目前,中國房地產危機還在延宕,隨著房企的相繼違約,地產美元債的集體暴跌,外資正在流出中國債市。而隨著恒大債務寬限期的臨近,實質性違約將要發生之時,一些外國投資者們不甘心被割韭菜,那麼他們正在幹甚麼呢?

與此同時,中國國內「金九銀十」的銷售旺季已經不復存在,土地拍賣市場也十分慘淡,土地財政顯然已經難以為繼。為此,一些城市已經率先推出救市措施,試圖穩定市場。那麼,這些政策能否奏效呢?我們今天就來談談這些問題。

中國地產商相繼違約  恒大債權人商討索賠

在上月底,恒大已經兩次沒有支付美元債利息,總計1.31億,而在10月11日,恒大又未能償付一筆1.48億美元的債務利息,而現在的情況是,恒大的危機正在延燒到整個中國房地產市場。

大家看到,10月4日,花樣年集團的2.06億美元債發生實質性違約;11日,小型開發商「當代置業」(Modern Land),申請延遲3個月償付25日到期的2.5億美元債券;同一天,新力控股(Sinic)也發布公告稱,本月18日到期的2.5億美元債以及最後一期利息可能違約,並有可能觸發其它債券的交叉違約。

據大陸媒體報道,受「花樣年」違約事件的影響,在10月4日到9日的一星期內,有44隻地產美元債的跌幅超過20%;在10月9日,「當代置業」發行的5筆美元債全線下跌,其中3筆跌幅超過30%,同一天,還有多家房企發行的13筆美元債跌幅在3%~10%之間;而在過去一個月,有140隻地產美元債的跌幅超過了20%。

這也顯示,中國房地產行業背負著巨大的債務,而恒大的債務只是冰山一角。《華爾街日報》報道說,野村控股(Nomura Holdings)的經濟學家表示,中國地產開發商的舉債規模,自從2016年底以來幾乎翻倍,截至今年6月,積累的負債已經達到了5.2萬億美元,比日本去年的整體經濟產值還高。而在國際債市上已經籌過資的中國開發商中,目前已有大約四成企業的債券發出了警訊。

而彭博社報道說,今年截至9月31日,國際評級機構穆迪、惠譽和標普,下調中國地產開發商的評級總計91次,超過了2020年的全年次數,也創下了大陸開發商全年被下調次數的新高。

而受恒大債務危機的影響,外國資本正在逃離中國市場。根據國際金融協會(IIF)的數據,9月中國債市出現81億美元的資金外流,是6個月來最大規模的資金外流;而同樣是在9月,中國股市的資金流入是14億美元,也創下3月份以來的最低值,遠低於過去12個月的70億美元的平均值。

而在下周,恒大第一筆違約美元債利息,30天的寬限期又要到了,另外,恒大擔保的2.6億美元債也已經在8日時過了寬限期,但是迄今為止,市場還沒有傳出償付的消息。

據彭博社報道,一家律師事務所,和一家位於紐約的投資銀行,正在為6名持有25億美元恒大債券的海外持有人制定應急計劃,一名知情人士透露,債權人正在考慮各種形式的追索權,包括根據恒大上市母公司註冊地開曼群島的法律進行索償。

而一旦恒大破產重組,情況會非常複雜,因為涉及到包括中國、香港、開曼群島和紐約在內的不同司法管轄區。尤其在目前看來,從優先順序方面,恒大的離岸債券持有人可能會排在最後,未完工的房產、未付款的承包商、購房者和境內債權人都將優先於海外投資者。

到目前為止,這些債權人和恒大的交涉都沒有獲得有意義的回應,所以,這些外國投資者的維權之路,看起來也將同樣艱難。

而從目前看來,中共確實還不打算直接出手救助恒大,因為恒大本身是民營企業,中共並不在意,而且如果太早接盤,就全部砸在中共自己手裏了,代價太大。但是,中共也怕恒大倒掉會引發系統性風險,所以,中共首先說恒大是流動性風險,不是資不抵債,讓銀行不要抽走貸款,然後,它又讓各地政府來接盤,就是「誰家的孩子誰抱走」,再就是,它也讓一些國有企業來接盤,比如在9月29日,一家國有企業與中國恒大集團達成協議,將斥資15億美元收購恒大在盛京銀行的大部份股權。

到最後,在恒大把資產賣得七七八八、股東也都頂不住的時候,中共也很可能會將其收歸國有。而現在,中共一方面不想管,另一方面也可能是無暇顧及,因為國內的房地產危機已經很讓中共發愁了。

那我們接下來,就來看看中國國內的情況。

房產銷售斷崖式下跌 多地推出救市措施

在中國,房地產銷售有所謂「金九銀十」的說法,因爲有「十一」假期前的促銷活動,所以,9月通常是一年中住宅銷售最火爆的月份,但是今年的9月,中國的住宅銷售額卻出現了斷崖式的下跌。

根據克而瑞研究中心的統計,9月份百強房企實現單月銷售操盤金額,同比下降了36.2%。其中,六成企業的同比降幅超過了30%,而恒大、碧桂園、萬科等前十大開發商的銷售額同比下降了44%。

