作為本港其中一個人口稠密的地區，旺角與油麻地正面臨大變天，市建局前年完成油旺地區研究，提出「發展節點」方式將區內達212公頃的範圍重建，要重塑當區成宜居、可持續的「都市核心圈」，並會參照觀塘市中心重建項目，採用「垂直城市」理念發展。有聲音質疑，當區重建後的建築物密度或會更高，部份休憩公園亦會因此消失，令居民失去「抖氣」空間。位於其中一個節點、山東街／地士道街重建項目重建在即，日後將變成何等面貌？重建模式又能否切合大眾需要？

旺角山東街／地士道街重建項目推展在即，料2030/31年度提供300伙單位，並重整公園布局。但項目對當區居民生活帶來的影響仍是未知之數。（唐健豐／大紀元）
旺角山東街／地士道街重建項目推展在即，料2030/31年度提供300伙單位，並重整公園布局。但項目對當區居民生活帶來的影響仍是未知之數。（唐健豐／大紀元）

料2030/31年度落成 基座設社福零售設施

重建的包括樂園大廈等樓宇，它們位於旺角舊區邊緣，與朗豪坊只是一街之隔，為傳統五金舖的集中地，另一面為車水馬龍的奶路臣街，設有不少露天排檔；而在高樓包圍之下有一個由康文署管理的地士道街休憩花園，讓居民有一個寧靜的喘息空間。而地士道街儼如露天街市的「後欄」，日間可見多輛貨車和一堆堆發泡膠箱，不少魚檔攤販會在此卸貨和處理海產。

項目在2020年公布時，不少業主和租戶都表示歡迎，指大廈日久失修且鄰近街市，衛生環境不理想，而且單位滲水嚴重。不過亦有商戶認為，即使日後獲市建局補償，亦未必能於同區覓得相若舖位繼續經營，只能見步行步。市建局表示，已自2022年3月起向受影響的商戶提出收購建議及發放特惠津貼，商戶已全部接受津貼並遷出，又指今次重建不設回遷安排。

山東街／地士道街重建項目於去年3月初完成收樓，地舖只餘下一間重建項目聯絡辦事處。（唐健豐／大紀元）
山東街／地士道街重建項目於去年3月初完成收樓，地舖只餘下一間重建項目聯絡辦事處。（唐健豐／大紀元）

重建吞公園賺錢？市建局：公園面積不變

今次重建項目涉及177個業權，受影響人口600人，料日後提供約300個住宅單位，現時地道士街休憩花園布局將因重建重整，讓花園開放並伸延至街角；新建大廈地下將設有一個約200平方米的地下小廣場，連接重置後的休憩花園入口及地下店舖。根據初步設計概念，該小廣場除了設有零售商店外，亦設有園景綠化、有蓋及無蓋的休憩處，透過融入「地方營造」概念，配合地區特色，為地區注入活力，並帶動人流。

不過，關注社區重建的舊區街坊自主促進組曾引述重建項目附近的街坊意見，表示他們平日一落樓就能使用公園，一旦拆卸或封閉都會十分不便，又稱不明白為何公園作為公共地方，卻被納入為重建項目內，讓他們「賺更多錢」。

地士道街休憩花園屬市區典型的「口袋公園」，平日有不少居民前來。（唐健豐／大紀元）
地士道街休憩花園屬市區典型的「口袋公園」，平日有不少居民前來。（唐健豐／大紀元）

 

根據重建方案，休憩花園布局將重整，部份花園會成為重建後大廈的一部份。（市建局）
根據重建方案，休憩花園布局將重整，部份花園會成為重建後大廈的一部份。（市建局）

市建局表示，由於該花園現時被周邊樓宇包圍，位置隱蔽，日後將花園打通至山東街及地士道街的交界，提升休憩花園的可達性、通透性及地面空氣的流通程度，公園面積不會減少。局方將就周邊環境及使用者的需要作仔細研究，以提供舒適的休憩環境。

市建局擬將旺角一帶小型公園加以活化，建立「微型公園系統」，提升其社區功效。（市建局）
市建局擬將旺角一帶小型公園加以活化，建立「微型公園系統」，提升其社區功效。（市建局）

