目前，在融資渠道收緊以及債務危機的壓力下，大陸的房地產業迎來了寒冬，幾乎每天都有房企在倒閉，不但房價繼續下跌，新開工面積也在大幅減少。而在樓市下行壓力下，不僅有越來越多的城市出台了房價「限跌令」，在一些一、二線城市，還出現了「工程抵押房」井噴的情況。那麼，艱難求生的大陸房企們，尤其是民營房企，要如何才能活下去呢？此外，為了穩定房地產市場，中共監管部門也似乎有意解凍融資環境，真是這樣嗎？我們今天就來關注一下這些話題。
房地產業步入寒冬 倒閉潮和違約潮到來
中共國家統計局15日發布的數據顯示，10月份，大陸70個大中城市的商品房銷售價格繼續下降。以新房價格來看，環比下跌的城市數量是52個，佔比超過七成，比9月份多出了16個。以二手房價格來看，下降的城市數量是64個，佔比超過九成，比9月份增加了12個。
從商品房的整體銷售來看，10月，中國商品房的銷售面積下降了21.7%，銷售額下降了22.6%，與上月相比，降幅進一步擴大，而且，已經是連續3個月保持兩位數的下降。
而從房地產投資來看，10月的房屋新開工面積，同比大幅下降了33.1%，已經是連續7個月同比負增長。同時，土地的成交情況也不理想。前10個月，房地產開發企業的土地購置面積，同比下降了11%，土地成交價款僅增長了0.2%。
目前，市場對大陸房地產業的預期非常悲觀。國際評級機構惠譽18日預測，2022年的中國房地產銷售將比今年收縮10%～15%，在未來3個月，還可能出現更多違約或是債務重組事件。
針對房地產行業下行加劇的情況，一些城市也在試圖維持樓市穩定。據第一財經報道，截止目前，已經至少有21個城市發布了房價「限跌令」。另外，在多個城市，包括廣州、廈門、南京等這些一二線城市，都有很多「工抵房」樓盤正在折價出售，優惠額少則幾十萬，多則上百萬。
所謂「工抵房」，是指開發商抵押給建築商的一些房子。一旦開發商無法如期支付工程款，建築商就可以通過出售這些房子而收回款項。現在這種大量出售「工抵房」的情況，也說明很多開發商的資金都出了問題。
另外，自9月以來，隨著恒大債務困境的加劇，中國房地產的信託投資呈現了大幅下滑。根據用益金融信託研究院的數據，房地產相關信託產品的集資金額，9月比8月大幅下滑了38%，到10月，進一步銳減了55%。這也意味著，中國房企在境外債的發行收緊之後，在信託方面的融資渠道，也在日漸枯竭。
目前，房企面臨的現金流緊張和債務風險，已成為一個行業性問題。根據宏觀經濟學家任澤平17日發布的報告，截至11月12日，中國今年倒閉的房企已經有348家，平均每天就有1.1家房企倒閉；而在全國的百強房企之中，已經有十多家出現了流動性風險和債務危機。
任澤平的報告還預計，再過3～6個月，如果政策還沒有適當調整，可能會有六成以上的民營房企，面臨現金流異常甚至債務違約，因為民營房企的融資成本要更高。從今年上半年來看，民營房企的平均融資成本是6.43%，比國企和央企背景的房企高出了1.59個百分點。
為自救「保命」房企使出渾身解數
目前，隨著大陸房地產業進入寒冬，各家房企為了「保命」，也都在展開各種自救招數，努力活下去。
這些房企，自救的第一招，也是最簡單直接的一招，就是「變賣資產」，中國恒大在這一點上的表現最為突出。
據《華爾街日報》報道，債務纏身的中國恒大在18日表示，將以2.73億美元，出售在恆騰網絡中剩餘的18%的股份，這和香港股市前一天的收盤價相比，價格上大約折讓了24%。
報道還提到，恒大為了還債，已經出售了多項資產，包括兩架飛機、一家中資銀行的股份，和一個香港的住宅項目。
房企用來自救的第二招，就是大股東「輸血」。
第一財經16日報道，為了維持恒大集團的流動性，從7月1日至今，恒大的老闆許家印，已經通過變賣個人資產、或者是質押股權等方式，累計向恒大集團注入了超過70億的現金。
據路透社的報道，中共當局要求許家印，動用一部份個人財富用於還債。而且，許家印目前還在設法出售藝術品、書法作品以及兩處高檔住宅等奢侈品資產。
還有融創中國，14日的時候也發布了一個公告，稱董事會主席孫宏斌，出於對集團的長遠信心和長期支持，以無息借款的形式，將4.5億美元的自有資金提供給集團使用。
融創中國還計劃，通過配售現有股份以及認購新股，獲得總額大約9.52億美元的款項。其中，「融創中國」13日的配售價，比起前一天的收盤價低了10.9%。
