【談股論金】樓市大跌四大原因

財子

根據中原城市領先指數(CCL)，全港最新樓價按月比較下跌2.71%，而大型屋苑跌幅更大，按月倒退3.07%，當中又以港島區的負6.21%最為顯著。

過往數周的調整乃自08年底以來最突出的一次，大行房地產分析員普遍認為2012年本港樓價會下滑15-20%。
樓價跌兩成不算是一個大問題，更嚴重的是這只不過是個序幕，整個調整周期還是剛剛起步，未來數年樓市將永無寧日！

樓價高危四大因素

香港樓市在過去3年之所以能夠急升，有如進入無人之境，不是因為打工仔統統發了財，而是有賴以下四大因素，只是這些因素正在蘊釀著逆轉的過程中。

一．按揭息率

過去：按息史無前例的遭抑壓下去。經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓指出，08年末實質按息不足1%，平均低見0.86%，屬於非理性價格。

未來：劉圓圓表示，去年10月份整體市場平均實質按息已回升至2.44%，創近32個月以來新高，預料未來息率會保持上升勢頭，今年至少升至3%，甚至有機會接近4%水平。

二．樓宇供應

過去：根據利嘉閣地產研究部的資料顯示，在過往5年實際推出新盤的數字遠低於可售新盤單位。例如在2010年，可售新盤有22,149伙，但實際推出的單位僅10,801個。從02至06年，平均實際推出的單位為21,000個，而到了07至11年，平均數字銳減至11,000，不足以滿足本港需求。粥少僧多，樓價夾升。

未來：2012年及以後，樓宇供應量應將逐漸回復至正常水平，發展商在過去數年累積了約60,000個待售單位，提升了散貨機會。

三．資金流動

過去：自雷曼爆煲後，內地資金隨著政策鬆綁不斷流出，當中不少進入了香港樓市。內地人買樓不用驗貨，在電話上亦可以交易，反映了當時資金實在相當泛濫。

未來：大陸貨幣政策靈活性大不如前，即使再減存款準備金率(RRR)，銀行亦未必願意放貸或提供再融資。資金將被迫撤離本港樓市，以作還債。

四．美元反彈

過去：美元長年一蹶不振，造就本港樓市有升無跌。港元與美元掛鉤，港元貶值變相吸引了外地投資者來港購買物業。

未來：世界各地減息連連，美元大幅反彈如箭在弦，屆時定必引發全球通縮，香港樓市劫數難逃。

香港樓市不及鄰國

除了以上提及過的四大因素外，德銀亞太區策略師Ajay Kapur認為在亞太區內，香港樓市屬於最不吸引的地方之一。他根據工作人口比例、本地信貸與GDP比率和租金收益率作比較，發現中港台三地的樓市最不濟，相反看俏印尼和菲律賓。

反過來看，香港樓價還有持續上升的原因嗎？答案似乎是沒有。◇