樓市動向─CCL三連破 累積升幅1.55%

中資財團加入戰團托市 適切居所價格高不可攀

文／勤智

特區樓市供應出現斷層，政府去年實施雙辣稅，令二手供應進一步收緊，需求積壓，但自政府今年5月份減辣以來，特區樓價升勢持續。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續三周創歷史新高，最新報131.61，按周再升0.23%，三周累計升幅達1.55%。

樓市升勢持續

分區指數方面，九龍區微跌0.24%外，港島區及新界西均創歷史新，前者按周彈2.48%，五周累升5.66%，升勢凌厲，後者按周升0.63%，新界東則升1.13%，為歷史次高。

創新高的還有中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass），按周升0.92%，五周內四次破頂。中小型單位領先指數升0.88%，八周內七次破頂，大型屋苑亦升0.97%，直逼紀錄高位。

數據已說明一切，大市升勢明顯且全面，剛性需求強勁，完全蓋過新增供應，雨傘運動對住宅樓市影響極其短暫及有限。市況沒有明顯改變，加上本月二手成交反彈，業主沒有誘因減價，除非外圍突變，短期樓價繼續尋頂。

另外，從成立長策會到現在，時隔兩年多，運房局局長張炳良正式公佈《長遠房屋策略》。策略除了調高未來10年的建屋目標，由47萬伙調高至48萬伙外，其它乏善足陳。局長更指新增的1萬個單位全數撥入資助房屋以回應中低收入階層和年輕家庭渴望置業的需求云云。10年建1萬個單位即每年800個，是否足夠回應上述需求，答案呼之欲出。

中資財團買地轉積極

大陸發展商在特區投地發展並以高溢價搶地趨勢越來越明顯。近日某一發展商與大陸公司合資投得馬鞍山白石耀沙路臨海地，樓面地價創區內新高，達每方呎近5千6百元，較鄰近地皮高三成。業內估計，日後開售實用呎價可達1萬6千元。

讀者應還記得第一塊「港人港地」就是由某大陸集團以高價投得，相當諷刺。自此中資機構連番出手，購得地皮十多幅，涉及總金額超過180億元。

特區樓價已屬全球最高，上升能力受制，下行風險頗高，以溢價投地代表對後市仍充滿信心，印證特區政府將致力把樓價穩定於高位。

相對而言，大陸樓市應比特區更為凶險，來港投資就是走出大陸的踏腳石，既可分散風險，又可提升企業形象，一舉兩得。這些中資企業很多在港上市，以發行新股頻繁集資，融資成本相對大陸低，實行以市場資金融資搶港地。受以上誘因驅使，預期此等中資企業陸續有來，繼續高溢價投地，拉高地價，直接推高樓價。特區政府當然無任歡迎。

壓縮空間提高呎價

房協位於長沙灣的單幢樓在某團體抗議樓價太高的聲音中開售。該盤主打細單位，入場費相對較低，反應熱烈，房協把全數130個單位一次推出發售，樓盤結果接獲4千多個認購，超額認購逾30倍，開賣一小時內去貨九成八。有見及此，房協乘勝追擊，加價盡推同區旗下「港人港樓」另一新盤，最小一房單位4百多呎，入場費近6百萬，已非一般上車盤，但仍然超購十多倍。

從售樓情況看到幾點。其一，由於嚴格限制一人一票，發水成份甚微，即潛在大量真實買家，強勁需求可見一斑，供應短缺，「港人港地」只是杯水車薪，必須長期大量實施，否則毫無效用。那邊廂，狼英已宣佈收回港人港地，正是出師未捷身先死。

其二，只要壓縮住屋空間令入場費銀碼較細，用家便趨之若鶩。發展商的所謂低價只因空間壓縮，呎價絕對不平，近期已明顯有新盤開放式單位及一房單位叫價比較兩房高10%或以上，買家必須留意。

其三，樓盤熱賣帶動入市氣氛，向隅者流向同區其它同類新樓盤，產生協同效應，房協就加價加推，越賣越貴。

其四，壓縮住屋空間被解讀成市場熱熾需求，各大發展商正全面向提供小型單位進發，增加利潤，政府以數量作為策略，忽略適切居所，令適切居所價格高不可攀。◇