通貨膨脹中 如何獲益

圖：自1963年來，美國的平均房價指數，股票指數，以及物價指數對比圖。從圖上可以看出，房地產的價值一直穩步隨著通貨膨脹上升，而股票投資波動非常大，遠沒有投資房地產穩健。（來源：ciriosrealestate.com）

　　【大紀元記者陸心銘編譯報導】在任何市場和任何經濟情況下都能旱澇保收的投資，尤其在通貨膨脹中總會獲益的，就是房地產投資。不過如果更明確一些，要獲得收益，您首先要懂得使用按揭貸款來購買該房產。如果您用現金購買，則同樣會受到通脹的影響。雖然我們極力推崇投資房地產的種種好處，但是，購買金額中按揭貸款所付部分占的比例越大，反通脹給您帶來的好處越大。

　　這是您最容易錯過的房地產的好處之一。房地產價格會隨著通脹上升，這樣通過按揭貸款（或大部分用貸款）支付，您可以抵制通脹帶來的影響。而房地產也幾乎是銀行和金融機構優先允許您貸款的唯一資產類別。您需要做的就是了解一些簡單的概念，然後小心借貸和選購您心儀的地產，記住您所擁有的所有東西（除了按揭貸款）的價值，都會隨著通脹而上升。

　　下面就是一些通脹中獲益的策略。

鎖定您的按揭貸款利率

　　按揭貸款的利率波動很大，特別是在通脹時期，所以，在利率較低的時候，要確保將其保持盡可能長的時間。在美國，我們有可能將整個30年按揭貸款的利率（甚至是40年按揭貸款利率）固定在某個數值。而人們往往愛選擇3年的可變利率貸款(ARM，即頭三年利率鎖定，之後恢復到市場利率），這樣造成很大的損失。不要被比30年固定利率低半個百分點的ARM利率誘惑。一旦利率回升到市場價值，您的所得就將被消除。所以，利率鎖定時間越長越好。

不要賣房！

　　通貨膨脹通過兩種機制回報持有房地產的人們。首先，通貨膨脹中，租金上漲，您就會有更多的現金流入，更容易償付按揭貸款利息部分。其次，租金增加，資本值也上升。如果您賣掉房子，就失去了租金收入，或者資產值的增加。另外，如果出售房屋，您可能要支付資本收益稅和折舊回收稅。不賣房，除了特殊情況，是在很多情況下被檢驗過有效的策略。

避免還清本金

　　人們似乎還癡迷於還清按揭貸款，甚至採取「按揭加速」的方式，加速償還貸款。還清貸款是比把錢浪費在瑣碎的東西上要好。但是，您要更好的分配自己用以償還抵押貸款的資本，以便於以後的投資。原因很簡單，按揭貸款是借來的資金，通貨膨脹降低了其價值。當然，債務總額不變，100萬美金在30年後還是100萬美金。但是由於30年內的通脹，使得人們更容易拿得出100萬美金。換種方式說，如果您有100萬美金的貸款，突然得到100萬美金的彩票，您使用它償還清現有的貸款呢，還是作為另一棟1,000萬美金的房地產的首付呢？購買房地產的做法要聰明得多。如果一次性得到100萬美金，就跟10次得到10萬美金，或者100次得到1萬美金一樣，或者您每月償付的本金數量。

另外，本金償付並不免稅，但是利息償付常常是免稅的（有時可能只局限於產生收入的投資物業）。換句話說，通脹增加了您的資產的價值，並降低了您購買升值資產所借貸款的價值。

選擇投資高增長地區

　　人口增長和房地產資本價值增長有著直接關係。不像股票市場，一週內就可以出現或消失，房地產市場的增長是長期的過程，很容易追蹤和利用。如果人口負增長，您的租戶已經離開該城，為什麼還要在那裡購買房產呢？在人口高增長地區，通脹會給房地產帶來更多的利益。

短期增加資產淨值

　　通常，較小的資本支出，就可以大大增加房產的價值。除此之外，沒有其他地方你一旦投資，就可以大大增加財產的價值。而通脹則放大了這一收益。

機不可失 時不再來

　　有一個地產漫畫，描述一個投資商在等待進入房地產市場的最佳時機，畫的是一副骷髏坐在辦公桌前，蓋滿蜘蛛網。現在價格是歷史的低點，通脹在即，利率很低。

　　如果您初涉投資圈，或者您很年輕，我們可以理解您認為我們對於現在就投資地產的告誡聽起來只是一些建議或評級。但是，如果您經歷過前幾輪的地產週期，您就可以看出其中的模式。現在的時刻，是一些聰明的投資商將大大獲益的絕佳機會，還在猶豫不決的人們，將失去這個良機。

　　經驗可能是最好的老師。但是，記住，這並不意味著必須是您自己的經驗！同樣的，對於房地產週期，也可以吸取他人的經驗，包括那些上次失去機會的人們，還有抓住機遇並從中獲得巨大收益的人們。這兩種人都會認可，現在房地產市場有著低房價，即將來臨的通貨膨脹，低利率，還有對於長期投資房地產收益的高度懷疑，現在的機遇也許是我們一生中再也不會有的。
　　所以，現在就行動！◇
　

圖片來源：Getty Images