美國樓市六大趨勢

不管你是房主還是租房客，想買房還是賣房，抑或是仍然在觀望等待入市。幾乎每個人都想知道房地產市場的動態，感知一下市場的冷暖。

因為市場是一個動態的環境。雖然房價暴跌對買家來說是件好事，但同時也會讓賣家陷入恐慌和極度失望，最糟糕的情況下，還會讓房地產業陷入衰退，就像十年前房地產泡沫破裂時呈現的景象。與此同時，市場上新屋供應不足可能會導致購房者和租房者的房價、租金飆升。

哈佛大學住房研究聯合中心（Harvard University's Joint Center for Housing Studies）最近發布的年度《全國住房狀況報告》（State of the Nation's housing report）顯示，目前新房建築不足正在加劇全國住房的短缺，並因此導致房價上漲。

該中心高級研究員Daniel McCue表示：「主要的結論是，房地產市場非常強勁。但由於多年來房屋建設水平較低，導致了住房短缺。致使市場競爭加劇，從而推高了房價。最終導致人們承付能力減弱，買不起房！」

房屋擁有率再次上升

過去兩年，全美房屋擁有率再次上升，2018年達到64.4%。這一數字較前一年增長0.5%，新增完成交易房產達到160萬戶。

這是個大好消息。在金融危機期間，隨著大量喪失抵押品贖回權的案例席捲美國，房屋擁有率大幅下降。McCue說，現在房屋擁有率又回到了1985年到1995年間的水平。

這主要是因為更多的千禧一代和年輕的x一代（Gen Xers）湧入房產市場。2016年至2018年，又有110萬套房產完成交易。McCue說：「越來越多的年輕人長大成人，到了結婚生子的年齡，進入到首次購房者的黃金時代。」

儘管美國許多地區的房價都創下了歷史新高，抵押貸款利率也在不斷上升，但住房擁有率卻出現了上升。報告顯示，2012年，經通脹因素調整後的月供中值僅為1,176美元。但僅僅6年後，這個數字就躍升了51%，達到每月1,775美元。

Realtor.com首席經濟學家Danielle Hale表示：「儘管購房者面臨各種負擔能力方面的挑戰，但房屋擁有率仍在上升，這一事實反映出擁有住房的美國夢對人們有多麼重要。」

租房戶越來越少

如果房屋擁有者數量在上升，就意味著租房者的數量在下降。2017年到2018年，租房戶數下降了11萬，至4,320萬。這與過去12年形成了鮮明對比，當時的租戶數量每年增長近85萬戶。

租金上漲可能與此有關，2018年租金同比上漲3.6%，2017年為3.8%。

「租金很高，而且還在上漲。」 Hale說。但是，由於人們知道他們的月供是多少，擁有住房往往是更多的固定成本。「租房者支付的費用佔收入份額往往比買房者更高。」

但還有一個變化：租房者變得更加富有。目前，其中約1/4的家庭年收入達到或超過7.5萬美元。這意味著許多人儘管有能力也不選擇買房成為房主。

但是，越來越多年收入在4.5 ～7.5萬美元的中產階級租房者越來越多被住房成本拖累。McCue稱，將收入的30%以上用於消費的人口數的比例（這被認為是最高收入人群應該支付的住房費用）從2001年的13%飆升至2018年的25%。

新建房速度正在放緩

儘管潛在買家的需求達到了創紀錄的水平，但2018年房屋建設速度卻有所放緩。儘管2017年到2018年，新建完工住宅的數量增長2.8%，至118萬套，但這實際上是從大衰退開始復甦的2012年以來的最低增速。

McCue說：「我們已經進入了經濟復甦的第八個年頭，但是我們的住房建設速度仍然只有正常水平的75%。」

他將新建築的不足歸咎於地皮價格上漲、地方法規繁瑣，以及建築勞動力短缺，這些都使得建築變得更加困難，成本更加昂貴。

儘管如此，全國各地區建築參差不齊，某些地區的建築相比其它地區更為盛行。例如，在人口不斷增長的西部地區，房屋開工數增長了7%，而在土地更豐富、更廉價的南部地區，這一數字僅為5%。但在沒有很多可用土地的昂貴的東北地區，這一數字下降了不到1%，中西部地區下降了4%。

Hale說：「這在一定程度上只不過是對人們正在遷移流動的地區的反映。」

住房越來越大負擔越來越難

大多數首次購房者不想買——也負擔不起——大豪宅。他們都在尋找更小、更實惠的單戶住宅。但他們卻找不到這些建築，因為建築商並沒有開發這部份房產。

報告顯示，只有22%的單戶住宅面積低於1,800平方英尺。相比之下，1999年至2011年這一比例為32%。

這是因為建築商建造更大、更豪華的住宅，並以更高的價格出售，對他們才更有利可圖。

「對建築商來說建造中等規模又更加實惠的住宅很難。」 McCue表示，但「市場對這些房屋卻有大量的需求」。

房屋銷售下滑

房屋短缺、價格上漲和瘋狂的競爭可能是房屋銷量下降的原因。在房地產市場經歷了多年的白熱化、狂熱之後，2018年售出530萬現房，而2017年這一數字為550萬。「房屋銷售主要在2018年底開始下滑，因為當時抵押貸款利率上升了。」 McCue說。利率即使是最微小的上調也會給每月的貸款還款增加不少的額度。

但現在有更多的房子可供出售，儘管它們往往更加昂貴。Hale說，售價低於20萬美元的待售房屋數量已經減少，而售價在75萬美元以上的房屋正在大批入市。

Hale表示：「庫存增幅最大的待售房產是高檔住宅，但需求卻是最疲弱的。」