土瓜灣「五街」和「十三街」的重建計劃討論多時,市建局行政總監韋志成日前透露,相關收購成本高達400億元,局方要「儲夠錢」才能進行重建工作,未交代任何實質時間表。他今日(24日)發表網誌表示,由於兩個範圍的密度非常高,而舊樓群附近沒有未發展的政府土地可以整合,形容需要處理多重技術,挑戰甚大。不過,他相信近年在九龍城啟動的重建項目,將有助於不同地區推展像這類土地狀況的大型項目,「將不可能變成可能」。

根據2014年《九龍城市區更新計劃》建議,五街指被馬頭角道、土瓜灣道、翔龍灣及土瓜灣避風塘包圍範圍,規劃意向是把涵蓋範圍綜合發展、重建作住宅及商業用途,並會提供海濱長廊、休憩用地及其它配套設施等。十三街則指被木廠街、九龍城道、馬頭角道以及土瓜灣道包圍範圍,規劃意向是要促使舊區重整,並淘汰互不協調的土地用途,以及解決工業與住宅用途為鄰的問題。

韋志成今日在網誌表示,明白舊居內仍有不少舊樓群有待更新,例如位於土瓜灣的五街和十三街,便是其中一個住戶希望市建局儘快重建的社區。他引述有一些意見認為,這些巨型建築群樓宇狀況及居住環境欠佳,局方應該儘早處理,惟他認為部份人士對於處理這類巨型舊樓群的難度,並沒有確切的了解,更直言發展五街和十三街的難度,相比市建局近年開展的項目是「有過之而無不及」。

他從規劃層面解釋,五街和十三街的發展密度非常高,其私人土地的現有地積比率,已接近現行規劃和法規所准許的發展密度,現時剩餘可准許興建的樓面面積,只佔總准許發展的面積不足一成。他又指,與同樣亦是巨型建築群的兼善里重建項目不同,兩個範圍的舊樓群附近,並沒有未發展的政府土地和老舊設施可以整合,故在重整及重新規劃時,挑戰甚大。

韋志成亦提到,兩個範圍樓宇附近均有多幢工業大廈,不少工廈廠戶在大廈內經營業務,毗鄰更有一所仍然在運作中的煤氣廠,若要改善這種土地用途不協調的情況,無可避免要制定一個能兼容住宅用地和部份現有工業用地的規劃,需要處理多重技術挑戰。

他再指,因應煤氣廠屬於法例訂明的潛在危險裝置用地,所以除了一般所涉及的交通、空氣、環境和噪音等技術評估之外,更要額外進行安全風險評估,以制定合適的保安、保障措施,相對於九龍城其它重建項目只涉及整合住宅和社區設施用地,五街和十三街涉及的技術評估和審批程序,相對更為複雜。

不過,韋志成亦期望,團隊數年前作出的一系列研究與評估工作,能為日後五街和十三街更新工作創造條件。他稱,6個土瓜灣項目正招標,相關前期款項收入為市建局帶來超過200億元流動資金。同時,附近的土瓜灣道項目和九龍城沙浦道項目亦分別進入收購和清場階段,預計未來2至3年招標。韋覺得這些近年在九龍城區啟動的重建項目,將有助於不同地區推展像這類土地狀況的大型項目,「將不可能變成可能」。@

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