如果說，過度擴張、掏空家底的恒大爆煲算咎由自取；那麼，穩健經營的「優等生」碧桂園，10月18日未能在寬限期內支付利息、正式債務違約，則暴露了中國房地產業的深層次問題；而有國資背景的標杆房企萬科的轉型痛苦，更預示了中國房地產業的暗淡前景。

10月20日，萬科董事會主席郁亮在一年一度的媒體交流會上說，中國房地產業目前進入了最痛苦的馬拉松「撞牆期」，陣痛比預想的更長、更痛。7天後，萬科發布2023年三季報顯示：前三季度集團累計實現營業收入2,903.1億元，同比下降14.0%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤136.2億元，同比下降20.3%。其中，第三季度跌勢更猛：實現集團營業收入894.2億元，同比下降31.6%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤37.5億元，同比下降22.5%。

稍前，8月25日，萬科創始人、中國房地產業的風雲人物王石在一個論壇上說：將來房地產一定會結構性調整，將之稱為驚雷滾滾烏雲密布也不為過。事實上，王石的憂患意識相當強。早在2018年9月，樓市還被躁熱籠罩之時，萬科秋季例會的主題竟然是「活下去」，那時就開始了轉型。可是，5年過去了，萬科仍在轉型之中，說明這個「轉型」 實在「路漫漫其修遠兮」。

為甚麼呢？一個企業再優秀，置身於暴發了20年的中國房地產業所形成的歷史性困境，想奪路而逃是極難的。

其實，自2021年9月恒大爆煲，戳破了樓市泡沫，中國房地產業的困境就全面呈現了。雖然中共有強大的政策手段，可以控制樓價不准下降，但這也只是扭曲市場信號，而不能扭轉市場衰退。

中國樓市之糟糕，且看兩個官方數據。其一，11月1日，央行發布數據：第三季度末，人民幣房地產貸款餘額同比下降1,000億元人民幣（同比下降0.2%），至53.19萬億元（7.3萬億美元）。這是2005年有數據以來的首次同比下降（比較而言，2021年之前，每年新增人民幣房地產貸款都以萬億計，佔同期各項貸款增量比重，最低17.4%，最高44.8%）。

同期，個人按揭餘額下降4,900億元（同比下降1.2%），至38.42萬億元，為連續第二個季度同比萎縮。個人按揭餘額負增長，這可是歷史性的。要知道，在2021年末之前，個人按揭餘額都是兩位數增長（詳見筆者「中國樓市有多冷，請看三個數據」一文）。個人按揭餘額負增長，表明民眾在提前還按揭、持幣觀望。房子賣不出去，房企的資金鏈就緊張或斷裂，自然就引發了債務危機。

其二，10月18日，國家統計局發布全國房地產市場基本數據：1—9月份，（1）全國房地產開發投資87,269億元，同比下降9.1%；（2）商品房銷售面積84,806萬平方米，同比下降7.5%；商品房銷售額89,070億元，下降4.6%；（3）房地產開發企業到位資金98,067億元，同比下降13.5%。

大家知道，房地產及其相關行業在中國GDP的比重約為25%。現在房地產坍塌了，其對中國經濟的打擊是致命的，目前沒有任何一個新興產業能夠取代房地產的地位。因此，能否對泡沫破裂後的房地產業進行有效的整頓和救治，是中國經濟走出風雨飄搖狀態的關鍵。

從10月21日潘功勝做的「國務院關於金融工作情況的報告」看，措施出台不少，例如：（1）指導金融機構用好3,500億元專項借款、2,000億元保交樓貸款支持計劃， 「金融16條」 中有關政策有適用期限的統一延長至2024年12月31日；（2）今年前9個月新發放個人按揭利率為4.13%，同比下降0.88個百分點；（3）推動降低存量首套按揭利率，近5,000萬筆、22萬億元存量按揭利率下降，平均降幅0.73個百分點；（4）下調二套房利率政策下限，統一全國層面首付款比例政策下限，配合相關部門將首套房認定標準調整為「認房不認貸」；（5）加大民營企業債券融資支持工具支持力度；等等。

然而，上述措施或者力度不大，或者難以大規模落地，結果效果寥寥；而且強硬推「保交樓」，配套措施卻跟不上，導致碧桂園等「優等生」也現金耗盡、債務違約；萬科等標杆房企也難以順暢轉型。中國房地產業的困境已是難以復加了。

這就使各界對10月30日至31日當局舉行的「中央金融工作會議」抱有一絲希望。果然，「中央金融工作會議」對房地產政策論述之多遠超之前的各界「全國金融工作會議」，諸如：（1）健全房地產企業主體監管制度和資金監管；（2）完善房地產金融宏觀審慎管理；（3）一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求；（4）因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等「三大工程」建設，構建房地產發展新模式；（5）穩妥化解大型房地產企業債券違約風險。

然而，這些都是假大空，說的比唱的還好聽，連自己都不信。試想，如果碧桂園的合理融資需求如果真的被「一視同仁滿足」，它還會債務違約嗎（可參見筆者「從碧桂園危機談中國經濟寒冬與政策空轉」一文）？

由此看來，「中央金融工作會議」不是沒看到中國房地產業問題之嚴重，但卻不會對症下藥、實質解決問題，只是唱高調、說空話，讓政策在空中飛。

可以說，中國房地產業病入膏肓，又碰上庸醫看病，只有等死的命了。#

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