文／勤智
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續兩周回落但仍處於140水平以上，最新報140.04，按周跌1.1%。各區指數全線調整，港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.14%、1.73%、0.91%及2.32%。其它領先指數亦齊齊向下，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別回調0.64%、1.19%及1.29%。八大指數全盤下跌，屬一年來首次。
樓價暫時止升難言轉勢
仔細分析數據有多項發現。首先，CCL自從去年二月以來，除了去年12月底兩周累計跌幅少於0.3%外，基本上未曾兩連跌，可見過去一年多來樓價走勢明顯，政府收緊按揭或令樓價暫時止升。其次就是CCL跌幅是93周以來最大，應與出招滯後效應有關。再有就是新界西跌幅較大，顯示上車盤較受收緊按揭影響，此乃預期之內。港島區及大型單位跌幅輕微。到底指數連跌是成交不足的波幅還是走勢開始轉變暫時難以判斷。即使樓價調整，相信幅度亦不會太大，皆因需求缺口龐大，大型新盤極速售罄，一手市場效力暫告一段落，購買力回歸二手市場。二手盤仍然相當短缺，除零星低價成交外，整體業主態度依然強硬。加上近期股票市場大升，量化寬鬆持續，不排除有部份資金套股換樓，投資者吸納高檔及上車盤，短期樓價維持高位。市況方面，有報道指未來四年私人住宅潛在供應近8萬伙，屬近年新高，是否真有如此數量單位應市，還要看發展商及勞動力。別忘記，十年長策供應私人樓宇目標近20萬伙，政府還未籌得足夠土地支持。即使未來四年供應達標，樓價亦不一定回落，只要發展商以差異化戰略把市場細分，便有能力維持高價。
人口房屋策略環環相扣
政務司司長林鄭月娥出席立法會內務會議討論人口政策，直指特區人口結構將面臨重大挑戰，包括人口老化出生率低勞動力下降，處理問題刻不容緩。她又指鄰國推行人口政策有專門部門，自己卻是兼職處理，有必要強化管理架構云云。她這番話突顯特區處理人口問題無心無力。事實上，人口策略問題已討論十多年，毫無寸進，原因是特區根本沒有人口策略，只有從中國大陸每天150名配額且沒有審查權的入口規定。過去25年就有超過130萬單程證人士來港定居，等於同期特區人口增長的1.4倍。這些人士大部份屬於基層，整體擁有專上教育的只有15%左右，4成多是中港婚姻家庭子女，他們需要房屋、教育及產業上的配合。另一方面，政府明確指出特區正向知識型經濟發展，這與以單程證配額主導的入口政策南轅北轍。筆者無意批評政策對與錯，只是希望道出事實及各項政策配合的重要性。長遠房屋策略與人口策略環環相扣，絕不能各自發展。
鼓勵生育先解住屋問題
由於特區長期奉行高地價政策，樓價極度超越負擔能力問題已困擾特區多年，調控又未能對症下藥，籌組新家庭住屋就是最大難關。當然租住是一個選擇，但面對租金大幅上漲風險，租金支出又蠶食儲蓄首期的能力，推遲置業，是一個長期痛苦的選擇。遲上樓結果就是遲婚，影響生育計劃。即使有能力置業，供樓負擔比率高，加上高通脹，夫婦二人同時工作才可應付。樓價高令新家庭難以擁有充足空間，想多生育亦面對空間不足的困局，鄰國就有因應家庭人口數目而安排置業階梯。今天兒童教育面對巨大競爭，夫婦必須親力親為，不少亦選擇只生一個。特區長期依賴輸入基層人口為增長動力，政府本應要提供足夠資助房，但偏偏卻停建居屋，減少公屋供應，以私營房屋主導樓市，結果令基層墮入劏房，劏房家庭近十萬戶。特區希望吸引海外專才來港以配合知識型經濟發展，特區租金高昂，付出與居住環境相對國外差距太遠，令不少人卻步，國際企業也因此而縮減外籍駐港職員數量。反之，本地專才則因不滿特區發展方向及居住環境而考慮移民者與日俱增。房屋政策沒有配合人口健康發展。
長期以來，政府各部門只顧自掃門前雪，忽略整合人口、產業發展、房屋、教育及養老等策略的重要性，而這些都是長遠策略，不是一時三刻就可達至目標。缺乏全盤策略的代價已在特區競爭力排名、出生率、貧富懸殊、快樂指數不斷反映。◇

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