新社福設施搶別區服務？社署：屬新增名額

根據項目方案，大樓基座部份會預留不少於2,850平方米的樓面面積作政府、機構或社區設施，亦設有獨立升降機大堂連接毗鄰的街道，方便市民出入。社署去年提交油尖旺區議會的文件顯示，為配合油尖旺區的發展及重建項目，未來將提供5項福利設施。不過當時有油尖旺區議員批評，區內服務配額本不足，指社署並非新增服務配額，只是從區內其它地方搬遷服務，變相區內居民沒有得益，亦變相搶去另一區的服務，形容當局是「呃市民」。

社署回覆本報查詢指其中3項設施，即長者日間護理中心、幼兒中心及特殊幼兒中心，共提供210個新增服務名額，一項設施提供一隊新增的體弱長者家居照顧服務隊，及提供一所長者鄰舍中心分處，以紓緩現有中心地方不足的情況。 

署方強調，一直採取多管齊下方式，與相關政策局及部門保持密切聯絡，物色合適的用地提供福利設施，以滿足服務需要，署方會參照《香港規劃標準與準則》，並考慮一系列因素，包括現有福利設施的分布、供應情況和服務使用率、地區特色、因應人口增長而產生的服務需求等，以進行各類福利設施的詳細規劃，回應社區需要。 

社署表示，重建項目提供210個新增服務名額，以回應當區及重建項目的服務需求。資料圖片。（政府新聞處）
社署表示，重建項目提供210個新增服務名額，以回應當區及重建項目的服務需求。資料圖片。（政府新聞處）

本土研究社：重建「食公園」 未必回應社區需要

一直關注油旺重建的本土研究社成員陳劍青表示，市建局在重建項目中「食公園」，並非孤例。例如在2021年啟動的長沙灣兼善里／福華街項目亦有兼併旁邊休憩及社區用地，相信與局方財政受近期賣地成績差的影響有關，未來或只專注進行可佔用公共土地的重建項目，令「三無」或狀態較差的大廈未必能獲優先重建。他提到城規會早期通過修訂規劃指引，容許轉移地積比，日後可能有更多公園集中在偏遠地區或者一幢大樓，大大降低可達度。

陳又指，類似地道士街休憩花園的「口袋公園」（pocket park），不論舊區的基層居民和工作人士都能容易到達和使用，但市建局在《油旺地區研究資料手冊》中提及要將旺角西區內多個零散的公園提升和聚合，擔心其活化的公園設計只為提升土地價值，未必能適切回應社區需要，變成如砵蘭街休憩花園的「翻版」。

有人擔心，重建中活化公園，未必適切回應當區的需要。（唐健豐／大紀元）
有人擔心，重建中活化公園，未必適切回應當區的需要。（唐健豐／大紀元）

需檢討重建模式 「唔係係咁跑數」

談及「垂直城市」模式，陳劍青提到市建局觀塘市中心重建項目，早年向城規會申請提高項目的地積比至12倍，雖然原意是為了減低土地消耗，但區內道路塞車嚴重，質疑會因此弄巧反拙，製造更嚴重的交通問題。另外，他指局方欠缺就提高發展密度對上班人士的影響評估，外國研究顯示，垂直化發展或影響個人身心健康，亦可能造成鄰避效應（NIMBY），對部份擠在同一大廈的設施產生厭惡。

市建局自負營虧的營運模式，一直被批評未有妥善安置受影響居民，並有份造就難負擔的貴價樓。陳劍青指局方為了提高盈利，欲在今後的重建項目中取得更多地積比，但仍未確實解決劏房戶安置以至生活質素等問題，與當初成立時改善住屋水平等宗旨很不匹配，形容社區日後或要承受很大代價。

他指有別於本港常見的單幢樓宇重建模式，新加坡當局在進行市區重建會作通盤規劃考慮，包括重建後作新組屋和社區設施等分布，認為本港有需要檢討沿用廿多年的重建模式，「唔係係咁（為盈利）跑數」。@

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