反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報178.48，按周下跌1.46%。分區指數全線下跌，港島、九龍、新界東及新界西別下跌2.08%、1.27%、2.23%及1.71%。其餘領先指數全線回調，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.4%、1.65%及1.75%。中原經紀人指數(CSI)最新報61.88，按周微跌0.71個百分點。

中共粗暴通過黨安法影響樓市氣氛，二手樓價指數按周急跌，跌幅是17周以來最大。八大指數全線向下，是16周以來首次。新盤銷情略為轉慢，過去周末售出近3百伙，以貨尾為主。發展商自我協調，避免同時開售，亦避免同時太多單位應市。長實日出康城Sea to Sky 一口氣售出6百多伙後，本周加推200伙。會德豐位於藍田的Koko Hills，開售連加推2百多伙，平均呎價達2.1萬，高出鄰近二手盤逾三成。所有新盤推出單位只有5百多個，不足以滿足需求，亦難以構成有效競爭。

資助房屋延續強勢，青衣綠悠雅苑一個535呎未補地價單位以698萬成交，成交價創新高。

資本市場過去一周上升，各國央行繼續印鈔，市場資金氾濫，利率掛零，相信中長期樓價更難下跌。

綠置居影響公屋流轉

另外，新一期綠置居銷情欠佳，揀樓兩周多，柴灣蝶翠苑只售出不足十個單位。房委會主席黃遠輝相信最終全數單位將會售出，因現期綠置居錄得破紀錄的六萬宗申請。誠然，申請數目龐大，全數出售應不是問題，問題是出售時間將會拖長，直接影響公屋流轉及公屋輪候時間。

綠置居是梁振英時代的先導計劃，其後由林鄭「發揚光大」，聲稱綠置居「百利而無一害」，還想將出租公屋封頂，並將興建中公屋大量改作綠置居。結果前者林鄭為其言論道歉收場，後者被房委會縮減規模。

經濟下行，對中下階層的影響較大，直接影響資助房屋銷情。再有，市民置業的其中一個目標是改善住屋環境，政府偏偏以量為策，帶頭提供大量壓縮空間的綠置居單位，放棄公屋卻無法改善住屋空間，令不少中籤者打退堂鼓。以往經驗顯示，置業階梯三級已經足夠，只要政府將樓價管理於合理負擔能力範圍，這些所謂新階梯都是政府管治樓市不善而創造的口號。

多人爭盤 業主心雄

黨安法凌駕《基本法》，令《基本法》賦予市民的權利盡失。實施細節更恐怖，行政凌駕法治，警力無限擴充，先斬後奏。日媒指中共還派不受特區法律管制的武警來特區「觀察」。黨安法是橫在每一個人頸上的利劍，而且執劍者極度暴戾，行為不受任何約束，目的只有一個，就是令所有人按照中共指示執行，不得異議。

惡法實施數天，圖書館有書籍下架，店舖被迫移除（返送中）標語，下一步市民將被迫要求刪除網上資訊。惡法不斷收緊，不斷僭建，當權者指市民在惡法享有自由不變，根本在玩弄語言偽術。

中共「留港不留人」，特區只剩下軀殼。因應環境巨變，有人趕著移民，劈價賣樓，市場的確錄得零星低價成交，但這些盤未推出已被人承接，大部份落到資深投資者手中，與用家無關。當然亦有不少無法離開的人自保及「新香港人」趕著入市。因供應極度短缺，業主完全主導價格。

筆者近日就聽到兩個案例，一個屬私人樓宇，另一個是資助房。私樓位於東半山舊樓，業主開價越千萬，開價並不低，但仍吸引十多組人爭相出價，業主大玩競價遊戲，每收到一個出價便告訴各代理，並詢問有沒有更高出價，如是者玩了數輪，最後成交價較第二出價高出數千元，業主賺盡最後一個銅板。

另一未補地居屋單位，叫價越7百萬，同類放盤極少，同樣吸引十幾組人睇樓，最後賣家開價跟業主開價只差少於1%，成交之際屋苑成了一個今年新高價，又多了兩三個極高價放盤，業主表示看好後市，政府「白居二」加碼，不急於賣樓，要求代理加價再推，一眾買家追價莫及。代理嘗試以折扣率高跟業主議價，但並不成功，因為政府不斷活化居屋二手市場，折扣比例已沒有太大意義。林鄭所講的「不用費煞思量就可置業」實況完全是兩回事。

供求失衡根本未解

新盤之所以吸引買家認購，其中一個原因就是明碼實價，只要買家按價單出價，地產商不得不賣，代理收取發展商高佣金，基本上亦代表發展商。二手市場截然不同，議價程序冗長多變，買家亦互相影響，代理人代表雙方利益亦令情況複雜，在未簽臨時買賣合約或獲得賣家口頭承諾出售之前，價格皆可改變，即使簽了臨約亦不時出現業主賠訂重售的情況。

缺乏盤源令業主處於上風。若業主是投資者，大部份於早年買入，樓價不斷上升，租金回報豐厚，難找更好的投資，調控措施令出售後再入市極不吸引，業主惜售，放盤量少，競爭自然少。若業主是用家，更不會貿然放盤，因為換樓又話看錯後市代價高昂。每一個放盤都幾乎不同，難有合理競爭，根本沒有所謂市場價格，價錢當然由業主主導。

資助房屋情況更嚴峻，因絕大部份都是用家，放盤更少，加上「白居二」、公屋富戶等政策製造新需求，有利業主。歸根究底還是政府政策問題。十年來沒有認真解決供求失衡的問題，沒有拿出能說服市民的土地及房屋政策，解決問題又沒有時間表。供不應求卻加大力度輸入人口。政策又搖擺不定，一時以量為策，一時又有置業主導，忽然又放寬按揭保險，搞了一份長策然後才反過來討論土地來源，土地大辯論完結又執行乏力。處理市場機制失衡進退失據，一時又稱不干預自由市場，一時又利用各種調控措施扭曲市場行為。

樓市失治，在供不應求的大前提下，長期必升的期望根深蒂固，議價能力當然在業主一方，只要不是急於放盤。二手高價成交又引伸更多的高價期望，失望的二手買家唯有轉投一手，令一手出現搶購，催谷市場氣氛，又刺激二手，這就是二手樓市的生態循環。打破這個循環只有一招，就是在供應上做到有求必應。

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特區行政主導，連同建制派操控立法會，基本上擁有絕對權力，要解決土地房屋問題，完全可以當機立斷，甚至快刀斬亂麻。政府在供應問題上無限拖延，代表高樓價是政府屬意，且另有企圖。相信地產商及業主主導市場的情況於可見將來都不會改變。◇

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