全球領先的房地產服務商戴德梁行（Cushman & Wakefield）於本周發表2023年上半年大灣區住宅市場及商業物業投資市場回顧及展望。今年上半年，經濟復甦步伐未如預期，投資者普遍持審慎觀望態度。大灣區整體住宅市場在通關後出現先升後回的情況，但整體一手銷售數字則較去年有所改善。環球息率高企下，商業物業大手投資市場（億元人民幣以上）同樣轉靜，總投資額明顯較去年回落。展望下半年，期望各城市政府能陸續放鬆樓市調控措施，令大灣區住宅市場能穩定發展；至於投資市場，預期房地產基金及機構投資者將更聚焦尋找與基礎設施公募REITs相關的投資機遇。

大灣區住宅市場

2023年上半年大灣區整體一手住宅成交宗數錄得約22.2萬套，由於在疫情影響下去年基數屬較低水平，加上今年開發商推盤速度加快，銷售數字同比和環比分別升16.1%和4.7%，但升幅主要在第一季度反映。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生表示：「在通關初期，今年首季大灣區住宅市場成交曾一度反彈，傳統『金三銀四』旺季的表現亦明顯比去年暢旺。然而，通關的刺激作用未能持續，前期積壓的剛性需求也難以支持樓市繼續回暖。自4月起，住宅成交再次放緩，以一手銷售數字為例，6月銷售套數比3月高峰期跌超過四成，可見市場缺乏上升動力。至於下半年成交量走勢方面，還需視乎整體經濟基調。近月各市政府陸續放寬樓市調控政策，包括放寬『參考價』和『限購』等措施，預料下半年每月將平均錄得約三萬五千宗至四萬宗成交，使2023全年總成交有望達到43至46萬宗，比上年升約7至15%。」

住宅價格方面，雖然部份城市一手成交價錄得升幅，但主要受優質新盤的銷情推高均價。相反，二手價格更能反映市場實況，以具指標作用的深圳為例，根據戴德梁行提供的深圳中高端二手住宅價格指數，2023年第二季二手樓價較2021年頂峰回落8.9%，這意味二手市場有著下行壓力。不過，樓價調整亦利好自用型買家入市。在『房住不炒』的大方向下，相信內地政府對樓市調控政策的調整將保持謹慎，預料下半年樓價仍然有5%的調整空間。

大灣區商業物業投資市場

環球經濟復甦速度緩慢，加上國外市場普遍息率高企令外資借貸成本上升，投資者普遍持審慎態度，市場活動主要由內地資金支撐。2023年上半年大灣區商業物業投資市場（億元人民幣以上）轉靜，總投資金額錄得約282億元人民幣，比去年同期跌10.5%，但大灣區佔全國億元以上大宗交易31.5%，再創新高，對比2018年大灣區概念初出台時的18.0%，可見大灣區的比重越來越高。大灣區商業物業投資仍以深圳和廣州最為活躍，其中，廣州在上半年表現亮眼，總成交金額累計132億元人民幣，已超過其2019年全年金額，為過去5年上半年最高。

交易金額及商業物業投資類別

2023年上半年大灣區共錄得32宗億元人民幣以上的交易。以投資金額劃分，當中11宗為10億元人民幣以上的交易，佔大灣區整體交易宗數約34%，佔比較上年的39%回落；另外，10億以下的成交錄得21宗。過去半年，投資市場的平均交易額有下降的跡象，主要因為在經濟不明朗因素影響下，業主比以往更願意減價求售。

以物業類型劃分，寫字樓／研發辦公物業繼續主導商業物業投資市場，佔2023年上半年總投資金額超過一半。戴德梁行中國資本市場執行董事陳彩麗女士解釋：「在弱市下，開發商為改善現金流，容許較大的議價空間，在更合理的回報水平下，對自用型買家和投資者來說都是入貨的好時機。」

陳彩麗女士補充：「另外，內地政府繼續積極推動基礎設施公募REITs的發展，為房地產投資者提供更多清晰的注資途徑，對外資和機構性投資者來說尤其吸引。在政策支持下，國內REITs市場高速發展，高端製造產業園／工業園、長租公寓、倉儲物流等物業的市場關注度飆升。以產業園為例，租客以電動汽車、生物醫藥和新能源等新興行業為主，投資者受其增長潛力吸引。另一方面，居民對租房需求不斷攀升，加上政府大力支持長租公寓市場發展，相關的成交金額在上半年佔比已躍升至24%。近期C-REITs試點資產類型更擴容至消費類基礎設施，相信將有助推動更多民生商場、購物中心、百貨商場等物業成交。展望下半年，相信會見到市場將有更多物業項目出售，而開發商及業主開價將更靈活貼市，減少買賣雙方拉鋸的局面。」＠

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