中國樓市蕭條 為何印度越南卻炙手可熱

隨著跨國產業鏈撤離中國大陸，亞洲各城市的租金正在快速上漲。

彭博社報道說，越來越多的跨國公司正在推行「中國加一」戰略，即將生產從大陸轉移出去，以降低北京與美國和歐盟關係破裂帶來的風險。這種轉移帶動了中國周邊國家或地區的樓價，並與中國房地產市場蕭條形成了鮮明對比。

據仲量聯行報道，2024年第一季度，亞洲地區的租賃總面積比過去五年的平均水平高出5%。印度第一季度簽署的租賃面積是有記錄以來第二高。

根據房地產經紀公司萊坊國際（Knight Frank LLP）的數據，越南胡志明市第一季度樓價較去年同期上漲6.6%，是亞洲漲幅最大的城市之一。

相比之下，根據經紀公司CBRE Group Inc.的預計，中國最大城市的租金在2024年將下降6%。

隨著跨國企業實現供應鏈多元化，印度正在積極吸納中國移出的製造業機會。

目前，印度是三星電子公司最大的手機工廠的所在地，蘋果公司至少7%的iPhone也在印度生產。倫敦法托姆諮詢公司（Fathom Financial Consulting Ltd.）的數據顯示，2023年11月，印度對美國的電子產品出口額佔中國出口額的7.7%，雖然數字不算大，但卻是兩年前的三倍。

在科技和金融領域蓬勃發展的情況下，對當地房地產的需求變得尤其強勁。世邦魏理仕亞太區研究主管金緯表示，越來越多的外國公司開始在印度設立研發中心。

「現在跨國公司的大部份擴張需求都在印度。」金緯說。

根據世邦魏理仕的報告，2023年孟買的租金上漲5.6%，德里的租金上漲3.6%。

印度最大的私營銀行ICICI證券已在孟買的Mindspace Juinagar開發項目中購入了18.8萬平方呎的土地，而美國頂尖晶片公司英偉達（Nvidia）在德里附近的一棟16層大廈中獲得了7.3萬平方呎的新租約。

世邦魏理仕表示，企業正在走出印度的主要商業中心，進入欽奈和浦那等擁有大量潛在員工的科技中心城市。

美國半導體公司高通公司2023年在金奈租用了50萬平方呎，在班加羅爾租用了60萬平方呎。

越南也成為中國製造業的主要替代者。投資越南的外國資金在2023年增加了三分之一，其中大部份都是製造業。蘋果、Intel和三星供應商現在都在越南設工廠，美國社交媒體元宇宙（Meta Platforms，原Facebook）表示正在考慮擴大在越南的投資。

萊坊亞太區研究主管李敏雯（Christine Li）表示，越南的租金增長相比其它國家，上漲得飛快。

「需求確實正在從中國轉移到東南亞其它地區和印度。」她說。

李敏雯說，相比之下，中國寫字樓在大流行期間建設出現延遲，雖然現在看到有大量供應在交付，但需求卻也在直線下降。

萊坊預測，除了南部科技中心深圳會有四分之一的優質寫字樓空置，隨著大量新寫字樓交付，2024年新建商業樓的閒置空間將增加23%。

國際評級機構標準普爾（S&P Global）的最新報告說，中國房地產銷售持續下滑，結構性因素正擠壓受評級的開發商，房地產市場仍在尋底。

標普預期，中國房地產銷售2024年將按年跌10%至15%，如果銷售大幅下降，開發商將不得不考慮其它籌集資金的方式，例如通過出售非核心資產或向股東籌集資金等。

跟中國房地產苦等投資的困境相反，海外投資者正在從那些承接中國轉移鏈的國家中找尋商機。

房地產私募股權公司基匯資本（Gaw Capital Partners）旗下管理著300多億美元的資產。其董事長吳繼偉（Goodwin Gaw）特別看好越南，他的公司在越南擁有Lim Tower等開發項目，這是一棟位於胡志明市市中心的34層建築。

「只要中美之間存在地緣政治」，吳繼偉3月接受彭博電視台採訪時說，「中國加一戰略就會繼續下去。」#

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中國樓市蕭條為何印度越南卻炙手可熱