中原地產的監測數據也顯示,「十一」假期,一線城市的新房、二手房都接近零成交,三四線城市的返鄉置業潮也沒有出現。

此外,大陸各地的第二批集中土拍再次「爆冷」。

中指研究院的數據顯示,截至10月12日,15個重點城市完成了第二批集中土拍,共有121宗地塊撤拍,65宗地塊流拍。另外,首輪土拍的平均溢價率是15%,而第二批土拍的平均溢價率目前只有5%,而且大部份城市的集中供地地塊,都是以底價成交為主。這些數據都反映出,各地的土地財政已經難以為繼。

由於住宅和土地銷售都提前「入冬」,一些地方的政策也開始出現了反轉的信號。

為了穩定房地產市場,10月10日,哈爾濱市率先推出了大陸首個較為全面的十六條「救市」政策。從具體內容來看,強調了供給和需求兩個方面。在房企端,採取措施減輕房企的流動資金壓力;在居民端,則是通過發放購房補貼、放寬貸款年限等,促進購房需求。

其中最引人注目的,就是發放購房補貼。根據新政策,對於符合條件的35歲以下的各類人才,哈爾濱會給予一次性購房補貼,其中,全日制博士生將獲得最高10萬元人民幣。

而在此之前,「東三省」中的瀋陽和長春,也在9月份時,推出過類似的購房補貼措施。因為青年人口的大量流出、城市深度老齡化所導致的購房需求萎縮,是東北地區樓市持續低迷的根本癥結。

不過,哈爾濱宣布的這個政策,第二天就被寧波市奉化區超越了,11日,寧波市奉化區的人力社保局宣布,從大專到博士,分別可以獲得8到40萬元人民幣的補貼,國家級人才最高可以獲得100萬元的補貼。

在東北之外,南方也拋出了市場穩定措施。「每日經濟新聞」報道,9月份,廣州、佛山等地的部份銀行已經開始下調房貸利率。

「買漲不買跌」 購房者都在觀望

那麼,這些措施是否能有效地促進樓市回暖呢?

應該說,給予購房補助或者是降低房貸利率,都會在一定程度上刺激需求,但是對這一次的房市降溫來說,可能作用有限,並不能起到真正的作用。

為甚麼呢?因為除了房貸限制以外,目前房市普遍降溫的更主要的原因,可能還是因為購房者對房地產市場的前景比較悲觀,而且非常擔心恒大等開發商的財務狀況。

比如,《華爾街日報》的報道說,一些購房者表示,現在不會考慮購買期房,也就是預售的商品房,因為擔心開發商的項目無法完工,變成「爛尾樓」。

但是,讓人擔憂的是,中國的開發商嚴重依賴期房預售。

例如,中共國家統計局的數據顯示,2020年,在房地產開發企業到位資金中,「定金及預收款」的比重最高,是34.5%;「自籌資金」次之,比重是32.8%。而在今年前8個月的房地產開發企業到位資金中,「定金及預收款」的比重,進一步提升到了38%;而「自籌資金」的比重則下降為30.3%。

1994年時,中國推出了《城市房地產管理法》,之後開始實行商品房預售制度。預售制,可以讓開發商在竣工之前就能獲得資金回籠,加快了資金周轉速度,但是,卻把風險轉嫁給了購房者。一些房企只重銷售,不重質量,「交房即維權」已經成了一種常態,爛尾現象也層出不窮。

但是,根據媒體的報道,目前,中國各主要城市的商品房預售比例普遍在80%以上,部份城市甚至達到90%以上。

另外,購房者普遍有「買漲不買跌」的心理,雖然從中共統計局的數據來看,今年1~8月,全國商品房平均售價是10,425元,還比去年有所上升。但是9月份的數據還沒有出爐,而且目前市場的悲觀氣氛濃厚。

並且,從媒體報道中可以看到,很多城市的樓盤都在降價出售,目前已經有至少15個城市推出了房價「限跌令」。而且有數據表明,消費者認為,房價可能還會降。根據中共央行發布的一項調查,在第三季度,預期房價上漲的中國城鎮儲戶,比例下降到19.9%,低於一年前的25.1%,是2016年第一季度以來的最低水平。

尤其是目前,全國已經有多個城市推出了「二手房指導價」,北京也在近日發布了海淀區試點二手房掛牌指導價的新政策,規定從10月8日起,相關小區新增房源的掛牌價不得超過指導價。而《證券日報》的記者發現,二手房指導價和市場價相比,相當於打了八折。

還是在今年2月時,深圳市為了給房地產市場降溫,最早實施了二手房指導價,而且效果顯著。8月份,深圳二手住宅成交量只有2,043套,同比下跌超過80%,創下近10年來的新低;而且二手房價格已經連續4個月環比下跌。

而二手房交易量銳減的最重要原因,是銀行將根據二手房指導價作為放貸依據。如果二手房的成交價高於指導價,但銀行卻以指導價放貸,那就意味著購房者拿到的貸款就少了,資金壓力就會加大。

就像最近網上的一個熱帖,一位東莞的朋友說,為小孩上學,自己省吃儉用買了600萬的住宅,但是被指導成了300萬,妻子因此要和他離婚。他現在每個月要還21,000多元的房貸。市值300萬的房子,這位朋友已經出了180萬,但還要還480萬的貸款,他無法接受。

所以,從我們的分析來看,北京當局對房地產的調控只會局部放鬆,總體來說,房地產市場的冬天還將持續。@

財商經濟研究所
策劃:宇文銘
撰文:李松筠
編輯:蔚然、宇文銘
粵語配音:Ada
剪輯:曲歌
監製:文靜

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