香港樓市持續低迷,最新中原城市領先指數跌至2016年水準,連帶建築業界工程及就業告急。據地產線記者創辦的網媒《胡.說樓市》報道,長實(股票編碼:1113)新盤洪水橋的#LYOS樓盤,向撻訂的買家追收差價,配合樓市下跌,猶如重演97年嘉湖山莊翻版,加上香港政府接二連三出招救經濟及救樓市,撤辣、輸入人才、刺激經濟等政策盡出仍未能阻止跌勢。
《胡.說樓市》報道稱,長實早於六月中已向早前取消交易的買家發出律師信,要求他們在十四日內清還差價,否則將展開法律程序追討。有業主反映,這些差價遠高於想像,較重售後價格的差價高出50%以上。
長實亦於2013年曾向何文田半山壹號撻訂買家追討近6,000萬元物業差價。唯今次追差價正值樓價大幅回落期。
反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報139.18點,按周跌1.26%,跌穿140點,創近8年新低,重返2016年9月底時水準,今年累跌5.45%,較2021年8月191.34點歷史高位跌27.26%。
長實向撻訂買家追差價的著名案例是1997年天水圍嘉湖山莊。高峰期屋苑建築呎價5,000元仍告沽清,同年亞洲金融風暴,樓價暴跌下買家撻訂,長實入稟法院向其追差價,據報最長時間曾追足8年,撻訂買家求情依然被追差價。
現在地產形勢不樂觀,嘉湖山莊案例恐再次出現。
根據中原地產研究部資料,今年上半年新盤錄得308宗撻訂,較去年同期增加18%,期內撻訂宗數最多的三個新盤依次為啟德維港1號29宗,屯門飛揚一期26宗及元朗#LYOS 15宗。
去年政府、市建局及港鐵(股票編碼:066)合共有6幅土地流標,包括3幅住宅官地及一鐵一局的三個項目,令當局今年首季停推土地,而地政總署今年推出的柴灣住宅用地亦於7月因地價標金未達底價而宣布流標。
根據地政總署資料,2024/25財政年度首季(4月至6月)的賣地收入僅為8,198萬港元,連同補地價的22.97億港元,首季地價收入為23.79億港元。今年初的財政預算案,預測全年地價收入為330億元,首季僅達7.2%。
事實上,政府次季亦僅推出三塊土地,由地政總署推出沙田小瀝源的住宅用地及洪水橋工業用地,及由市建局就九龍城啟德道/沙浦道重建項目招標。
據美聯測量師行前者估值10.65億港元,九龍城啟德道/沙浦道重建項目估價則為25.71億港元;而世邦魏理仕則認為洪水橋工業用地估值約58億至70億港元。
樂觀假設三塊地順利出售,將獲得土地收入94.36億港元,連同首季地價收入,上半年合共118.15億港元,首6個月亦僅達全年地價收入目標的35.8%。由此可見,投入賣地的資金萎縮,遠不及目標。然而即使在這樣房屋供應前景受到侷限的情況下,樓市也照樣跌跌不休。
香港政府多管齊下救市,包括樓市撤辣及引入專才及資金等,唯樓價仍持續跌勢,且業內持續看跌。
有線前財經台台長顏寶剛指出,過去近兩年的時間,長實不僅沒有積極投地,反而持續以降價出售物業,政府撤辣後長實進一步以虧本價出售黃竹坑的新盤。這一系列操作顯示出,長實選擇了儘快出售手頭上可售的物業,以加速資金回籠。
香港高才通人才服務協會及香港教聯會今年7月進行專才調查,597份回覆中,僅約9%選擇置業,86%來港人才選擇租屋。
數字或反映專才輸入未能填補香港移民家庭的樓市購買力。地產業界現時將希望放在美國聯儲局減息救港樓市,明報政治專欄李先知指政府亦期望美國減息後巿況會轉好。
翻查紀錄,美聯儲自2022年首季開始加息,由0至0.25厘,加至2023年第三季的5.25厘至5.5厘,加幅達5.25個百分點;同期香港H按實際封頂利率加幅僅1.625個百分點。
若美聯儲每減0.25厘,香港只減0.077厘,換算每100萬港元的按揭,假設分30年償還,減息每月利息支出僅減少45港元。因此美聯儲減息對香港樓市的刺激作用預料有限。◇
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