反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報174.03，按周再跌0.52%。分區指數個別發展，港島及新界東靠穩，分別上升0.77%及0.12%，九龍及新界西則分別下跌1.74%及1.09%。其餘領先指數除大型單位微升0.12%外，中小型單位及大型屋苑指數分別再跌0.65%及0.62%。中原經紀人指數(CSI)最新報43.11，按周下跌1.96個百分點。

二手樓價指數創一年低位，但按周跌幅不足1%。指數滯後兩三個星期，未及反映環球資本市場斷崖式下跌的影響，未來樓價下行壓力大增。

疫情來襲，加上經濟衰退，理論上是越遲入市越平，但仍有不少準買家鍾情一手新盤。會德豐位於將軍澳的新盤Ocean Marini首輪開售208伙，仍錄得超額認購18倍，過去周末售出九成單位，發展商加價慢推。貨尾豪宅及特色單位亦有一定承接力，頻頻錄得成交。

二手樓盤則表現兩極化，有公屋以破頂價成交，亦有部份業主劈價離場。

資本市場大跌，全球股票市場在數日間損失10萬億美元。經濟蕭條，往往對基層及中產影響較大。百億富豪身家損失兩三成，數目看似龐大，但生活可不受影響，依然坐擁大量資產，隨時入市掃貨，可是中產儲蓄十幾年，即使有百萬家財，損失三成，則完全打亂上車部署。準買家如何安排投資是一門極深奧的學問，日後另文探討。

取用高額按保又中招

另外，樓價極度超越負擔能力，政府為了紓緩社會氣氛，去年11月放寬按揭保險至九成，美其名為協助市民不用費煞思量上車。計劃至今已批出5千多宗申請，絕大部份是取用九成按揭，計劃使用者極可能淪為負資產。政府一直堅稱沒有條件放寬調控措施，忽然又於樓價處於極高水平推出政策鼓勵市民入市，還搜刮多一筆按揭保費，政策自相矛盾，如今更累及一班上車客。

計劃推出之初，筆者早已明確指出，必須先加強調控措施，讓樓價回到穩定的合理可負擔能力範圍之內，然後放寬首置用家按揭，才是上上策。政府胡亂放寬按揭保險。缺乏全盤思考，藥石亂投，損人之餘亦不會受市民讚許。

歸根究底，還是政府拖延解決供應，調控未有對症下藥，現有制度無法治理不濟的官員，特區怎不沉淪？

疫情將令全球經濟衰退

中共隱瞞疫情，導致武漢肺炎（中共肺炎）大爆發，繼而輸出病毒波及全球，成為人類歷史上首個全球大流行的冠狀病毒疫症。世衛被中共操控，遲緩應對，訊息前後矛盾，對中共訊息及數據照單全收，進一步貽害世界。中共體制威脅全人類實在明顯不過。

病毒威脅將如何演化屬未知之數，但學者及專家並不樂觀，因為病毒傳播能力極高，潛伏期可長達兩至三個星期，期間沒有明顯病徵，成為隱型傳播者。最新數據分析顯示，一成半病癒後又再復發，以致將病毒傳播切斷極為困難。死亡率未知，但較流感高最少十倍。亞歐美等國陸續進入緊急狀態，封鎖外來者進入及限制民眾自由流動。明顯地，疫情不會於短中期消散，可能困擾全球一兩年，直至疫苗出現，又或大部份民眾經已感染並出現抗體為止。

全球經濟增長源於全球化貿易增長及消費增長，疫症大流行嚴重破壞兩者，重拾增長需要一段長時間。中共利用廉價勞動力及環境代價在過去30年將中國大陸打造成世界工廠，經濟成熟國家的企業為了推高盈利將部份產業鏈放在中國大陸，疫情帶來的警示是產業鏈過分集中帶來巨大風險，將引發產業鏈重置，令企業盈利倒退一段時間。

捱不過疫情的企業將倒閉，美國債券市場較股票市場更大，違約率急升將帶來另一波衝擊。另一邊廂，原油又爆發減價戰，可引發通縮。各國需要大量資金應對疫情，部份歐洲國家債務危機將重現。

武漢肺炎（中共肺炎）堪稱一場全球經濟的完美風暴，令全球經濟迅速步入衰退。資本市場首當其衝，各大股票市場於短短一個月內幾乎全數步入熊市，各國央行即時暴力減息及放水救市，但仍於事無補。中共資本市場看似相對太平，這只是封閉市場的假象，中共企業債務違約及盈利下跌實無可避免，將又是另一波衝擊。

住宅市場只照顧少數人

香港特區是開放式經濟，依靠金融、經貿及服務行業，林鄭政權先重創政治民生，加上全球經濟衰退內憂外患，經濟蕭條，特區樓價無可避免下跌，問題只是跌多少及延續多長時間而已。參考15年股災及08年金融海嘯時情況，相信今次跌勢更急。筆者估計樓價可能於兩三個月內急跌10%至15%，回到林鄭上任前的樓價水平，主要是反映市場恐慌情緒。

但經一輪急速調整後，樓價難再下跌，主要原因有多個。即使經濟慘淡，但樓價一早與經濟嚴重脫勾，經濟環境並不是主導樓價高企的因素。失業率雖然會上升，對零售及服務業影響巨大，但金融及科技界影響相對輕微，而輸入大陸專才計劃並未因此而改變，而這些群體才是私人住宅的準買家。住宅市場被調控措施嚴重扭曲，每年只有六萬宗成交，市場主要是照顧這些目標群體，而他們即使受經濟狀況影響，購買力仍然強勁。

另外，近二、三十年來，全球經濟發展模式就是鼓勵借貸，懲罰儲蓄。各國央行連番緊急減息、降準、推行量化寬鬆政策，借貸利率壓至近乎零水平，特區H按利率亦跟隨急跌，對於有能力的買家是好消息。筆者早前亦已分析利率無法回歸平均值，未來長時間掛零，令市場接受極低租務回報，支持樓價。

開動印鈔機導致貨幣貶值，對沖方法就是將資金投入實物資產，房地產就是其中之一。金融市場風高浪急，資金尋找安全資產。安全資產往往是供應量有限的實物，例如黃金。特區住宅供不應求仍是未來十多年的大局，數年後私人樓宇更出現斷層，不少人視投資特區住宅為安全資產。自03年以來特區經歷多次金融市場震盪，證明特區住宅有防禦能力。

不得不提的還有政府政策，特區政府錢多的是，當經濟嚴重衰退，經濟又無法轉型，帶動經濟的就是大量投資基建。任何基建均會增加房地產價值。

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特區住宅樓價極度超越負擔能力並不是因為經濟增長強勁，而是政治經濟地位特殊，各項政策將住宅打造成奢侈品。若政府不是按全盤考慮，將住宅用途重新定位，承認住宅秩序實行並重新理清調控目標，修正人口政策壓抑需求，單是經濟衰退又怎會令已成奢侈品價格回落至大眾可負擔水平？◇ 

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