最近，中國房地產市場持續爆出重大違約事件，甚至連「模範房企」也出現了債券違約。目前，地產股已經下挫到10年來新低，以美元計價的垃圾債券也跌到歷史低位。那麼，是甚麼原因導致這些房地產企業的股債價格暴跌呢？政府採取救市措施，又為何不起作用？此外，陸媒的一篇社論也引起了廣泛關注，被認為是中共準備放棄房地產、不再托底樓價的一個信號，這篇社論又具體說了些甚麼呢？我們今天就來談談這些內容。
房地產股債暴跌 投資者對市場無信心
最近，中國房地產業的壞消息不斷，房企爆煲是聲聲不絕，房債危機還在進一步升級。
在上周五，10月28日，龍湖、碧桂園、綠城等多家大陸房地產開發商的境內與境外債券，一起遭遇重挫，也導致上海、深圳和香港股市同步重挫，上證綜合指數跌到2,900點的關卡，而屢創新低的香港恒生指數，也在28日時跌破了15,000點大關。
從媒體報道來看，這一波的房債危機，觸發點，是建設豪宅別墅聞名的龍湖集團，先是龍湖「20龍湖02」人民幣債券，突然暴跌36.02％，接著，碧桂園人民幣債券「21碧地02」也暴跌20％，兩者都觸發停牌交易，同時，兩家公司的其它多個境內與境外債券也都大跌，世茂、綠城等多家龍頭房地產集團也受到牽連，股票和債券價格同樣遭遇重挫。
而且，到本周一，房地產股票和債券仍然延續跌勢。據《界面新聞》的報道，10月31日，A股、港股房地產板塊集體下挫。在A股市場上，保利發展、華發股份、濱江集團的跌幅都超過9%；在港股市場上，龍湖集團下跌了23.78%，綠城中國、萬科企業、時代中國的跌幅，也都超過10%。
與此同時，中國以美元計價垃圾債券，也跌到了歷史新低。
據經濟觀察網報道，10月31日，房地產債券價格也大幅下跌，綠城中國、新城發展的美元債跌幅超過10美分，龍湖、萬科等發行的多筆美元債價格，跌幅超過5美分。今年以來，已有46隻房地產美元債的淨價跌破了20美分，其中，有34隻美元債的淨價不到10美分，這些美元債中，既有爆煲房地產企業旗下的美元債，也有碧桂園、遠洋和中駿等這些未出險房企發行的票據。
彭博社報道說，10月份的垃圾級中資美元債，創下一年來最大單月跌幅，也將是有史以來第三次跌幅超過10%。目前，94%的垃圾美元債的交易價格低於70美分。而直到幾年前，這個市場還是全球最賺錢的債券交易之一。
那麼，這些房地產企業的股債暴跌，到底是甚麼原因呢？
可以看到，股價跌幅最大的龍湖集團，3天前剛剛完成了一場重大人事變動，龍湖集團在28日晚上發布公告，宣布創辦人吳亞軍離開管理層，董事長一職由CEO陳序平接任。消息出來後，龍湖股價就急劇下挫，盤中一度下跌四成多。
萬科集團的股價暴跌，則是受到了最新公布的疲弱業績的拖累。萬科上半年的利潤增長了10%，但是10月28日公布的第三季淨利潤，卻下降了14%。
還有綠地控股，在10月31日發布的公告中提到，要對旗下9隻美元債就展期事項徵詢意見。這之前，綠地已經有兩筆美元債的價格跌破了20美分。
我們看，這些房企股債暴跌，看上去似乎原因多種多樣，但是，最根本的原因，卻是投資人對中國房地產業已經毫無信心。今年以來，房地產股債一路下行的最主要的原因，就是中國房地產業銷售疲弱和融資困難。
各地政府雖然推出了各種刺激購房的措施，包括購房補貼、降利率、放寬限購等等，不過，根據中共統計局上周發布的數據，9月份70個大中城市新建商品住宅價格，環比下跌了0.28%，已經是連續第十三個月下滑。另外，1～9月份的住宅銷售額，也同比下降了28.6％。
而且，克而瑞研究中心的最新數據顯示，房地產市場10月再陷低迷，「金九銀十」的樓市傳統旺季徹底落空。重點30城的成交面積，創下了半年來的單月新低，環比下降14%，同比跌幅擴大到28%。百強房企的單月銷售規模，環比下降2.6%，和9月相比，同比降幅擴大了3個百分點，達到28.4%；1～10月份的累計業績，同比下降了44%。
