港人住屋新貴——丁屋（一）

雍翠苑

現在新建的丁屋不但設計有品味，而且不少發展商推出屋苑式管理

　

香港的交通網絡越來越完善，市區與郊區的界線變得越來越模糊，基於設施也日趨完善，幾乎在所住社區都能享用到各類休閒設施，購買到所需日用品，以及食到不同種類的美食，市區人口不斷地向新界邊境地區遷移。雖然從郊區到市區的交通費比較高，但無論樓價還是租金，郊區相對市區還是較便宜，而最大的得益是空氣要清新得多，居住環境亦勝市區，因此近年有不少港人垂青新界新貴——丁屋，考慮從市區搬到郊區。

在新界區，近年聳立了大批樓高數十層的大型樓宇及屋苑，同時別墅式洋房亦不斷興建中。若覺得價錢還是很貴，而又不介意離鬧市遠一點，想享受大一點的生活空間，不少人選擇購買村屋。

購買丁屋須注意事項

購買丁屋，要注意的地方很多，因為丁屋是沒有入伙紙的，丁屋的其中一樣特點，是容許讓新界村民以其特定的規格建屋，只是依從這些規格，例如不准高於某高度，不准佔用政府地方，要有處理排泄物的方法等便可以入住；一般來說，有些丁屋是3層高每層700呎的，但並不是全部都是這樣。比較普遍的是村屋違規僭建天台玻璃屋、密封露台、加建樓層至4、5層高及僭建天台屋等情況，有部份嚴重違規的丁屋甚至被加建至6層，有的擴建至9,000呎等。發展局月前決定分類按次序處理新界丁屋的僭建問題，所以購買時要注意單位是否有僭建物或屬僭建物。

此外，假如丁屋是原居民建成的，即所謂丁屋；這些丁屋在補地價之前是不可以買賣的。但也有很多丁屋發展商，違規買賣丁屋樓花，即未建成的丁屋，也必然是未補地價的丁屋。若購買這類丁屋，風險很大。
另外，對於丁屋來說，政府是不保證有路可到達屋前的，特別是車路。有些車路是要經過私人的土地，以往丁屋使用車路的糾紛時有發生，買家必須留意。

也因此很多銀行都不做丁屋的按揭。如果想購買丁屋，最謹慎的做法是在簽署臨時買賣合約之前，找律師查察有關單位的業權及與銀行達成借貸的協議。

即使現在地產代理監管條例實施了，但地產代理只負責查察，譬如物業之土地註冊署的紀錄中，是否有註有維修令；上手的樓契是否送契，以至銀行不願提供按揭；物業是否有違例建築物等。他們沒有責任保證物業之業權完整，才讓買家簽署臨時買賣合約。查察物業業權是否完整，主要是律師樓的責任。

若是租住丁屋，需要考慮的東西沒買丁屋那麼繁複。若想置業的話，首先須分清「村屋」和「丁屋」條例有異，因為「丁屋」和「村屋」是有分別的，「丁屋」可以說是「村屋」，但「村屋」卻不一定是「丁屋」。有關分別會影響物業買賣的合法性。（待續）

地產風雲

承認房策失誤‧特首民望低企

本文見報之時，特首曾蔭權已公佈任內最後一份《施政報告》。作為地產中人，筆者最關心的，自然是新的房屋政策將如何出台。特首最近公開表示政府在房屋施政上有所失誤，才讓市民難以負擔高昂樓價，對此新民黨主席葉劉淑儀說：「曾蔭權誠懇承認房屋政策失誤，是過往少有，認為是一件好事，因為遲認比不認好。」

那麼是否意味著今次宣佈的房屋政策會有重大改變？除了已落實的「置安心」外，應該還會宣佈復建居屋、增加私人住宅供應、大量興建公屋和其他資助房屋計劃等等，以上提及的種種措施，看來是事在必行，政府似乎已放棄了既定的立場，與反對高樓價者達成共識，承諾回應無力置業者的訴求。

眾所周知，要讓樓價下跌，其實易如反掌，只要當局宣佈推出「八萬五」措施便行，但是樓價低迷時就會有更多的人購房？答案並不是，各位回看「沙士」時的樓市便知道。政府的責任是盡力使市民個個有樓住，而不是人人有自置居所。

樓價的升或跌反映了經濟的興與衰，這是自由市場的定律，過份干預的措施並不一定適當，政府的政策要起到穩定樓市的作用，也就是說樓價高昂時可遏抑，而樓價低迷時要扶持，盡量別讓樓市大上大落。現今市道已提早進入寒冬，如果再推冷卻樓市政策的話，那就是在雪上加霜。

未能審時度世，施政左搖右擺，使得一眾政府高官民望低企，雖然曾特首說：「民望於我如浮雲」，但是看得出他其實非常重視民望，否則他不會一再強調，自己出於良心辦事，並非為博取掌聲，矢言會努力工作至任期最後一分一秒。

香港是自由開放的城市，這裏容納各種不同的聲音，每天面對著眾多言論的抨擊，曾蔭權的民望由7年前上任時的70分，不降至現時的40多分，但他認為並不差：「我已好好彩，經7年洗禮還有40多分是相當不錯，我很感激香港人對我的支持。」也許，他說的是對的，誰敢保證下一屆特首在離任時，其評分不會低於40多分？◇

文：錢正富