反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.21,按周回升0.67%。分區指數除港島下跌0.53%外,九龍、新界東及新界西分別上升1.56%、1.64%及0.43%。其餘領先指數繼續全線靠穩,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別回升0.87%、0.63%及0.75%。

二手樓價結束三連跌。從技術走勢而言,指數形成大圓底,於174水平將有較大的支持。疫情未見惡化,需求陸續釋放,成交現小陽春。香港小輪和帝國集團位於屯門青山灣的帝御嵐天開售,主打迷你單位,過去周末售出九成單位,發展商加價加推。買家趕緊入市亦令二手成交持續暢旺,上月二手成交按月更創六年多高位。加上資本市場繼續上升,短中期樓價難以下跌。

極權不代表民眾利益

另外,中共閹割立法會後,特區政府隨即向立法會提出五項立法程序,包括區議員宣誓、「起底」刑事化引入非本地醫生等,連同已提出的電話卡實名制,政府旨在擴權,進一步箝制市民的自由。部份擴權行為假借市民利益為名,取代現有協商機制為實,例如引入非本地醫生。當然公營醫療體系醫生人手短缺是事實,但即使增加醫生數目,若其它配套如醫院空間、設備、其他醫護人手、簡化行政程序等未能配合,根本無法有效改善醫療輪候時間及提升質素。政府沒有全盤計劃,只針對增加醫生,當然令市民懷疑立法的目的。

政府口口聲聲「為市民利益」,邏輯卻完全破產。現成的《收回土地條例》已給予政府足夠權力,政府有能力收回土地興建資助房屋,政府卻諸多藉口,又稱擔心司法覆核,致力搞公私合營,至今還沒有任何申請,愧對數十萬輪候公屋及住在劏房的人。

一手空置稅條例已經到手,政府主動撤回,放棄一個合理的調控工具。發展商去除後顧之憂繼續囤貨,一手貨尾升至1.2萬伙。不少國家推行二手空置稅,特區辯稱無法執行,5萬多個二手空置單位繼續空置,浪費供應效率。樓價高企,令新一代人置業極之困難,這就是政權搞了八年所謂「重中之重」的結果。中共違反《中英聯合聲明》,將「港人治港,高度自治」篡改成「愛國者治港,中共全面管治」,特區政權已等同中共政權,極度遠離民眾,它聲稱代表市民利益,行動皆沒有基礎。

劏房租戶困境將惡化

政府於本年度有意進行立法的還有劏房租務條例管制。事實上,租務管制及續租權並非新鮮事物,政權移交前一直有實施,直至2004年才全面取消。近年樓價帶動租金不斷上升,業主順理成章大幅加租又或停止與現有租客續租以取得最高回報。自2013年長策諮詢時社會不斷有聲音提出再次實施租務管制,政府就一直堅持沒有討論空間。特區政府無力解決供應問題,令不適切居所數字不斷攀升,最新一份長策進度報告顯示有12.2萬戶,大部份不適切居所都是劏房。劏房衍生大量問題,包括違規改建、不符消防條例、環境衛生惡劣、不合理租金水平、胡亂收費等等。

「反送中」政治風波及經濟衰退下劏房租金更不減反增。按照香港社區組織協會統計,劏房平均呎租由2019年9月的91.6元升至2020年8月的105.6元,租金佔劏房家庭收入高至四至五成。反觀私人樓宇大型單位尺租只是35元左右水平,2020年全年整體私人樓宇租金更下跌6%。劏房租金上升主要原因是經濟下行對中下階層影響更甚,將更多人逼進劏房,預期情況將繼續惡化。

在輿論壓力下政府前年成立委員會研究劏房租務管制。委員會開了五次會,原定對劏房作深入調查,探訪以前座大廈5,000劏房戶,最終舉報受疫情影響只能完成300份問卷,令調查結果代表性打折扣。搞了一年多,小組上月底向立法會提交文件,建議劏房租務管制三大方向,包括租約應以「2+2」方式即租期為兩年「死約」,現有租戶有優先續租權,加租以兩年15%為上限,同時政府亦有意加入水費管制。立法會已變作橡皮圖章,相信政府提出的方案就是最終方案。

租管建議效用有限

委員會成立之初,關注基層住屋聯席早已批評小組內沒有租戶代表,欠缺公平。結果提出的建議亦被坊間批評「離地」。其一,容許租客優先續租並無任何爭議,但兩年租約期欠缺彈性。大部份劏房戶正等待改善住屋環境,包括等待資助房屋、過渡性房屋、社企安排,施政報告又稱租用酒店。萬一簽署兩年租約,中途找到合適房屋,豈非要違約兼且賠償?如果政府真的相信劏房有望短中期大幅改善,需求將大幅下降,租金亦會相應下調,現時提出兩年「死約」豈非將租金鎖定於現今的極高水平?到底是幫業主還是幫劏房客戶?

其二,兩年加租15%上限並無考慮實際情況,15%遠遠超過通脹水平。基層人士大部份受最低工資保障,政府剛剛凍結未來兩年的最低工資水平,即最低工資12年間平均每年加幅只有2.5%,政府建議亦遠超收入增長。上世紀7、80年代社會處於高利率高通脹水平,當時定立的兩年加租上限亦只是21%。坊間認為政府應定立一個清晰合理的基礎。

其三,港英時代的租務管制條例就有公平市值租金的概念,最新劏房租務管制並無提及。劏房租金已處於極不合理水平,若未能釐定一合理水平作起點,談加租上限並沒有太大意義。

其四,現時的實際情況是劏房不少是違規改建,沒有租約,即使有租約亦不打厘印。沒有一套完善的監察系統,租務管制如同無牙老虎。反正本身劏房已經違規,符合了租務管制亦不會改變劏房違規的事實,試問違法經營者又怎會跟從?

再有,政府經常在實施的環節中考慮不夠周詳,漏洞讓劏房業主巧立名目收取其它費用,規避租管。租管令業主更不願意進行環境衛生及安全性改善,若沒有其它配套法例,恐怕劏房戶環境將更加惡劣。

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劏房及其衍生的各種問題已經困擾社會十多年,現在談租務管制已經委實太遲。而且特區政府做事只做一半,防疫如是,房屋政策如是,調控措施如是。不論有否實質結果,政府只會否定其它意見,吹噓其落實執行的「豐功偉績」。劏房租務管制若按照建議立法,又是只做一半,結果不見其利,卻見其害,令劏房戶陷入更困難的境地。◇