反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報181.31,按周上升0.54%。分區指數除新界西輕微回落0.28%外,港島、九龍及新界東分別回升2.07%、0.01%及0.44%。其餘領先指數全線反彈,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別上升0.73%、0.50%及0.55%。中原經紀人指數(CSI)最新報72.62,創23個月新高,按周再升2.58個百分點。中原經紀人指數最新報70.89,按周回落1.73個百分點。

私樓成為富人市場

二手樓價反覆上升,CCL創九個月高位,七大領先指數上升,只有新界西微跌。銀行股價指數及經紀人指數均處於高擴張水平,短期樓價繼續向上。雖然特區並未正式與大陸通關,但有報導指大陸買家已急不及代,利用受權人或公司轉讓方式入市,若疫情受控,中港恢復通關,將會進一步刺激樓市。發展商正等候時機開盤,暫未有大型新盤開售,過去周末一手樓只錄得30多宗成交。富豪酒店發展位於西營盤的新盤尚瓏開售30伙,主打小型單位,平均呎價超過3萬,周未只賣出4伙,由於同類單位過去出現不少蝕讓個案,買家入市存有介心。二手業主趁旺市收窄議價空間,二手交投較上周長假期回落。另外,花旗銀行發表特區富裕人士統計報告,推算去年年底擁有千萬資產以上有51.5萬人,數字較去年不跌反升且創新高,完全未受疫情影響。調查指富裕人士平均淨資產1,550萬,七成資產來自物業。特區樓價超高,但認為置業是好時機的仍有一成,52%正觀望。數字證明特區有錢人多的是,而擁有住宅物業是置富的不二法門,有樓收租變作不少人的夢想。由於富人太多,私樓長期供不應求,一年新單位供應量不及這班人的4%,單是照顧這些富裕人士及其家人的置業需求已經應接不暇,何況他們負擔能力非比一般。為何政府不斷推豪宅地?為何發展商將大部份樓盤供應是豪宅?為何一手單位平均1,200多萬仍大排長龍?為何樓價極度超越負擔能力仍長升長有?就是照顧這些富裕人士的需要。特區政府將整個私人住宅市場打造成超高檔市場,大富翁遊戲發揮得淋漓盡致。富者越富,延續跨代富貴。中共插手特區事務,製造特權階級,貧富懸殊只會進一步擴闊,樓價又怎可能回到合理可負擔水平?

加租設上限但無起始租金

「朱門酒肉臭,路有凍死骨」,形容特區現況絕不為過。貧富懸殊之極端,特區在全球名列前茅。當一邊廂每12個港人就有一個千萬富翁,另一邊廂每5個港人就有一個活在貧窮線之下。富裕人士不斷置業並協助下一代置業,大陸買家更是一擲千金,不惜付30%辣稅來港置。兩周前本欄分析空置率,有理由相信真實空置率比政府估計高得多。有屋無人住,可是貧窮人士就回到72家房客的時代。自長策實施七年以來,劏房數字年年創新高,劏房戶十萬以上,保守估計涉及22.6萬人。當年政府放軟手腳造地,今天已恨錯難返。供應問題不解,以至劏房亂象橫生,超高呎租、違規改建、租約不打厘印、收入不報稅、亂收費用比比皆是,問題大到已反制政府,政府沒有全盤對策,頭痛醫頭。林鄭一年多前指示運房局研究劏房租務管制,報告於前周出籠,與先前流出的版本並無太大差異。報告建議以「2+2」模式規管劏房租約,即兩年死約,現有租客有優先續租權,但一年後租客有權以一個月通知終止租約。加租幅度以差餉物業估價署租金指數為參考,可加可減,但設上限15%。針對濫收水電,建議業主要提供明細公平分擔。小組亦建議違規劏房納入租管範圍,但發牌制度亦非即時可行選項,亦不宜取締,長遠可考慮發牌云云。至於坊間之前強烈要求的起始租金則不作考慮,主要原因是擔心出手太重令劏房業主退場引伸更多問題,執行困難亦是原因之一。有劏房業主就表示建議太過苛刻或會退出市場。劏房回報超高,這些限制只是皮毛,對回報影響有限,相信反對的業主只是擺擺姿態而已。劏房戶則表明建議對他們實質幫助不大而感到失望。

避開關鍵問題不談

整份建議避開最關鍵的問題,就是起始租金與監管。為何坊間強烈要求為劏房設置起始租金?主要原因是政府製造的供求失衡導致依家能力進歸劏房業主,劏房租金極度高昂。有統計顯示,租金佔劏房戶收入四成多,疫情打擊基層市民收入,劏房需求不跌反升,劏房租金逆市上漲。在極高的租金基礎下限制加租根本沒有實質意義。既然租金已大幅高於差餉租值,為何還容許市場平均租金加幅?基層倚賴的最低工資則凍結兩年。劏房業主回報超高但應心有不甘,認為政府干預自由市場。既然沒有起始租金,條例未實施之前業主預先「招呼」租客加租,如之奈何? 政府的藉口當然是實施上有困難,但事實所有住宅物業皆要繳交差餉地租,差餉地租上就有租金估值,可作參考。另一問題是兩年租約沒有考慮實際情況,部份基層生活困難,積蓄有限,工作地點不穩,見步行步,隨時要再搬,又或等待臨時房屋,主動要求短租,標準租約將他們「綁死」,一年內解約,追不追討合約租金還要看看業主心情。另外,整件事的成效在於監管及執行。政府估計全港有十萬劏房戶,劏房的特性就是同一單位有多份租約,稅局只要簡單查一查有多少單位有兩份或以上租約便大概知道租約登記情況。既然連這個基本數據都沒有提供,有理由相信極多劏房租約不打厘印。若沒有強力監管及執行,反正現時已經違規,劏房業主繼續現有行徑,租管形同虛設。再有,政府所謂「急市民所急」「民生無小事」,實情是「急中共所急」「全面搞政治」。閹割特區選舉制度的立法即時提上立法會,劏房租管立法草案都未有。下一個立法會年度政府急着處理「高姿態項目」,租管立法隨時再拖兩年。如果政府能夠落實15,000個臨時房屋,劏房問題得以舒緩,租管隨時重蹈「一手空置稅」條例覆轍,被政府主動撤回。

劏房問題困擾特區十多年,且不斷惡化。政府沒有全盤計劃解決問題,提出租務管制亦只是頭痛醫頭,而且落藥只落一半。特區政府做事從來不講求結果,只講求做了就算,與同林鄭的「港人首置盤」、「公私合營」等,劏房租管只是走過場而已。劏房戶從來是弱勢社群,中共強姦特區選舉制度,未來特權階級橫行,弱勢社群的聲音只會進一步被壓縮,未來劏房戶怕且只會更坎坷。◇