反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報175,按周回調0.51%。分區指數除新界東靠穩微升0.07%,港島、九龍及新界西則分別調整0.62%、0.35%及1.43%。其餘領先指數亦全線下跌,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.27%、0.56%及0.6%。中原經紀人指數(CSI)最新報67.57,按周再升2.44個百分點。

二手樓價指數在過去兩個多月於175水平徘徊。雖然本周指數下跌,但因數據滯後,未及反映4月底5月初市況轉旺的情況。本地疫情基本受控,代理人情緒指數升至67點以上,預期二手樓價短期趨升。有地產代理對後市非常樂觀,更預期今年樓價有機會創新高。

發展商貸尾銷情轉旺,過去周末售出170多伙,屬兩個月以來最旺周末。發展商正積極部署大型開售,上月份申請預售樓花的項目總單位數目超過3千6百伙,創近兩年新高。永泰地產於屯門青山公路新盤開售,平均呎價近1.25萬,迷你單位開則令首張價單全數低於400萬,可做九成按揭。新地新盤Wetland2亦準備開售,最細單位只有282呎,細絶天水圍區。樓價長期遠超負擔能力,發展商將貨就價,壓縮空間,新界區一手劏房新供應陸續有來,市民即使搬進新界區亦未必可以改善住屋空間。

(成交不足導致部份屋苑呎價波幅擴大)(資料來源 - 土地註冊處)
(成交不足導致部份屋苑呎價波幅擴大)(資料來源 - 土地註冊處)

長策無效政府欠交代

特區住宅樓價表現絕對是淡市奇葩,在經濟蕭條及疫情雙重打擊下樓價不但未見健康調整,還醞釀強力反彈。5月初至今已有十多個屋苑錄得破頂成交。長策及雙辣稅已實施七年,未有解決樓價過高的問題,反之樓價在同一時期更上升近一倍。林鄭之前放寬九成按保,武漢肺炎令全球央行量化寬鬆,利率在可見將來亦不可能回升,供應又將出現斷層,既然長策加調控長期不能遏止樓價上升,有甚麼理由相信繼續現行政策可令樓價回到合理可負擔水平?

當然有人相信失業率上升及經濟不景會影響樓市,但問題是樓市早已成為極度奢侈品市場,與絕大部份失業或收入減少人士無關。政府正計劃重啟經濟,下一波肯定是放寬大陸自由行,屆時外來買家反彈,還有甚麼可以壓住樓價上升?相關政策局官員欠市民一個清晰交代如何令樓價回到合理可負擔水平。

政府部門視審計如無物

警務處助理署長陶輝近日被傳媒爆出住在西貢碧水新村「牌照屋」,更懷疑涉及違規改建,有記者在現場調查時被指「遊蕩」而被捕。按現行法例,「牌照屋」登記人不能更換,亦不能轉租及轉售。傳媒又發現隔鄰牌照屋更改建成出租旅館,有違反旅館條例之嫌。地政處後知後覺,事後才上門調查蒐集證據。審計署於17年發表寮屋及持牌構築物的管理審計報告,早已指出監察制度缺乏成效,沒有按照指示巡查,令人懷疑三年來地政總署沒有因應審計報告改善執行力度。一波未平一波又起,警務處處長鄧炳強被傳媒揭發前兩間居所有僭建物,他稱警覺性不足可以做得更好,間接承認僭建。另一傳媒又揭輔警總監西貢村屋亦懷疑有僭建及霸佔官地。

讀者應還記得當年林鄭月娥作為發展局局長,豪情壯志表示要處理僭建問題,結果不了了之。今天只要走進新界各處目測,僭建物多的是。僭建越揭越有,且不少涉及公職人員,梁振英、唐英年、鄭若驊均牽涉僭建。

審計署早於12年發表報告,指大部份非法佔用政府土地都是傳媒和市民投訴而被揭露,地政總署未有採取有效執法行動,事隔八年,情況未見改善。上周,審計署又再出招,指地政總署處理短期租約管理不善,5千多份短期租約,佔地2千4百多公頃,當中竟然42%租約續租逾20年,最長臨時租約長達55年,署方並無記錄長時間獲准續租的原因,在處理違反租約條件耗時過長,並向地政總署提出16項建議。

短租竟變作永久續租,用地欠缺規劃,租用土地制度不透明,監察乏力,管治之無能實在匪夷所思。政府一邊喊缺地建屋,一邊任由土地資源被浪費,縱容違法行為,對特權階級橫行霸道視而不見,廣大市民則捱貴樓捱貴租,怎不憤慨?

五招加強審計效率

政府部門對審計報告嗤之以鼻,筆者提出五大建議,以免審計署資源被白白浪費。其一,各部門在審計前必須提交自我評估報告,將自身問題連同改善計劃告之審計署然後才進行審計。這做法有幾個好處,一方面是提升各部門自身管理意識,為應有職能負責。另一方面,審計便可集中資源評估報告不足之處及針對未有在報告提及的問題,若審計後亦有重大發現而未在自我評估報告內,應視作嚴重管治失當,以失職處理。

其二,審計報告經常有一大堆建議,但絕大部份沒有設立可量指標,亦沒有時間框架,給予政府部門過大解讀空間,市民更無法得知何時問題得到改善。既然審計成效不彰,所有建議就要加上客觀指標,避免部門利用各種藉口拖延執行,亦方便日後跟進。

其三,涉及重大公眾利益的項目,應該加強審計。審計署甚至可以考慮設立平台,讓公眾提出議題,按公眾關注程度作出審計。房屋及土地是「重中之重」,審計應針對性加大審計範疇,更加頻密進行。翻查記錄,涉及規劃署上一次審計已是13年,房屋署是16年,明顯力度不足。

其四,審計署應該有一個跟進制度,針對已進行的審計,要求政府相關部門提交進度報告並予以公開。只有公眾壓力才可迫使政府部門落實執行。

其五,所有審計報告最後一段都是局長或署長背書認同報告。審計報告建議長期未見落實,但從未聽聞有任何人因此而遭到處分或責備,問責制必須適當延伸,否則審計報告只是無牙老虎。政府架構內審計已是最後一道防線,沒有部門監察審計署。唯一可行的監察方式是立法會向審計署查詢,如何設定審計議題及如何跟進審計報告的落實。

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審計的目的是確保公帑及資源用得其所,政府各部門履行相關責任。相較於其它政府部門,審計署尚算稱職,但仍有巨大改進空間。筆者最擔心的反而是中共政權不能容忍任何揭露政府部門瘡疤的行為,利用各種手段將審計署變成「唱好」政府的部門。審計防線一失,特區政府進一步走入極權統治。◇