2008年的房地產市場崩潰，至今讓許多美國人不寒而慄。
近幾十年來，很少有哪件事能夠比當年那場慘烈的房地產泡沫破裂，更能讓美國的房主們感到心驚。在房屋需求突然下降之前，不負責任的貸款政策與源於次級抵押貸款的高市場庫存，也一起發揮了作用，於是，一個房地產業的「天坑」，突然就出現在眼前了。
成千上萬的美國房主們看到，他們的房屋價值迅速一落千丈。在歷史性的市場崩潰之後，美國經歷了自20世紀30年代大蕭條以來的、最嚴重的經濟衰退。
如果把目前的美國住房市場出現的降溫趨勢，與2008年房地產崩盤前的情況相比較，那麼，其對比結果已經引發了一些經濟學家的危險警告。
一項分析顯示，在近期建設熱潮中新建的房屋即將湧向市場的時候，對住房的需求卻正在迅速下降。
目前正在建造的私人住宅數量超過170萬套。
即使是最熱門的房地產市場，包括西雅圖、鳳凰城、波士頓、三藩市、丹佛和達拉斯等城市，也感受到了需求暴跌的刺痛。
事實上，美國的樓價現在正經歷著自2008年房地產崩盤以來的、最嚴重的自由下跌。同時，關於經濟衰退即將來臨的討論也越來越激烈。但許多房地產業內人士強調說，目前的樓價下跌，同大蕭條期間所發生的情況完全不同。
雖然兩者之間可能真的並不同，但在2023年，美國住房市場仍然可能會面臨一段艱難的旅程。
利率因素
Boyd Rudy對本報美國記者表示：「這一次，有許多因素都可能使最終結果變得更好，或者變得更壞。」
Rudy是位於密歇根州的Dwellings住宅公司的助理經理人。他評論說，對於目前低迷的住房市場未來將如何發展，經濟和利率都起著關鍵作用。
他指出，儘管目前存在通貨膨脹，但美國經濟仍然「相對強勁」，利率仍然「相對較低」，如果市場再次出現崩潰，它可以緩衝 其帶來的打擊。
魯迪說：「然而，如果利率繼續大幅上升，就可能會使問題近一步惡化。」
在購房方面，抵押貸款利率嚴重影響了需求。在今年，30年期固定利率抵押貸款平均利率，在10月份達到了超過7%的峰值。截至11月17日，該平均利率回落後徘徊在6.61%左右。
美聯儲今年的大幅加息，是為了遏制爆炸性上漲的物價。
另一份報告指出，在5月份，美國一些地區的樓價已經被過高估值了75%。同時，新的住房建築熱潮已經開始迎頭趕上，庫存不足問題迅速緩解。所以，對新抵押貸款的需求一直在快速下降，
儘管需求下降，但一些行業專家表示，這次不可能再發生2008年那樣的房地產蕭條了。
房地產開發商和經理人Bill Samuel就該問題對本報評論說：「我不認為，我們會看到類似於2008年的房地產崩盤。然而，我相信，如果利率繼續保持在目前的水平，樓價將繼續下降。」
Samuel經營著藍梯開發公司（Blue Ladder Development）。自2013年以來，他一直在芝加哥地區工作。儘管有相似之處，但他說，以前和現在的住房泡沫之間，有一個重要的區別。
他解釋說：「在2008年，有大量的不良貸款產生，造成了大規模的取消贖回權的浪潮……這是當時房地產崩潰的最終動力。而在2022年，我們的止贖率仍然接近歷史低點。」
路易斯安那州的3F房產公司的總裁Carl Fanaro也對此觀點表示同意。
他對本報解釋說：「兩者之間的根本區別在於，2008年的崩潰，是由有問題的貸款產品引起的。這導致了大規模的取消抵押品贖回權的浪潮，並使許多人在尋找住房時，無法獲得購房的資格。」
但不可否認的是，儘管存在差異，但今年的對房屋的需求，確實已經全面大幅下降。
諾克斯維爾地區（Knoxville）的房地產經理人Jean Chung表示，她也注意到了對房產需求的下降。她告訴 本報說：「我終於迎來了安靜的周末，已經好幾年沒有這樣的情況了。搬到田納西州的人流已經放緩了。」
她指出，雖然美國有可能正在走向另一次經濟衰退，但她仍樂觀地認為，情況不會像上次的房地產市場崩盤那樣糟糕。
她解釋說：「我非常信任的一位貸款官說，像那些在2008年危機中獲得高風險貸款並因此陷入困境的人，她們現在是不能批准『貸款』的。」
供應和需求
目前的美國房地產泡沫，是在兩年的疫情繁榮期間形成的。相比之下，在2008年，是低利率和過於寬鬆的貸款政策，推動了房地產危機的爆發。
經過2020年的數月疫情封鎖，以及之後的經濟螺旋式上升後，一波又一波的美國人，開始搬離此前樓價和租金都較高的城市和州。幾乎在一夜之間，在另一些地區的房地產市場上，突然就出現了超高的需求。
當時，由於供應鏈的問題，新的住房建築繼續落後於需求。全美國範圍內的新建住房短缺，進一步加劇了這種情況。
現在，建築業終於迎頭趕上了，但卻已時過境遷，時機卻糟得不能再糟了。
截至7月，美國房屋銷售同比下降了20%。到9月底，30年固定利率的新抵押貸款申請數量，已降至25年來的最低點。
同時，在美國的房地產市場上，已經有了10.4個月的新房供應量。這是自2009年以來的最高水平。因此，我們所看到的是，現在正在建造的房屋的數量，已經超過了購買這些房屋的潛在業主數量。
而這一次，被過剩的庫存所困住的，可能是房屋建築商，而不是在上次危機中焦頭爛額的銀行家們。
Fanaro說：「新房建設幾乎會戛然而止，因為開發商現在已經處於水深火熱之中。許多在過去五年中獲得了巨大回報的、各種類型房屋的建築商，『現在』都已被庫存困住了。」
Samuel預測說，在2023年，樓價可能會下降5%—15%。他還補充說，在他所在的地區，近期已簽約未完成過戶的購房數量，同比下降了66%左右。
「如果這種趨勢繼續下去，這可能會是房地產市場從賣方市場轉向買方市場的一個早期跡象。」
不過，對一些人來說，現在就斷定，同2008年的房地產蕭條之間的巨大差異，是否足以保證當前的房地產市場會有更好的結果，仍為時過早。
Rudy說：「雖然相對於上一次的房地產市場崩潰，現在有了更多的法規。但目前還不清楚，這些法規是否足以防止另一場危機的爆發。」#
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