專家：加拿大房價下跌 才剛剛開始

加拿大地產協會（CREA）數據顯示，4月加國房屋銷量下跌。按揭利率上升，房價太昂貴，導致需求蒸發。專家警告，加拿大房市狂歡結束，未來房價調整下跌不可避免，目前只是開局。

數據顯示，4月加國房屋銷量季節調整後下滑12.6%，同比歷史峰值跌21%，其中多倫多房屋銷量下跌最猛，全國八成房屋市場銷量都下跌。專家表示，這意味著市場心理有可能出現熔斷。

目前，利率只是僅從歷史低位稍有回升，房屋銷量就受震盪。加息效應要完全扼殺市場信貸熱情還為時過早，除非市場真有泡沫。泡沫市場行情下，買家受情緒推動，房價哄抬容易。扼殺信貸熱情，要花18到24個月，而市場情緒只需幾個月時間就可摧毀。按目前形勢看，利率回升似乎已經開始摧毀市場投機心理。

滿銀高級經濟師卡弗西克（Robert Kavcic）表示，市場瘋狂需求開始熔斷，誰會想到央行只是稍稍加點息，就能如此輕易操縱市場心理。

卡弗西克早在去年就曾斷言，當下市場主要是受投機心理推動，並非供應短缺導致。房價下跌不是一個是與非的問題，而是個甚麼時候跌、跌多少和跌多長時間的問題。

卡弗西克警告，安省南部市場最脆弱，經不起一點風吹草動，房價起伏不大的地方，抗壓能力雖強，但按揭利率漲太猛仍會有衝擊。未來房價跌多少？只能說房價下跌才剛剛開始。

卡弗西克表示，央行隔夜利率才剛剛升了75個基本點，房市就開始放緩，衝擊到買家心理，到7月底央行可能會再加100個基本點，到年底再加125個基本點，根據債券收益率具體情況加到3.75%至4.5%範圍。房價何時大幅調整，取決於經濟表現和物價走勢。

卡弗西克認為，房價通常要2至3年探底，4到5年恢復原形。這一預測與Capital Economics上周的預測大體一致。

RBC銀行高級經濟師何格（Robert Hogue）也認為，全國房市開始降溫，市場峰值已過，未來幾個月估計還會繼續降溫，4月房屋銷量大跌是個拐點，未來還會進一步降溫。

Desjardins加拿大經濟部高級主管巴特萊特（Randall Bartlett）也認為，利率升肯定會使過剩需求降溫，4月房屋銷量下滑、房價漲幅放緩，說明加息已使房市降溫，而且降溫只是剛剛開始。

Desjardins認為，疫期超低利率刺激市場需求和房價飆漲，物價飆升迫使央行加息撤銷貨幣刺激，需求自然隨之蒸發，如此一來炒房投機者會望而卻步，選擇觀望和分析當下行情是暫時還是中長期趨勢？

牛津經濟研究院（Oxford Economics）也認為，受央行持續加息、買房擔負力惡化、政策打壓和供應持續追加等多重因素影響，從今年年初到2024年，加拿大房價會逐步緩慢下跌24%，使得2020年初以來大部份房價漲幅化為烏有，但不足以完全跌至此前水平。

自疫情爆發以來，房價漲了近50%。有些人可能認為，房價跌24%算不了甚麼，卻不知道如此一來就意味著房價自2020年至2024年只漲了14%，相當於年漲幅僅3%，漲幅雖不算太差，卻不是投資者想要看到的。

有人認為，房價跌，政府會心慌，會有干預阻止房價下跌的壓力。財富效應是，人們感覺手中有錢，有花錢慾望。房價上漲能刺激人們花錢慾望，擔心房價下跌會打擊消費信心。

但牛津經濟研究院經濟部主管斯蒂羅（Tony Stillo）認為，房價跌不可能嚴重打擊消費信心，不會導致金融衰退或造成太大壓力。相反任由房價這麼瘋漲下去，經濟崩潰風險才會更大。

此外，房價瘋漲導致市場效率低下，比財富效應下降對消費信心打擊更大。物價飆升只會蠶食消費能力，迫使消費者縮減商品消費。年富力強的年輕消費群體，消費能力會被昂貴房價拖累從而壓縮其他消費。

不僅如此，經濟效率低下時間拖得越久，恢復正常或高效率所需調整力度就越大。牛津經濟研究院警告，任由房價上漲，後果只會更嚴重，房價暴跌40%、觸發金融危機都極有可能。

在他們看來，當下房價下跌雖看起來不是甚麼好事，但要好過任由事態發展到不可收拾的地步。房價調整下跌越早，市場效率恢復就越迅速。

斯蒂羅認為，加拿大經濟不會因房價跌崩潰，經濟增長強勁，就業市場活躍，加上物價如能穩定，都有助於穩定經濟。央行加息雖影響借貸成本，但同時刺激儲蓄，這些都會支撐消費支出和整體經濟增長。

專家認為，房價即使跌24%，許多人還是買不起房，但起碼意味著房價擔負力開始改善。房價跌會嚇退投機炒房群體，市場供應新增有助於改善買房擔負力。房價漲幅放緩，還有助於工資漲幅能逐步跟上，進而進一步改善買房擔負力。如此一來，在多方因素交叉影響下，會營造一個軟著陸環境。

總體說來，房價下跌雖引發許多人擔憂，但房價不下跌風險更大。經濟過於依賴地產，對下行反應的應對能力就越差，屆時政府即使干預也不起作用，最終導致徹底大崩潰。#

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4月八成房屋市場銷量下跌