分區域來看，長三角地區市場明顯降溫，即便是上海、杭州這一類熱點城市，成交量也在下降。同時，大灣區市場也一樣是集體遇冷，在疫情防控影響下，廣州、深圳、佛山等供應環比腰斬，成交量全面轉跌。
除此之外，創紀錄的房企債務違約，也是導致房企股債價格下跌的重要原因之一，有著中國「模範房企」稱號的旭輝控股，就是一個最典型的例子。
10月初時，旭輝控股已經因為沒能支付港元可轉換債券的利息正式違約，讓市場大失所望，也成為中國高收益美元債市場下跌的主要原因之一。
而在本周二，也就是11月1日，旭輝控股又發布公告稱，因公司現金流惡化程度超出預期，為確保「公平對待所有境外債權人」，已暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息。公告消息一出，旭輝控股的港股就大跌了25％。
可以看到，截至11月1日，旭輝控股的境外債務總額大約是68.5億美元，到期未付的本息總額，大約是4.14億美元。根據中指研究院數據，旭輝控股前10個月實現銷售額1,133.8億元，同比減少45.8%。今年以來，旭輝控股已經累計下跌了91%。
示範房企也爆煲 房債危機升級
雖然說，中國房地產開發商的爆煲已經是屢見不鮮，但是，旭輝控股的違約還是在市場上掀起波瀾，因為旭輝控股，是被中共當局認定的示範性民企之一。但是現在，這家企業，也成了爆煲的示範。
今年以來，由於民營房企接連爆煲，資本市場信心受挫，為了增加投資人信心，中共監管部門在8月份指示，中債信用增進投資公司（簡稱「中債增」），對房企發行的中期票據開展「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」，涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝、遠洋集團、新城控股和金地集團六家示範性民企。
於是，8月下旬以來，包括龍湖、旭輝、碧桂園、美的置業、新城控股在內的5家房企都成功發行中期票據，由「中債增」提供了全額擔保。其中，旭輝控股在9月份發行了人民幣12億元（約合1.66億美元）的債券，但是顯然，這筆融資仍然沒能解決資金緊張問題。
也因此，《華爾街日報》已經在10月21日發表過一篇文章，標題就是《示範民營房企旭輝控股違約，中國房地產行業還有安全之地嗎？》文章中說，讓人擔憂的是，如果連旭輝控股這樣的公司都陷入困境，那可能就沒有哪家開發商是安全的了。
事實上，除了旭輝，龍湖、碧桂園也是示範性民企，也發行了國有機構擔保的中期貸款，但是龍湖和碧桂園的債券一樣也是暴跌，這顯示中共當局採取的信用增進工具，力度可能不足，無法扭轉中共房企債務惡化的趨勢。跟這些公司的短期債務相比，這種政府擔保債券的發行規模太小。
所以，台灣《工商時報》也在10月31日發表評論，題目是《關注大陸房債危機和金融穩定》。文章提到，9月份，中國百大房地產開發商實現銷售金額為人民幣5,709.6億元，按年衰退25.4％，而像是融創、世茂、碧桂園等這些開發商，更是深陷在30％～60％的銷售衰退中，但是，讓人憂心的是，原本熱鬧的十一長假，還趕上習近平的二十大連任，但這些，卻沒能有效刺激到中國房市。中國龍頭房企財務周轉困難，仍然是眼前房間內最大的一隻大象。
彭博社也在11月1日發文，標題是《中國最後的離岸房地產債券避風港正在崩潰》。文章中說，中國的房地產債務危機，正在進入另一個新危機階段，即使是部份國家支持的開發商，和長期以來被認為更安全的私營房企巨頭也迅速陷入困境。
彭博社還在另一篇報道中說，從現在起到2023年底為止，中國房地產業將有高達2,920億美元的本地和離岸債券到期，其中，有537億美元到今年年底之前到期，其餘的2,380億美元將在明年到期。據《金融時報》估計，美元計價的中國房地產債券投資人將損失1,300億美元。
