香港樓市未來發展何去何從

紅白藍

自2008 年金融海嘯後， 樓價不斷上升， 跟1997 年高峰期相比， 短時間內之升幅度更為驚人， 但情況有所不同， 以現時超低息環境， 息口已相當大分別， 以前由港人撐起樓市，現在內地資金卻無處不在， 樓價之所以仍然高企， 除反映特區政府在房屋政策上沒有遠景， 也該是盡可能避免泡沫進一步擴大， 筆者認為主因是供應不足及資金流入。

儘管政府於去年施政報告為協助無產人士置業安排置安心計劃， 事隔一年，置安心計劃還未推行，最快明年首個位於青衣、約1,000 個先租後買單位，是否按原定計劃推行。

去年11 月19 日引入額外印花稅SSD) 措施， 實行已超過半年， 樓市短炒活動銳減， 雖成功杜絕投資者炒賣物業的活動，可供炒賣獲利的貨源已經減少， 但實際上連用家及可出租的盤源，亦前所未有之少， 從事多年的地產代理朋友跟我說： 從未遇上這樣少盤的情境。主要原因是大部份業主寧願把單位空置， 容易出售， 也不願將單位出租，以免影響新買家之按揭額成數。由於已出租之單位視為投資， 只可做到五成按揭。這措施只是打壓了成交量，樓價卻不倒。

及後政府定期賣地的措施及加快推出土地拍賣， 發展商高價搶奪， 除為庫房帶來可觀收入外， 不但沒法為熾熱的樓市降溫， 仍阻不了樓價的升勢，高企不下， 還創新高價成交。

直至上月金管局收緊樓宇按揭成數， 首次以申請人主要收入來源地是否本港， 作為區別按揭成數高低的界線，若主要收入來源屬非本地，申請按揭成數最少下調一成。以 700 萬元或以下自住物業為例，本地收入人士最高借七成， 非本地收入則最多只能借到六成， 市場成交才略為喘定， 樓市即時進入急凍期。

近期政府更受到多方面壓力及民意下表態， 市民對復建居屋的呼聲此起彼落，更傳出政府有意落實復建， 究竟政府對未來房屋政策發展有甚麼方法呢?現時香港樓市最大的問題是甚麼？大家試想想以現時高地價政策賣地， 最終樓價怎會是一般市民有能力負擔。

特首將會在10 月的施政報告中，就復建居屋與否，作出回應， 即使落實復建居屋， 遠水難救近火，最重要視乎興建居屋選址， 樓宇數量， 對象白表及綠表分配， 單位面積及落成時間等， 我不認為會令樓價大跌， 但短暫影響市場心理是存在。在未來一至兩年供應真空檔期內，求過於供的事實依然存在。由於資金未走，供應仍不足，樓價下跌的機會不高， 除非外圍經濟全面崩潰或者有國家破產，才會影響資金流，屆時樓價才真正有下跌的機會。

我不反對人置業。究竟租樓化算還是買樓穩陣，這個問題沒有定論，最終還是看各人自身的情況和需要。必須平衡社會和經濟兩方面的利益，無論樓價高低，都要以民為本，保持整體社會和諧。◇

紅白藍   資深地產市場策劃經理， 曾出任於多間國內及香港上市地產發展公司。