經濟學家說，目前澳洲房地產市場的不景氣可能是上世紀90年代以來最嚴重、持續時間最長的一次。

一項新的分析發現，澳洲房地產市場的繁榮期平均比衰退期長3倍多，而且，當樓價下跌時，人們也只損失了所獲收益的一小部份。

但經濟學家表示，這一趨勢可能已經結束，目前的樓市低迷可能是上世紀90年代以來最劇烈、持續時間最長的一次，因為利率觸底的日子已經結束，家庭負債比以往任何時候都要多。

Domain房地產集團根據近30年的數據所做的分析顯示，在此前的房地產熱潮中，獨立樓價格平均上漲了32.7%，平均上漲持續時間為33個月；與此同時，在以往的下跌中，獨立樓價格只平均下跌3%，平均下跌時間僅持續了9個月。

Domain集團的分析還顯示，疫情期間，房地產繁榮期持續了21個月，樓價從低谷升至峰值，飆升33.6%。本世紀初，樓市繁榮持續了42個月，樓價飆漲了76.4%。

至於樓價下跌，自上世紀90年代初以來，只有4個時期首府城市的樓價每年都在下跌，但跌幅都在10%以下。

Domain研究與經濟主管鮑威爾（Nicola Powell）博士說，樓價上漲的時間一直都比下跌的時間長，相比之下，下跌的時間更短，降幅也更小。

「澳洲人都認為，樓價經歷了這些瘋狂的上漲和下跌，而實際上，當你從歷史的角度來看……首府城市經歷強勁增長期時，很多時候價格飆升，但相比之下，當我們進入低迷期時，樓價只是略微下跌，」她說。

鮑威爾表示，儘管所有首府城市的獨立房中位價不太可能恢復到疫情前的水平，這意味著樓價將會下跌25%，但目前的下跌可能比2017年至2019年的上一次下跌更嚴重，當時樓價跌幅為7.9%。

「樓市衰退的幅度可能是我們所見過的最大的。悉尼和墨爾本的樓價跌幅可能會更大。預期悉尼獨立樓價格將下跌10%至15%是現實的，但不太可能跌至疫情前的水平，」鮑威爾說。

安保資本（AMP Capital）首席經濟師奧利弗（Shane Oliver）表示，推動澳洲樓市經歷長期而強勁的繁榮、隨後出現短暫而輕微下跌的因素已經改變，標誌著澳洲樓價周期出現轉折點。

「過去30年來利率一直在下降，每次都會降到一個新的低點，使人們可以做好準備，把樓價推到一個新的高點。這也意味著，任何下跌都是相對短暫的。這種情況在2017年至2019年的樓價下滑期開始改變，」奧利弗說。

「很有可能，導致那些相對短暫的樓價下跌的長期利率下調，以及更強勁、更長期的（樓價）上漲狀況目前可能已經結束。

「我們可能正在接近樓價下滑越來越大的地步，這是因為我們開始面臨更高的債務水平，以及更高的債務收入比。」

奧利弗說，在創紀錄的樓價和債務水平下，樓價不太可能出現此前由於利率處於最低點而出現的大幅上漲。他預測，如果澳洲儲備銀行在明年年中再次減息，樓市低迷可能會持續18個月。

聯邦銀行澳洲經濟主管阿爾德（Gareth Aird）說，樓價下滑的持續時間最終將取決於儲備銀行是否加息。

「他們對樓市低迷、持續多長時間以及樓價下跌的程度有很大的發言權，」他說，「如果儲備銀行在明年下半年降低現金利率，你可以指望樓價上漲。」#

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