今年到目前為止,美國房地產市場並沒有像許多潛在購房者所希望的那樣發展。房價上漲速度雖然放緩,但仍處於歷史高位,按揭利率的上升速度遠遠超過人們預期。

一些購房者還在前仆後繼地買房,但其他一些購房者已經停止了他們的房屋搜索,或完全放棄購房。

雖然美國就業市場仍然強勁,但對經濟衰退的擔憂也還存在,房地產市場的銷售正顯示出放緩跡象。新建房屋的銷售量下降,建築工程也在停滯;現有房屋的銷售已經開始下滑;由於按揭利率仍然高於5%,申請按揭的數量也已經下降。

經濟學家說,儘管如此,房價和按揭利率預計都不會暴跌,在今年剩下的時間裏,買房可能仍然是一個挑戰。房價漲幅正在放緩,但同比價格仍有兩位數的增長。而且美聯儲再次加息,將使按揭利率保持波動。

CNN報道,Zillow公司的首席經濟學家Skylar Olsen說:「可負擔性是當今房屋市場的最大問題,而更高的按揭利率將使這種情況在未來的幾個月裏會繼續惡化。」

按揭將趨於穩定

對於那些想在今年上半年買房的人來說,令人難以置信的是按揭利率飆升得如此之快。根據房地美的數據,30年固定期按揭利率從1月初的3.22%上升到今年迄今為止的最高點,即6月份的5.81%。在最近幾周,平均利率已經穩定在5.5%左右。

全美房地產經理人協會首席經濟學家Lawrence Yun說:「今天有人購買他們去年想買的同樣的房子,他們的月付款將增加50%。」

「人們的收入不會在一年內增加50%。購房者會感到很沮喪。今年,他們根本不相信他們會有足夠的資金以6%的按揭(利率)購買房產。」他說。

根據房地產服務公司Redfin的數據,購買房屋的融資成本是如此之大,以至於在6月份簽署了買房合同的人中有近15%的人退縮了。這是自2020年4月以來取消房屋購買的最高比例,當時房屋市場因瘟疫大流行而幾乎停止運作。

但Yun說,雖然按揭利率在未來幾個月可能會上下浮動,但最大的波動已經過去了。他說:「我們的按揭利率可能已經見頂了。」

Yun指出,按揭利率可能在很大程度上已經反應了美聯儲當前和預期的未來加息動作。他預計,到年底按揭利率將穩定在6%附近,一旦按揭利率變得更加穩定,房屋銷售將趨於正常。

庫存量將比去年上升

隨著房屋市場銷售的放緩,繼續尋找房屋的潛在買家將有更少的競爭和更多市場上的房屋可供選擇,相比過去兩年瘋狂的房屋市場,提供了更多的喘息空間。

經濟學家們對今年上半年的房價預測基本上是準確的,即今年房價增長在春季達到頂峰,隨後下半年將有所減緩。但Zillow的經濟學家Jeff Tucker說,今年至今為止的房屋銷售遠遠低於預期。

「房屋銷量受到的衝擊比價格受到的影響大得多」,他說,「買家在按揭利率上升的過程中堅持的時間,比我們想像的要長,這使價格保持在高位,但終於一些買家開始退出。」

Yun說,他預計2022年的房屋銷售將比去年下降約13%。Tucker說,其結果是,隨著銷售量的持續下降,房屋庫存將上升。

在過去的兩年裏,購房需求的飆升導致可供購買的房屋庫存創下新低,從而推高了房價。6月,房屋庫存三年來首次出現了同比轉為增長。根據NAR的數據,6月底可供出售的房屋數量比5月份增長了9.6%,比一年前增長了2.4%。

房價上漲將趨於緩慢

6月份,美國房屋中位價達到了41.6萬美元的歷史新高,但最近房價增長的步伐已經放緩。根據NAR的數據,現有房屋的中位價格在6月份比前一年增長了13.4%,而2021年6月的房價同比飆升了23%。

此外,新建房屋的價格實際上正在下降。根據美國人口普查局和住房和城市發展部的數據,6月份新建房屋的銷售價格中位數從5月份的44.45萬美元下降到40.24萬美元。

海軍聯邦信用社的企業經濟學家Robert Frick說:「這是房價通脹的最大裂縫。如果現有房屋的價格還繼續上漲,我們可能最終會看到逐年增長的趨勢會消失,這些年的增長已經迫使數百萬美國人由於負擔不起而離開了房屋市場。」

新建房屋大約只佔房屋交易量的10%,現有房屋則佔另外90%,而絕大多數市場的價格並沒有下降。

Yun說,他預計今年的房價將上漲11%,這比2020年至2021年的16.9%的同比增長要少,但比他在今年年初的預測要高。

由於較高的按揭利率抑制了買家需求,庫存將上升,銷售將下降,這應該有助於在今年餘下時間裏,房價上漲趨於緩和。

「房屋可能在市場上停留的時間更長,會有更多房屋降價」,Yun說,「對市場行情做了充份研究的的買家可能會找到降價的房子,或者拿到更好的談判價格。」

可負擔性仍將是一個挑戰

全美住房大會(National Housing Conference)的總裁兼行政總裁David M. Dworkin和稅收基金會(Tax Foundation)聯邦稅收和經濟政策副總裁Bill McBride在給全美住房大會的一份報告中寫道,除了在2004—2008年的房地產泡沫時代,現在購房者的負擔能力是1989年以來最差的。

但在房地產泡沫期間,可負擔性出了問題是因為按揭利率達到了誘人的1%的低水平,而當按揭利率被重新調整後,房主無法可靠地償還貸款。而在20世紀80年代,由於難以置信的高按揭利率,即30年固定按揭利率達到從9%到18%以上,使得房屋負擔不起。

今天的市場是不同的。研究人員寫道,「飆升的住房成本是由2008年至2020年期間明顯的新建房屋供應不足、2020年以來的住房供應鏈斷裂,以及2020年以來需求猛增的綜合影響所產生的。」而且到今年年底,這種情況不可能有太大的轉變。

新房建設已經停滯不前,因為建築商在啟動更多的新建項目之前,都在觀察當前房屋供需狀況和市場銷售情況。

房地美首席經濟學家Sam Khater說,他預計對房屋的需求將繼續降溫,最後市場達到更正常的水平,但許多人仍然買不起房子。

「美聯儲試圖抑制通貨膨脹的加息行動給按揭利率帶來了巨大的波動,進而也給房屋市場帶來了波動。」Khater說,「儘管房價將以更溫和的速度增長,但相對於一般購房者的收入而言,房價仍然很高。這些因素加在一起,正在加劇對購房者負擔能力的挑戰,從而導致房屋市場進一步的放緩。」#

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