不僅如此，房地產危機也在向中國銀行業蔓延。花旗分析師在9月14日的報告中提到，民營房企的違約潮產生了外溢效應，一些國營房企同樣遭遇融資困難，從而使債務違約風險升級。據估算，中國上半年房地產呆帳比例，已經達到了大約29.1%，比去年底大約上升了5個百分點，主要來自於中共政府控股的開發商。根據標普全球評級的預測，這之前的業主停貸潮，可能讓中國銀行業損失最高3,500億美元的按揭。
市場信心缺乏 「保交樓」是關鍵
CNBC引述巴克萊銀行（Barclays）10月13日發布的研究報告表示，中國地產業已經進入第十個季度的衰退，而這也是有史以來最長的一次衰退。目前市場都在觀望，中共官方是否會推出新一輪的救市方案來拯救房地產業。
事實上，中共地方政府一直在推出各類救市措施。比如，據中房研協測評研究中心監測，在三季度，地方累計推出房地產調控政策250條，和二季度相比，減少28%。其中，寬鬆性政策200條，包括放寬行政性限制、加強公積金政策支持和發放購房財稅支持等等。
但是，中共推出這麼多救市措施，怎麼就沒起作用呢？最主要的原因，就是市場信心缺失，居民信貸需求疲弱，以及在「買漲不買跌」心理預期下的市場觀望情緒越加濃重。據《香港經濟日報》報道，不少房企內部人士直言，市場需求實際上已經處於收縮。
這其中，導致市場信心缺乏的一個重要因素就是「爛尾樓」。由於擔心許多民營開發商的樓盤交付能力，購房者對這些公司是退避三舍，也讓房地產銷售陷入了更糟糕的惡性循環。
不僅如此，由「爛尾樓」引發的業主停貸潮，還導致了另外兩個後果，對房地產行業造成打擊。
一是地方政府進一步加強對預售資金的監管，房企從項目提取資金的難度加大，目前可動用的資金不到四分之一；二是引發了金融機構的斷貸和抽貸，部份銀行暫停了包括開發貸在內的相關房地產融資。
正因如此，旭輝控股就表示，9月累計獲得的融資金額只有1.6億元，10月沒有獲得任何新增融資，加上預售資金監管收緊，提取難度加大，導致資金流的惡化超過預期。
所以，從某種程度上講，市場信心能否恢復，取決於「保交樓」的進程及結果，至於其它五花八門的新房優惠促銷政策，能夠起到的作用就十分有限。
中共準備放棄房地產 不再托底房價？
有意思的， 《第一財經》在10月24日發表了一篇社論稱，中共二十大報告強調房住不炒和租購並舉的背後，是對經濟社會變遷的深刻理解，投資者要做好不動產定價重估的積極準備。文章還說，高房價抬升了經濟社會運行成本，加劇房市的有效需求不足，使房地產這一風險資產出現重估定價是遲早的事，並且，價值重估越早，對經濟社會的傷害和拖累就越小。
這番言論被認為是中共準備放棄房地產、不再托底房價的一個信號，引起了輿論的廣泛關注。
確實，《第一財經》作為有上海官方背景的媒體，它發表的社論確實代表著一種政策信號。但是，中共當局會讓房價自由下跌嗎？我並不這麼看，因為這樣做，就將會導致系統性風險的全面爆發，對經濟的破壞性是致命的，後果難以想像。所以，也或許中共是在有針對性地選擇讓某些極高的房價下跌，以達到「共同富裕」的目標。
不過，中國的房子降價也是遲早的事，因為在過去20年中，中國的房價一路狂奔，漲了接近四、五倍，但中國的人均收入卻無法支撐這樣的高房價。所以，房價遲早要降，只是時間快慢的問題，而且從目前的情況來看，中國房地產已經是一個隨時破裂的泡沫，即使中共還在硬撐著，也維持不了多久了。＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李松筠
編輯：蔚然、宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：李松筠
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