不管你是房主還是租房客,想買房還是賣房,抑或是仍然在觀望等待入市。幾乎每個人都想知道房地產市場的動態,感知一下市場的冷暖。 

因為市場是一個動態的環境。雖然房價暴跌對買家來說是件好事,但同時也會讓賣家陷入恐慌和極度失望,最糟糕的情況下,還會讓房地產業陷入衰退,就像十年前房地產泡沫破裂時呈現的景象。與此同時,市場上新屋供應不足可能會導致購房者和租房者的房價、租金飆升。 

哈佛大學住房研究聯合中心 (Harvard University's Joint Center for Housing Studies)最近發布的年度《全國住房狀況報告》(State of the Nation's housing report)顯示,目前新房建築不足正在加劇全國住房的短缺,並因此導致房價上漲。 

該中心高級研究員Daniel McCue表示:「主要的結論是,房地產市場非常強勁。但由於多年來房屋建設水平較低,導致了住房短缺。致使市場競爭加劇,從而推高了房價。最終導致人們承付能力減弱,買不起房!」

房屋擁有率再次上升 

過去兩年,全美房屋擁有率再次上升,2018年達到64.4%。這一數字較前一年增長0.5%,新增完成交易房產達到160萬戶。 

這是個大好消息。在金融危機期間,隨著大量喪失抵押品贖回權的案例席捲美國,房屋擁有率大幅下降。McCue說,現在房屋擁有率又回到了1985年到1995年間的水平。 

這主要是因為更多的千禧一代和年輕的x一代(Gen Xers)湧入房產市場。2016年至2018年,又有110萬套房產完成交易。McCue說:「越來越多的年輕人長大成人,到了結婚生子的年齡,進入到首次購房者的黃金時代。」 

儘管美國許多地區的房價都創下了歷史新高,抵押貸款利率也在不斷上升,但住房擁有率卻出現了上升。報告顯示,2012年,經通脹因素調整後的月供中值僅為1,176美元。但僅僅6年後,這個數字就躍升了51%,達到每月1,775美元。 

Realtor.com首席經濟學家Danielle Hale表示:「儘管購房者面臨各種負擔能力方面的挑戰,但房屋擁有率仍在上升,這一事實反映出擁有住房的美國夢對人們有多麼重要。」 

租房戶越來越少 

如果房屋擁有者數量在上升,就意味著租房者的數量在下降。2017年到2018年,租房戶數下降了11萬,至4,320萬。這與過去12年形成了鮮明對比,當時的租戶數量每年增長近85萬戶。 

租金上漲可能與此有關,2018年租金同比上漲3.6%,2017年為3.8%。 

「租金很高,而且還在上漲。」 Hale說。但是,由於人們知道他們的月供是多少,擁有住房往往是更多的固定成本。「租房者支付的費用佔收入份額往往比買房者更高。」 

但還有一個變化:租房者變得更加富有。目前,其中約1/4的家庭年收入達到或超過7.5萬美元。這意味著許多人儘管有能力也不選擇買房成為房主。 

但是,越來越多年收入在4.5 ~7.5萬美元的中產階級租房者越來越多被住房成本拖累。McCue稱,將收入的30%以上用於消費的人口數的比例(這被認為是最高收入人群應該支付的住房費用)從2001年的13%飆升至2018年的25%。 

新建房速度正在放緩 

儘管潛在買家的需求達到了創紀錄的水平,但2018年房屋建設速度卻有所放緩。儘管2017年到2018年,新建完工住宅的數量增長2.8%,至118萬套,但這實際上是從大衰退開始復甦的2012年以來的最低增速。 

McCue說:「我們已經進入了經濟復甦的第八個年頭,但是我們的住房建設速度仍然只有正常水平的75%。」 

他將新建築的不足歸咎於地皮價格上漲、地方法規繁瑣,以及建築勞動力短缺,這些都使得建築變得更加困難,成本更加昂貴。 

儘管如此,全國各地區建築參差不齊,某些地區的建築相比其它地區更為盛行。例如,在人口不斷增長的西部地區,房屋開工數增長了7%,而在土地更豐富、更廉價的南部地區,這一數字僅為5%。但在沒有很多可用土地的昂貴的東北地區,這一數字下降了不到1%,中西部地區下降了4%。 

Hale說:「這在一定程度上只不過是對人們正在遷移流動的地區的反映。」 

住房越來越大 負擔越來越難 

大多數首次購房者不想買——也負擔不起——大豪宅。他們都在尋找更小、更實惠的單戶住宅。但他們卻找不到這些建築,因為建築商並沒有開發這部份房產。 

報告顯示,只有22%的單戶住宅面積低於1,800平方英尺。相比之下,1999年至2011年這一比例為32%。 

這是因為建築商建造更大、更豪華的住宅,並以更高的價格出售,對他們才更有利可圖。 

「對建築商來說建造中等規模又更加實惠的住宅很難。」 McCue表示,但「市場對這些房屋卻有大量的需求」。

房屋銷售下滑 

房屋短缺、價格上漲和瘋狂的競爭可能是房屋銷量下降的原因。在房地產市場經歷了多年的白熱化、狂熱之後,2018年售出530萬現房,而2017年這一數字為550萬。「房屋銷售主要在2018年底開始下滑,因為當時抵押貸款利率上升了。」 McCue說。利率即使是最微小的上調也會給每月的貸款還款增加不少的額度。 

但現在有更多的房子可供出售,儘管它們往往更加昂貴。Hale說,售價低於20萬美元的待售房屋數量已經減少,而售價在75萬美元以上的房屋正在大批入市。 

Hale表示:「庫存增幅最大的待售房產是高檔住宅,但需求卻是最疲弱的。」 

房價增幅也在放緩 

買家不要過於興奮。因為房價實質並沒有下降,只是沒有以如往的高速上漲。根據標準普爾/Case-Shiller全國房價指數(S&P/Case-Shiller National Home price Index),2018年房價漲幅從年初的6.5%下滑到年底只有4.6%。 

根據Realtor.com的數據,房屋售價中值為31萬美元。 

McCue說:「很多地區的房價都漲得這麼高,只是沒有持續以目前的速度繼續上漲。 過去5年,房價漲幅遠遠超過了收入漲幅。」◇