【經濟法律】利用丁屋政策向政府虛假陳述

⊙黃覺岸

大家知道香港新界的原居民有所謂「丁權」，這一權利容許成年男性可以不用地價興建一些法例上稱為小房屋（small houses）的所謂丁屋，其實這些丁屋絕不是小房間，因為有足700呎的實用空間面積，足以媲美香港的所謂千呎豪宅，足夠一般家庭舒適地居住。

大家也留意到，這些俗稱村屋的丁屋，建築有一定的規格模式，大同小異，因為是受到〈建築物（新界適用）條例〉的桂冠，而豁免於市區的〈建築物條例〉以外。只是這些村屋雖然多是獨立不規則地建成，亦有些是很有規劃，由發展商建築成屋邨形式。發展商要搞這些發展，涉及購買原居民的丁權、土地等原普通法所沒有的複雜法律問題，取得丁權而發展不成之時，問題更麻煩。下面的案例事件不算複雜，為一般人所熟知，但原來有很多問題，特別是涉及在申請過程中對政府的一些失實陳述，會否令到村民與地產商的合約，根本上失效。

Lau Ting Tai V Chung Chun Kwong & Others [2010] 3HKC 352
眾被告人（皆新界原居民，擁有丁權）於發展商及原告人劉女士簽了一份聯合契約（joint deed）發展物業計劃，劉女士則為一些地權的持有者。聯合契約準備發展一批丁屋，發展商負責找更多的丁權持有者及向政府提交符合丁屋政策的申請。若然計劃成功，發展商將會免費送給劉女士兩間丁屋作為提供土地使用權的代價。
聯合契約亦列明，若政府政策有變，或出於大家不能控制的因素，發展計劃告吹，而聯合契約亦失效。由於地權要先轉讓（assign）給地產商，到時地產商承諾會再轉讓（re-assign）給回劉女士。

雖然轉讓契上寫地權以25萬轉給發展商，但雙方從未真正交付費用。不知事故原因為何，發展商稱申請延誤了，但劉女士則入禀法院申請要求發展商馬上將地權交回（re-assign），理由是有關的聯合契約為不合法合約（illegal contract）亦因而無效。在聯合契約失效的情況下，發展商持有的地權只屬回歸信託（resulting trust），劉女士才是衡平法上的利益持有人（beneficial interests）。

非法合約的指稱是技術性。為了申請成功，眾被告人需要虛假地在申請書上報稱沒有任何私下協議安排以出讓他們的丁權。換言之，政府若知道有聯合契約這一安排，可能在政策上不批准發展商的計劃。當然，我們知道任何公文上的失實聲明（false declaration），都是違法的事。

高院判劉女士法律上勝訴，聯合契約為非法合約，土地要交回給劉女士。這些轉讓的契約本身是一項偽裝（a shame），法律上視作無效。合約交換的代價（consideration）25萬只是虛構，而有假設地權由地產商擁有只是為劉女士作為受益者而安排的回歸信託（resulting trust），劉女士作為受益者有權要求發展商將土地交還。

法庭一般而言是不會執行非法的合約，因為普通法的原則是不會鼓勵非法合約的出現。但若然非法合約涉及一些合法權益而法庭不協助受害者討回，法庭亦等同放縱非法合約的出現。◇