另外，據新京報報道，為了拯救股價，不少房企，像是碧桂園、世茂集團、富力地產等企業的大股東，還逆勢增持股份，以求增強二級市場投資者的信心。
房企自救的第三招，就是「贖回美元債」。
從10月份起，房企就掀起了一波美元債的回購潮，有的是為了進行債務置換，以緩解短期內美元債到期的壓力；有的則是為了提振市場信心。
克而瑞在10月20日發布的數據顯示，自今年下半年以來，至少有18家房企回購境外債券及票據，回購次數達到100次，累計金額達到15.6億美元。
其中，中梁控股是最典型的例子。《北京商報》報道，中梁控股10月份回購票據共計2,510萬美元，11月12日又再度回購2宗票據，合計本金總額5,618.2萬美元。而在此之前，中梁控股已經進行了25次的境外債券的贖回動作，合計贖回2021年四季度、以及2022年到期的境外債1.29億元。
此外，房企也採取交換要約的方式，來避免美元債違約。例如：陽光城就通過交換要約，也就是用條件更優厚的新合約代替舊合約的方式，成功將三筆美元債展期。
負債纍纍的恒大，過去1個月，也設法在30天的寬限期結束之前，支付了3筆逾期的美元債利息，從而暫時避免了違約。
顯然，中國房企正在竭力避免美元債的違約風險。這是為甚麼呢？
明年是美元債到期高峰 中共謹慎處理危機
近年來，由於中國境內融資管理日漸嚴格，發行海外債成為房企重要的融資渠道。中國指數研究院的統計數據顯示，從規模來看，自2017年，房企海外債融資開始快速增長，2020年時，達到峰值4,540億元人民幣，3年就翻了一倍。
克而瑞的數據還顯示，從2021年開始，中國房企每年到期的美元債，都達到了3,000億元人民幣以上。其中，明年到期的美元債規模最高，達到了3,755億元。
但是最近，從中國恒大、花樣年，再到新力控股和當代置業，中國房企接連出現了美元債兌付危機，導致了美元債的價格下跌、房企評級下滑。據第一財經報道，從華夏幸福開始，截至今年10月，出現債務違約的房企數量已經上升到了9家。
所以，中國的房地產債務危機，已經引起了國際關注，像是最近，美國財政部和美聯儲都表達了關注。
14日，美國財政部長耶倫表示，正在密切監測中國房地產業的風險，因為這是中國經濟的一個重要部門，佔到需求的30%左右。
這之前，11月8日，美聯儲也發出警告，稱中國房地產行業的債務危機，有可能威脅到全球市場和美國經濟。美聯儲在半年一次的金融穩定報告中，對中國企業的債台高築和中共政府應對債務危機的方式表達了雙重的關切。
對中共來說，如何謹慎處理房地產危機，尤其是地產美元債的違約風險，確實是一大煩心事。
路透社曾在10月底報道說，中共監管機構正在密集開會，對房地產企業債務做前瞻性預判，並要求持有大量美元債的房地產企業對自身還款風險進行評估，避免出現「違約潮」。
國企融資環境回暖 民企仍在掙扎求生
目前，北京當局對房地產融資的監管，看上去也有了一些放鬆的跡象。
11月9日，中國銀行間市場交易商協會，還舉行了房企代表座談會，有多家大型國企和民營房企參加，被認為是融資環境有望「解凍」的信號。
據克而瑞統計，11月10日以來，共有25家房企及城投企業，宣布在銀行間市場融資，所涉及的金額達到287.8億元人民幣，而且，這一輪房企融資的審批速度也相對較快。從募資說明書來看，這些企業所募集的資金，大多用在了償還舊債上。
但是，當前發債的企業都是城投公司或者是央企、國企，主要是利用政府的信用進行背書，這也顯示，民營房企的融資環境還沒有改善。
目前，民營房企不僅面臨「銷售回款難」和「融資借款難」的雙重困境，甚至還面臨一些金融機構的抽貸行為，所以是難上加難。
因此，不少民營房企當前的策略就是：為了保命，能不投資就不投資，能不花錢就不花錢，而且要通過變賣資產等方式來籌集資金，目標就是一個——「安全過冬」。＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李松筠
編輯：蔚然、宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：文靜
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