%，但是比20年前的6.8%已經是非常大的增長。很明顯新移民有著大量的購房需要。但是與美國公民或者綠卡持有者相比，他們會遇到什麼特殊的困難呢？

外國居民可以在美買樓

從法律上來講，非美國居民可以在美國買樓。和外國居民在美國購買任何商品或者做生意一樣，購買房地產也一樣是不需要公民身份的。

同樣的誤解是只有美國綠卡持有者或者公民才可以在美國申請貸款。這也不是必要條件。只要符合了銀行的規定，任何人都有資格申請樓按。

而對外國居民來講，在美國買樓，最大的障礙就是申請貸款。

外國收入難核實

在美國有合法身份的移民，如有穩定的工作，良好的信貸記錄，正常的報稅表，都可以為貸款審批打下良好的基礎，可以和正常公民一樣申請貸款。但是很多時候，外國居民沒有這樣的條件能在美國建立長期的信貸記錄，或者收入證明。

即使外國居民在自己本國有良好的工作收入，但要證明他們的收入和信用就是一項難題。很多時候，這些財務文件甚至沒有英文翻譯，所以需要多一步加工手續。另外一些時候，證明收入的文件在不同國家地區有不同的標準，而沒有像美國這樣統一的用W-2即可算是工資證明。而且即使這些文件都能拿到，因為遠隔重洋，也很難判別這些文件的真偽。

所以許多美國銀行都迴避給外國居民貸款。這導致很多人怕麻煩，因而直接用現金全款購入。但也不是說外國居民就完全沒有希望貸款了。有些貸款公司正在和其它國家的銀行和信貸機構合作，希望能建立信息交換網絡。但畢竟現在只有少數大銀行可以接受這樣的合作安排，而買樓者一定要是這些銀行的客戶才可以。

沒有信貸記錄 利率高

因為貸款有難度，很多新移民選擇直接用現金交易。而現金交易不會在信貸系統上有記錄，所以導致很多人雖然在美國住了很多年，但是完全沒有信貸記錄。這就形成一個惡性循環－－越沒有信貸記錄，越沒法貸款，越沒有信貸記錄。

美國通用的信貸報告能讓銀行在短時間內了解借款人之前的任何交易，以及是否按時還款等信息。在銀行收到這種沒有任何信貸記錄的人的貸款申請時，如果要核查，銀行需要收集借款人所有的房租證明，水電費證明，電話費證明等等，是一項非常繁雜的工作。所以絕大多數銀行都不會接受這種申請者。偶爾有少數銀行可以這樣做，但往往收取很高的利率，來彌補增加的檢查工作的成本。

另一個挑戰是外國居民通常習慣全家幾代人一起還款。首付也是大家付，月供也是大家還。這就讓銀行必須要收集家族每一個人的收入、支出、存款和工作情況，才能作出信貸評估。

事實上，房利美、房地美和FHA是接受非傳統信貸和非常規收入貸款的，只是因為過於繁雜的準備工作，許多銀行不願接受申請。能找到願意提供給外國居民貸款的銀行是關鍵。

非永久居民也可貸款

有些移民是工作簽證或其它類型的短期簽證在美居住的，沒有永久居民證，即綠卡。這也不妨礙他們申請適合自己的貸款。

從貸款銀行的角度看，他們最擔心的是這些人能在美國留多久，所以一個主要的測驗就是要向申請人的雇主調查，看看他們的僱傭期限到底能達到多少年。

房利美和房地美也有針對非永久居民的貸款業務。當然，為了彌補因為時間上的不確定性帶來的風險，往往這類貸款要求更多的首付金額和其它一些限制條件。也有一些不通過房利美和房地美的銀行，可以批核這類貸款，由銀行自己設定貸款規定，所以往往較寬鬆，只是利率很高。

非法移民也能貸款

正常的貸款申請上都要問申請者的社會安全號碼（社安號，SSN），和是否是公民或者永久居民。但這並不意味著非法移民就無法申請貸款。

因為社安號和居民身份的收集並不是法律要求的，而是房利美和房地美等這些批核機構的要求。所以如果可以避開這類貸款機構，申請人的居民身份並不是問題。沒有社安號的人，有些銀行可以幫助申請個人納稅號（Individual Tax Identification Number, ITIN），這是專給在美國居住的外國人申請的納稅號碼。

銀行本身並沒有能力核查借款人的身份是否合法。只要申請人提供所需的的財務信息和信貸記錄，銀行根本沒有辦法知道他是不是非法移民。銀行檢查申請人的駕照，目的不是查看申請人的身份，而是在作造假檢查，銀行更關注的是申請人到底有沒有能力還款。

一些小的社區銀行往往願意多付出精力，幫無證移民申請ITIN，但是這樣的貸款一般利率要比市面上高出至少2-3%。◇