上海一房地產商一次低價拋售近百套房產,套現4.5億元,可是兩個月後又終止銷售所有房產。這種市場操作方式十分罕見,究竟是什麼原因呢?

上海陸家嘴是個寸土寸金之地,房價約每平方米10萬元(1.6萬美元)起步。10月15日,一個神秘的上海房東一次性拋售93套房產,全部位於陸家嘴的浦城小區。這個小區儘管是標準的「老破小」,但是它離上海地標、東方明珠電視塔僅二公里,距離最近的黃浦江岸不到一公里,其地皮熱度可想而知。

房東出手相當不凡,所有房子八折出售,每平方米僅售7.9萬-9.3萬元(1.2萬-1.5萬美元),同時「老房新賣」的交易免收二手中介費。這一下,吸引了三萬名購房者,再加上帶人前來的房產中介,把小區擠得是水洩不通。

不到兩天時間,93套房產全部售罄。房東套現4.5億元(7,053萬美元)。因為價格低於市場,須付全款買房。

房東也露出真容,是房地產開發商世茂集團下屬的一家區域公司。不管怎樣,大家皆大歡喜。

不過,搶到房的買家還沒笑幾天,就出現了狀況。一份不動產登記簿顯示,此次出售的房源已全被抵押。抵押權方是陸家嘴國際信託有限公司,期限是從2020年1月21日到2022年1月20日,債券金額9.5億元(1.5億美元)。該登記簿的打印日期是10月18日。

買家等到簽合同的時候,才被告知需要在知情同意書上簽字。上面寫著「已知悉上述房屋存在抵押信息,並且前述情況的存在會致使房屋無法正常辦理貸款、過戶等其它一切房屋交易手續」。大家這時全都懵了。一位買家告訴官媒《國際金融報》,他10月16日交了50萬元(7.8萬美元)定金,兩周後草簽合同時才知道關於抵押的消息。

受抵押的房產,只有在抵押狀態解除之後才能過戶。否則,買家交了全款,也拿不到房子,這風險不是明擺著嗎?

簽還是不簽呢?定金已經交了,加上房價確實划算,而且合同約定全款付清三個月內辦理過戶,所以很多購房者硬著頭皮把這個知情書給簽了。簽完後還要補足尾款。

世茂方面曾對外稱,房屋出售之前屬於公司固定資產,這是盤活公司固定資產的正常融資行為,不影響房屋正常銷售及網簽。世茂方面還稱,抵押狀態並不影響交易推進,後續辦理過戶時,可解除抵押後正常辦理。

網簽是指交易雙方簽訂完合同後,到房地產相關部門進行備案,然後形成網簽號並在網上公布。然而,交了全款的購房者,大部份被卡在網簽環節,交易中心的系統已經無法查詢到上述房源信息,原因不明。只有30多戶購房者,由於付款早,已經完成網簽,但是卡在過戶環節,均無法完成交易。

按道理,世茂直接套現4.5億元,可以先解除一部份房產抵押,但是他們並沒有這麼做。買家沒辦法,只能焦急的等待。但他們等到的是,12月14日晚,上海世茂房地產公司突然發布公告,將終止銷售,並啟動善後程序。

公告稱,公司所持有的浦東新區浦城路580弄小區110套房屋,於2021年10月開始銷售,隨即網上出現各種傳言,影響到後續流程……將停止上述房源銷售,並將啟動善後程序,為客戶辦理解除房屋買賣合同並依據合同約定進行處理。

這一下,所有的買家都傻眼了,資金安排全部大亂。針對眾人所反映的問題,世茂集團稱,對於想退款的購房者,將同意辦理退房手續並補償同期LPR利率(貸款市場報價利率,一年期3.85%),退款在30個工作日內到賬。

世茂的所為在民間引起了不小的反響。網絡公號「七叔東山再起」發文說:「我相當懷疑,世茂根本就沒想過賣房,而是通過這種方法從民間進行低息融資,通過短期拆借,還掉逼上門來的債主,最後再通過資本市場的騰挪,以退款的方式還給購房者。這樣它既拿到了低息借款,又沒有法律風險,還保住了公司資產不被廉價拍賣,更保住了名聲,一舉四得。」@

 

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