再話瓏門 買樓不敗程式：量力而為

文｜吳雪兒 圖｜新地、祥益提供

瓏門在最近推出新樓盤中，屬於比較矚目的，樓盤剛推出時平均呎價過萬元，近日再推出的單位則7千多元，較貼近市場預期。世界經濟正進入調整期，香港樓市也免不了牽涉其中，所以仍有不少觀望的上車客。在北京當局局勢不明朗的陰霾下，樓市的調整方向仍未確定。

位於西鐵屯門站旁邊的瓏門樓盤仍在興建中

新地（00016）旗下屯門新樓盤「瓏門」3日加推124伙兩房單位，平均呎價為7,663元。新地指該批單位已輕微提價2%至3%。今批單位包括52伙5座B及C單位、19伙1座F單位以及53伙1座D、E及F單位。新地副董事總經理雷霆向媒體表示，瓏門銷情理想，於過去幾天假期售出逾300伙，其中超過200伙為兩房單位，當中首批84伙的兩房單位平均呎價為8,148元。截至2日為止，該盤已售出約700個單位，套現約50億元。

瓏門是近期比較受關注的新推樓盤，開售呎價過萬，引來不少市場的觀望。瓏門銷售策略是呎價先高後低，近日推出呎價7千餘元單位。「瓏門每呎7千多元也算正常，現在同區的一些二手樓呎價都要5千多元！」祥益地產總裁汪敦敬說。一開始他就先「申報」利益，主要做二手樓的祥益，也是瓏門的代理。

新樓盤 新常態

汪敦敬說，一手樓推出時，會有一個新常態（New Normal），即是推出一個新的模式，「例如瓏門推『圓方』式的概念：嶄新的商場、格調高的會所，提供高質素生活。」至於價錢是否合理，主要看買家個人是否認為值得，只要有人覺得值得，就會有價。

對於現時一般對買樓持觀望態度的人，汪敦敬說：「我們要搞清楚面對的是甚麼：錢貶值，因為印鈔票。現在很吊詭，樓市和物價同步升值才健康，現在樓市比物價升得慢，錢就要保值，樓市暫時還是成功的資金避難所，透過樓市是較穩健升值的投資途徑，說句笑話是『財息兼收』！」

樓市越管越固

他說，政府和市民對樓市有戒心，所以一直在做「去槓桿」（即減少按揭）的措施，讓樓市更鞏固。「很多人在等樓市跌，但其實不會，操控樓市措施如印花稅、按揭等其實等於鞏固樓市措施，措施可以制約短炒的投資者，但樓價會因為管制而變得更鞏固，所以越不容易下調。」

汪敦敬說，現在全世界都印鈔票，因為大家都印，看不到哪個國家印了多少，因此，貨幣貶值問題難以估量，沒有警號，沒有參照。而香港現在要面對的是整個財富分配的問題，但並不一定通過樓價跌來再分配。

對於梁振英政府推出增加房屋資助措施如每年5,000個免補地價白表名額，協助有興趣置業的中低層人士，並欲遏抑樓價，汪敦敬認為，這原本是讓財富再分配的方法之一，可惜梁把消息宣佈得太早，引致有燈塔效應的反效果。

他說：「增加房屋資助一定會引起樓價上升，因為是增加了房屋需求，所以就要處理樓價上升的問題，過程中要注意誰是最終受惠者，樓價跌等於全世界的財富在燒，對誰都無好處。現在主要是讓樓價升之餘，要有合理財富分配。」而受新增居屋供應量消息所引發的升價，白表族並非受惠一族。「這是政治悲劇，為了要表現他有做事，梁提早半年公佈，然而最好的時間是推行前一個月宣佈。」汪敦敬說。

7月中旬，特首梁振英宣佈每年5,000個白表家庭免補地價購買二手居屋措施將於明年1月實施，引起居屋及私人樓樓價節節上升。近日鰂魚涌居屋苑康山花園再創天價成交，9座高層A室717方呎3房單位，以648萬元易手，呎價突破9,000元大關達呎價9,038元，登上全港居屋樓王寶座。而本周將軍澳6個屋苑的呎價亦齊破頂，當中都會駅呎價高見1.18萬，破將軍澳二手呎價紀錄。

不應廢房屋資助

汪敦敬又認為，若然樓價升，財富要有合適的分配，就應該同時要有房屋資助。

他說：「因為那些無資產的人，想用薪金追（樓價）是不可能的。我相信未來需要資助的人越來越多，因為銀紙一定貶值，物價一定升。」

他分析說，現在有能力入市的人，不買樓的風險最高，他同時建議了一條買樓不敗的方程式，就是要「量力而為」。

有金融界人士認為，現在整個世界經濟進入了一種調整期，重新找回新的平衡。他預測財富會在這次的調節中重新洗牌，當中牽涉最關鍵的因素是北京當局的局勢發展。對於香港樓市，他認為，下調是必然的，只是下調幅度多少的問題。◇
　

瓏門（圈內）為屯門10年間首次推出的新樓盤。