綠城困境暴露中國房產風險

【大紀元記者孫雲報道】中國銀監會近日針對綠城房地產集團展開調查。據報道，中共政府正在切斷全國房地產開發商的融資途徑，收緊或禁用他們所能找到的信貸來源。而綠城「調查門」重創了房地產信託融資，引發房地產行業資金緊張的擔憂，導致中國其它許多開發商H股股價和債券價格大跌。

路透社27日報道，北京政府上周又向房地產行業投下一枚重磅炸彈，銀監會要求信託公司展開與綠城集團及關聯企業房地產信託業務的情況調查。

港上市債務最高房產公司

該公司位於中國旅遊城市杭州，專注於開發高端物業，項目遍及中國各地。然而目前，綠城陷入困境。截至6月底，綠城集團債務總額達346億元（人民幣，下同）──近 40%會在未來12個月內到期──與信託相關的負債達50億元。其淨資本負債率高達163%，為香港上市之內地開發商的最高水平。

綠城的盈利數據顯示，目前公司現金流為負值。綠城首席執行官壽柏年表示，目前公司還沒有降低銷售價格的計劃，儘管該公司很可能難以兌現2011年銷售540億元的目標，因為到目前為止僅完成該目標的一半。

綠城誠園的售樓小姐透露，自今年初實施限購以來，該樓盤的買家明顯減少。但該項目的銷售均價已上漲至每平方米36,000元，高於兩年前開盤時的每平方米29,000元。

分析師預計，綠城的困境將蔓延至其它開發商。綠城H股僅上周四一天即暴跌17%，觸及28個月低位。

收緊融資 小開發商前景慘

報道稱，欲推動開發商降低價格、出售庫存的中共政府，正將施力點轉至信託融資，壓制許多像綠城那樣規模較小的開發商賴以生存的融資源泉。這種融資方式雖然成本高於普通貸款，但發展勢頭一直較猛。中國信託公司上半年向房地產行業投入逾2,100億元。全部未償房地產信託貸款超過了6,000億元。

分析師稱，這也給投資房地產這個行業帶來了更高風險。實際上，房地產市場或許已經走到轉折點，各個規模較小的開發商都已陷入慘淡境地。

「銀監會已經在收緊房地產信託融資。只會越來越緊。」一中國信託公司高層稱。

信貸緊縮 貸款條件嚴苛
報道說，中國已禁止開發商從國內股票和債券市場融資。國內銀行也對向開發商放貸持越加謹慎的態度，尤其是小開發商。銀行業人士透露，即使是萬科和中國海外發展之類的大地產商，貸款條件也變得更加嚴苛。

一些銀行不再發放貸款，除非借款人提供足夠的擔保。且通常貸款規模不超過借款人所提供擔保品價值的40%。

而中國開發商實際上也幾乎被海外貸款、信貸和股票市場拒之門外，因中國政府禁止內地公司擔任其海外附屬公司的債務擔保人。與此同時，海外融資成本已經攀升。一家中國中等規模開發商3年期貸款的所有資金成本目前通常高達600個基點，遠高於今年初的400個基點。◇