本研社揭：蠔殼圍業權頻交易 質疑財團囤地

上屆政府《施政報告》提倡發展「北部都會區」，當中涉設立三個保育公園包括南生圍、三寶樹及蠔殼圍，相關私有土地將會被收回。有調查指出，蠔殼圍相關地段業權，於過去廿年交易頻繁，疑涉財團囤地情況，而當中最大的一組財團可獲利逾10億。

本土研究社今日發表《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》調查報告，分析蠔殼圍濕地業權分布，當中檢視了2000至21年近20年間所有交易紀錄，發現區內曾經易手的地段數量達904個，按面積佔約47%，即近半已易手。

而透過業權調查904個地段發現，調查報告發現背後的買家涉及超過130個公司或個人單位。分析這些買家背後的關係後，本研社判斷在蠔殼圍擁有超過10萬平方呎土地業權的買家一共有7組，包括「龍豐」、大陸政商界，當中4組買家都涉及離岸公司操作，而多個地主皆透過離岸公司操作，本研社認為是隱藏了背後的真正買家。

本研社亦指出，蠔殼圍七大買家組別的買地平均呎價為92元，根據收回土地補償機制第二級補償，將可獲每平方呎634元，幾乎相當於購入成本價7倍，若然業權人爭取並得以私人發展蠔殼圍，土地呎價更可達上萬元，利潤以百倍計。

而當中持有最多地段、最大面積的藥房集團「龍豐」(圖2)，於2017-2021年買入土地時每個地段平均呎價為94元，總成本約1.9億元。若按最高的第一級別補償率收回，政府將需要以26.4億元公帑作為收地補償。即是說，「龍豐」投資蠔殼圍濕地，帳面利潤將高達約24.5億元。即使政府以第二級補償收回土地，「龍豐」仍然可以獲得約13.2億。

據了解，現行《北部都會區發展策略》並未有對新發展過程中可能出現的土地投機活動作出積極規管措施，以及未能及時落實保育方案，變相是製造了投機空間。

本研社擔憂，「當政府都剷平保育區濕地，將對未來其它濕地保育失卻理據，令私人囤地者『有樣學樣』。而當政府以這樣的思維推行保育政策，帶來的投機囤地、規劃走樣、環境破壞，影響就不限於蠔殼圍、不限於新田科技城，更會漫延至整個北部都會區乃至所有發展項目」。@