2008年的房地產市場崩潰,至今讓許多美國人不寒而慄。

近幾十年來,很少有哪件事能夠比當年那場慘烈的房地產泡沫破裂,更能讓美國的房主們感到心驚。在房屋需求突然下降之前,不負責任的貸款政策與源於次級抵押貸款的高市場庫存,也一起發揮了作用,於是,一個房地產業的「天坑」,突然就出現在眼前了。

成千上萬的美國房主們看到,他們的房屋價值迅速一落千丈。在歷史性的市場崩潰之後,美國經歷了自20世紀30年代大蕭條以來的、最嚴重的經濟衰退。

如果把目前的美國住房市場出現的降溫趨勢,與2008年房地產崩盤前的情況相比較,那麼,其對比結果已經引發了一些經濟學家的危險警告。

一項分析顯示,在近期建設熱潮中新建的房屋即將湧向市場的時候,對住房的需求卻正在迅速下降。

目前正在建造的私人住宅數量超過170萬套。

即使是最熱門的房地產市場,包括西雅圖、鳳凰城、波士頓、三藩市、丹佛和達拉斯等城市,也感受到了需求暴跌的刺痛。

事實上,美國的樓價現在正經歷著自2008年房地產崩盤以來的、最嚴重的自由下跌。同時,關於經濟衰退即將來臨的討論也越來越激烈。但許多房地產業內人士強調說,目前的樓價下跌,同大蕭條期間所發生的情況完全不同。

雖然兩者之間可能真的並不同,但在2023年,美國住房市場仍然可能會面臨一段艱難的旅程。

利率因素

Boyd Rudy對本報美國記者表示:「這一次,有許多因素都可能使最終結果變得更好,或者變得更壞。」

Rudy是位於密歇根州的Dwellings住宅公司的助理經理人。他評論說,對於目前低迷的住房市場未來將如何發展,經濟和利率都起著關鍵作用。

他指出,儘管目前存在通貨膨脹,但美國經濟仍然「相對強勁」,利率仍然「相對較低」,如果市場再次出現崩潰,它可以緩衝 其帶來的打擊。

魯迪說:「然而,如果利率繼續大幅上升,就可能會使問題近一步惡化。」

在購房方面,抵押貸款利率嚴重影響了需求。在今年,30年期固定利率抵押貸款平均利率,在10月份達到了超過7%的峰值。截至11月17日,該平均利率回落後徘徊在6.61%左右。

美聯儲今年的大幅加息,是為了遏制爆炸性上漲的物價。

另一份報告指出,在5月份,美國一些地區的樓價已經被過高估值了75%。同時,新的住房建築熱潮已經開始迎頭趕上,庫存不足問題迅速緩解。所以,對新抵押貸款的需求一直在快速下降,

儘管需求下降,但一些行業專家表示,這次不可能再發生2008年那樣的房地產蕭條了。

房地產開發商和經理人Bill Samuel就該問題對本報評論說:「我不認為,我們會看到類似於2008年的房地產崩盤。然而,我相信,如果利率繼續保持在目前的水平,樓價將繼續下降。」

Samuel經營著藍梯開發公司(Blue Ladder Development)。自2013年以來,他一直在芝加哥地區工作。儘管有相似之處,但他說,以前和現在的住房泡沫之間,有一個重要的區別。

他解釋說:「在2008年,有大量的不良貸款產生,造成了大規模的取消贖回權的浪潮……這是當時房地產崩潰的最終動力。而在2022年,我們的止贖率仍然接近歷史低點。」

路易斯安那州的3F房產公司的總裁Carl Fanaro也對此觀點表示同意。

他對本報解釋說:「兩者之間的根本區別在於,2008年的崩潰,是由有問題的貸款產品引起的。這導致了大規模的取消抵押品贖回權的浪潮,並使許多人在尋找住房時,無法獲得購房的資格。」

但不可否認的是,儘管存在差異,但今年的對房屋的需求,確實已經全面大幅下降。

諾克斯維爾地區(Knoxville)的房地產經理人Jean Chung表示,她也注意到了對房產需求的下降。她告訴 本報說:「我終於迎來了安靜的周末,已經好幾年沒有這樣的情況了。搬到田納西州的人流已經放緩了。」

她指出,雖然美國有可能正在走向另一次經濟衰退,但她仍樂觀地認為,情況不會像上次的房地產市場崩盤那樣糟糕。

她解釋說:「我非常信任的一位貸款官說,像那些在2008年危機中獲得高風險貸款並因此陷入困境的人,她們現在是不能批准『貸款』的。」

供應和需求

目前的美國房地產泡沫,是在兩年的疫情繁榮期間形成的。相比之下,在2008年,是低利率和過於寬鬆的貸款政策,推動了房地產危機的爆發。

經過2020年的數月疫情封鎖,以及之後的經濟螺旋式上升後,一波又一波的美國人,開始搬離此前樓價和租金都較高的城市和州。幾乎在一夜之間,在另一些地區的房地產市場上,突然就出現了超高的需求。

當時,由於供應鏈的問題,新的住房建築繼續落後於需求。全美國範圍內的新建住房短缺,進一步加劇了這種情況。

現在,建築業終於迎頭趕上了,但卻已時過境遷,時機卻糟得不能再糟了。

截至7月,美國房屋銷售同比下降了20%。到9月底,30年固定利率的新抵押貸款申請數量,已降至25年來的最低點。

同時,在美國的房地產市場上,已經有了10.4個月的新房供應量。這是自2009年以來的最高水平。因此,我們所看到的是,現在正在建造的房屋的數量,已經超過了購買這些房屋的潛在業主數量。

而這一次,被過剩的庫存所困住的,可能是房屋建築商,而不是在上次危機中焦頭爛額的銀行家們。

Fanaro說:「新房建設幾乎會戛然而止,因為開發商現在已經處於水深火熱之中。許多在過去五年中獲得了巨大回報的、各種類型房屋的建築商,『現在』都已被庫存困住了。」

Samuel預測說,在2023年,樓價可能會下降5%—15%。他還補充說,在他所在的地區,近期已簽約未完成過戶的購房數量,同比下降了66%左右。

「如果這種趨勢繼續下去,這可能會是房地產市場從賣方市場轉向買方市場的一個早期跡象。」

不過,對一些人來說,現在就斷定,同2008年的房地產蕭條之間的巨大差異,是否足以保證當前的房地產市場會有更好的結果,仍為時過早。

Rudy說:「雖然相對於上一次的房地產市場崩潰,現在有了更多的法規。但目前還不清楚,這些法規是否足以防止另一場危機的爆發。」#

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