按揭利率大幅下調 對美國房市有何影響

10月份通脹指數下降，消息傳出後，本周按揭利率出現了四十多年來的最大降幅。

房地美11月17日（周四）的數據顯示，30年固定按揭利率為6.61%，此前一周為7.08%，下降了47點；《按揭每日新聞》（Mortgage News Daily）30年固定按揭利率指數為6.63%。

另外，10年期美國債券利率16日（周三）為3.78%，此前一周為4.15%。這促進了中長期按揭利率的下調。二者利率通常密切相關。

據按揭銀行家協會（MBA）數據，14日至20日這一周的按揭申請比前一周增加2.7%，各類型申請均有增加。

購買中等價位的典型房屋，如果樓價為42.5萬美元，貸款90%，此番利率下降將使買家每月少付120美元；雖然看起來不多，但如果放在30年貸款期來看，總計可少付大約4.3萬美元。

今年以來美聯儲連續上調利率，連帶按揭利率不斷攀升，將很多買家擠出地產市場，引發市場蕭條的聯想。

但全美房地產經理人協會（NAR）首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）近日預測，如果30年固定按揭利率在2023年保持在7%左右，樓價不會出現大幅下落，還可能微升。因為全美大部份地區房屋庫存很低，有些地方樓價上升，但也有一些地方樓價下降——最明顯的是加州。

他認為現在的房屋庫存是2008年大蕭條時的1/4，二者市場環境不同，不良地產銷售現僅佔2%，遠未達到2008年房地產崩盤期間的30%大關，因過去兩年樓價大增，賣空也幾乎不可能。

他還認為，有跡象表明按揭利率將見頂，特別是10月份的通脹指數上升幅度低於預期。

截至11月12日的一周，新掛牌房源數量比去年同期下降18%，是今年以來連續第19周下降；整體庫存同比增長45%，房屋市場停留時間多出8天。

根據全美住宅建築協會（NAHB）數據，11月份建商對新建單戶住宅的信心，連續11個月呈下降趨勢，除了2020年春疫情初期，這是2012年以來的最低數據。買家的購買力越來越弱，利率上升顯然抑制了購房需求。

Realtor.com 上月的庫存報告顯示，市場上有21%的房源降價；但掛牌價格中位數與去年同期相比仍高出11.1%，房屋的典型要價在第46周達到兩位數增長，不過漲幅一直在放緩。

目前的按揭利率不穩定，很多買家仍在觀望。Realtor.com首席經濟學家丹尼爾·海爾（Danielle Hale）在她的每周分析中表示，現在的購房者和賣家，不僅要應對更高的住房成本，還要應對按揭率波動帶來的更多不確定性，這一波動使買賣雙方都難以制定預算和計劃，從而猶豫不前。

雷德芬（Redfin）的一份報告顯示，今年10月份，購買典型房屋通常需要負擔的中位數按揭額為2,682美元/月，買家需要的年收入為10.7萬美元，比去年同期高出45.6%，主要為按揭利率上升所致。#

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