近期，香港樓市陷入低迷，土地市場需求大幅減少。隨之而來的是政府賣地屢屢流標，賣地收入更創10年新低，加劇財政壓力。這一困局促使地產業界呼籲恢復已停用多年的勾地表制度，視其為解決流標問題的可能對策。 


過去兩年，香港共有8幅政府相關地皮流標，其中大部份為大型地皮，如市建局觀塘裕民坊重建項目及柴灣樂建居等。2023年的流標次數創下歷史新高，市場信心遭受打擊。截至2024年10月，賣地收入僅達37億元，距全年目標330億元差距甚遠。 


流標原因既包括項目規模過大，多數流標的地皮可建樓面逾50萬平方呎，部份甚至超過200萬平方呎。對發展商而言，大規模項目需要龐大資金投入，而當前融資成本高企，資金壓力導致競投意願下降。同一時間，部份項目招標條款複雜，很多地皮附加了政府要求建設的社區設施，如長者院舍、公共停車場等，增加了發展成本與風險。例如柴灣樂建居和荃灣油柑頭的資助房屋項目，由於售價受限制，進一步降低了商業吸引力。 


另外，某些新發展區配套不足，特別是個別地皮位於新發展區，基建及生活配套尚未完善。發展商擔憂成為「開荒牛」，出價因此偏低。東涌106B區即為典型案例，因配套問題導致競投意願低迷。 


當然，最關鍵因素是樓市疲弱與商業地需求低迷，由於樓市不振導致地價前景不明朗，商業地皮則面臨甲級寫字樓空置率居高不下的挑戰。發展商對於購買新地皮興趣寥寥，加劇流標風險。 


恢復勾地表制度的可行性及好處 


勾地表制度於1999年引入，具有市場導向的特點，讓發展商根據需求選擇地皮並報底價，政府在接受申請後公開拍賣地皮。雖然該制度在2013年被廢止，但其在低迷市況下的靈活性和穩定市場的作用值得重新考慮。 


近日長實執行董事趙國雄主動提出應恢復勾地制度，這方面我在今年1月時候已經公開呼籲發展局重新考慮這個建議，之後亦屢次撰文提及，主要認為有以下三大好處： 


減少土地流標風險勾地制度允許發展商按需求挑選地皮，並由他們報出能接受的底價，增加土地成功拍賣的機會。這種由市場主導的模式可減輕政府直接推地的壓力，降低因底價過高或地皮條件不佳導致流標的風險。 


激活土地市場，緩解財政壓力勾地制度吸引資金充裕的發展商積極參與，有助於提升土地市場活力，增加政府賣地收入。在當前財政赤字高企的情況下，恢復該制度能為政府提供急需的財政支持。 


促進北部都會區的開發北部都會區是香港未來發展的重要方向，涵蓋住宅、物流及創新科技等多元項目。勾地制度讓發展商根據需求靈活選擇地皮，有助加快土地供應，避免政府因市場需求錯配而導致項目進度延誤。此外，這種市場導向模式還能吸引更多資源投入，促進區域協同發展。 


雖然勾地制度在其推行的14年間僅批出61幅地皮，批出數量低於招標方式，但其穩定市場的作用和靈活性不容忽視。在1999年亞洲金融風暴後的樓市低迷期，勾地制度避免了因土地流標導致的市場信心進一步受挫，也為地產業的長遠發展創造了條件。 


儘管勾地制度的益處明顯，其過往運作也暴露出一些問題，如大發展商利用市場壟斷地位限制土地供應。為確保制度的成功推行，需進行針對性調整，包括可以引入防壟斷機制，保障公平競爭，例如政府可設立單一發展商的年度勾地數量上限，避免壟斷行為。此外，推出更多中小型地皮，吸引中小型發展商參與，形成多元化競爭格局。 


而針對勾地制度的侷限，可考慮結合招標與勾地模式，增加市場彈性，包括滿足不同市場需求，政府可同時保留現有招標機制，形成「勾地與招標並行」模式。對於資助房屋或重大基建項目，可採用傳統招標方式，而市場導向的地皮則交由勾地制度處理。 


另外針對北部都會區制定特別條款，包括可引入特別條款，規範地皮用途及開發時間表，確保發展進度與規劃目標一致。這些條款還可鼓勵發展商主動參與區域開發，提升整體效益。 

平衡政商關係，實現多方共贏 
 

恢復勾地制度的核心在於平衡政府與市場的角色，理順雙方的合作關係。政府需在保持土地供應主導權的同時，聆聽業界建議，制定更具吸引力的條款，減少不必要的行政干預。 


發展商則需積極配合政府推動重大發展項目，尤其是在北部都會區等高影響力地區的投資上。通過這種合作模式，政府與商界可以實現共贏，為香港的土地供應及經濟發展注入新的動力。 


恢復勾地表制度，對於解決土地流標問題具有重要意義。在樓市疲弱及政府財政壓力加劇的背景下，該制度以其市場導向的特性，為穩定土地市場提供了靈活解決方案。儘管其運作中存在潛在問題，但這些問題可以通過政策優化加以克服。 


 香港需要一個前瞻性、靈活且高效的土地供應機制，而勾地表制度正是這樣的選擇。在政策完善和政商合作的基礎上，勾地制度能為香港土地市場注入新的活力，並促進北部都會區等戰略項目的實現，助力香港經濟的可持續發展。 ◇

------------------

🏵️《九評》20周年
https://hk.epochtimes.com/category/專題/退黨大潮

🔔下載大紀元App 接收即時新聞通知
🍎iOS：https://bit.ly/epochhkios
🤖Android：https://bit.ly/epochhkand