反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報178.48,按周下跌1.46%。分區指數全線下跌,港島、九龍、新界東及新界西別下跌2.08%、1.27%、2.23%及1.71%。其餘領先指數全線回調,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.4%、1.65%及1.75%。中原經紀人指數(CSI)最新報61.88,按周微跌0.71個百分點。

中共粗暴通過黨安法影響樓市氣氛,二手樓價指數按周急跌,跌幅是17周以來最大。八大指數全線向下,是16周以來首次。新盤銷情略為轉慢,過去周末售出近3百伙,以貨尾為主。發展商自我協調,避免同時開售,亦避免同時太多單位應市。長實日出康城Sea to Sky 一口氣售出6百多伙後,本周加推200伙。會德豐位於藍田的Koko Hills,開售連加推2百多伙,平均呎價達2.1萬,高出鄰近二手盤逾三成。所有新盤推出單位只有5百多個,不足以滿足需求,亦難以構成有效競爭。

資助房屋延續強勢,青衣綠悠雅苑一個535呎未補地價單位以698萬成交,成交價創新高。

資本市場過去一周上升,各國央行繼續印鈔,市場資金氾濫,利率掛零,相信中長期樓價更難下跌。

綠置居影響公屋流轉

另外,新一期綠置居銷情欠佳,揀樓兩周多,柴灣蝶翠苑只售出不足十個單位。房委會主席黃遠輝相信最終全數單位將會售出,因現期綠置居錄得破紀錄的六萬宗申請。誠然,申請數目龐大,全數出售應不是問題,問題是出售時間將會拖長,直接影響公屋流轉及公屋輪候時間。

綠置居是梁振英時代的先導計劃,其後由林鄭「發揚光大」,聲稱綠置居「百利而無一害」,還想將出租公屋封頂,並將興建中公屋大量改作綠置居。結果前者林鄭為其言論道歉收場,後者被房委會縮減規模。

經濟下行,對中下階層的影響較大,直接影響資助房屋銷情。再有,市民置業的其中一個目標是改善住屋環境,政府偏偏以量為策,帶頭提供大量壓縮空間的綠置居單位,放棄公屋卻無法改善住屋空間,令不少中籤者打退堂鼓。以往經驗顯示,置業階梯三級已經足夠,只要政府將樓價管理於合理負擔能力範圍,這些所謂新階梯都是政府管治樓市不善而創造的口號。

多人爭盤 業主心雄

黨安法凌駕《基本法》,令《基本法》賦予市民的權利盡失。實施細節更恐怖,行政凌駕法治,警力無限擴充,先斬後奏。日媒指中共還派不受特區法律管制的武警來特區「觀察」。黨安法是橫在每一個人頸上的利劍,而且執劍者極度暴戾,行為不受任何約束,目的只有一個,就是令所有人按照中共指示執行,不得異議。

惡法實施數天,圖書館有書籍下架,店舖被迫移除(返送中)標語,下一步市民將被迫要求刪除網上資訊。惡法不斷收緊,不斷僭建,當權者指市民在惡法享有自由不變,根本在玩弄語言偽術。

中共「留港不留人」,特區只剩下軀殼。因應環境巨變,有人趕著移民,劈價賣樓,市場的確錄得零星低價成交,但這些盤未推出已被人承接,大部份落到資深投資者手中,與用家無關。當然亦有不少無法離開的人自保及「新香港人」趕著入市。因供應極度短缺,業主完全主導價格。

筆者近日就聽到兩個案例,一個屬私人樓宇,另一個是資助房。私樓位於東半山舊樓,業主開價越千萬,開價並不低,但仍吸引十多組人爭相出價,業主大玩競價遊戲,每收到一個出價便告訴各代理,並詢問有沒有更高出價,如是者玩了數輪,最後成交價較第二出價高出數千元,業主賺盡最後一個銅板。

另一未補地居屋單位,叫價越7百萬,同類放盤極少,同樣吸引十幾組人睇樓,最後賣家開價跟業主開價只差少於1%,成交之際屋苑成了一個今年新高價,又多了兩三個極高價放盤,業主表示看好後市,政府「白居二」加碼,不急於賣樓,要求代理加價再推,一眾買家追價莫及。代理嘗試以折扣率高跟業主議價,但並不成功,因為政府不斷活化居屋二手市場,折扣比例已沒有太大意義。林鄭所講的「不用費煞思量就可置業」實況完全是兩回事。

供求失衡根本未解

新盤之所以吸引買家認購,其中一個原因就是明碼實價,只要買家按價單出價,地產商不得不賣,代理收取發展商高佣金,基本上亦代表發展商。二手市場截然不同,議價程序冗長多變,買家亦互相影響,代理人代表雙方利益亦令情況複雜,在未簽臨時買賣合約或獲得賣家口頭承諾出售之前,價格皆可改變,即使簽了臨約亦不時出現業主賠訂重售的情況。

缺乏盤源令業主處於上風。若業主是投資者,大部份於早年買入,樓價不斷上升,租金回報豐厚,難找更好的投資,調控措施令出售後再入市極不吸引,業主惜售,放盤量少,競爭自然少。若業主是用家,更不會貿然放盤,因為換樓又話看錯後市代價高昂。每一個放盤都幾乎不同,難有合理競爭,根本沒有所謂市場價格,價錢當然由業主主導。

資助房屋情況更嚴峻,因絕大部份都是用家,放盤更少,加上「白居二」、公屋富戶等政策製造新需求,有利業主。歸根究底還是政府政策問題。十年來沒有認真解決供求失衡的問題,沒有拿出能說服市民的土地及房屋政策,解決問題又沒有時間表。供不應求卻加大力度輸入人口。政策又搖擺不定,一時以量為策,一時又有置業主導,忽然又放寬按揭保險,搞了一份長策然後才反過來討論土地來源,土地大辯論完結又執行乏力。處理市場機制失衡進退失據,一時又稱不干預自由市場,一時又利用各種調控措施扭曲市場行為。

樓市失治,在供不應求的大前提下,長期必升的期望根深蒂固,議價能力當然在業主一方,只要不是急於放盤。二手高價成交又引伸更多的高價期望,失望的二手買家唯有轉投一手,令一手出現搶購,催谷市場氣氛,又刺激二手,這就是二手樓市的生態循環。打破這個循環只有一招,就是在供應上做到有求必應。

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特區行政主導,連同建制派操控立法會,基本上擁有絕對權力,要解決土地房屋問題,完全可以當機立斷,甚至快刀斬亂麻。政府在供應問題上無限拖延,代表高樓價是政府屬意,且另有企圖。相信地產商及業主主導市場的情況於可見將來都不會改變。◇