反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.21，按周回升0.67%。分區指數除港島下跌0.53%外，九龍、新界東及新界西分別上升1.56%、1.64%及0.43%。其餘領先指數繼續全線靠穩，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別回升0.87%、0.63%及0.75%。

二手樓價結束三連跌。從技術走勢而言，指數形成大圓底，於174水平將有較大的支持。疫情未見惡化，需求陸續釋放，成交現小陽春。香港小輪和帝國集團位於屯門青山灣的帝御嵐天開售，主打迷你單位，過去周末售出九成單位，發展商加價加推。買家趕緊入市亦令二手成交持續暢旺，上月二手成交按月更創六年多高位。加上資本市場繼續上升，短中期樓價難以下跌。

極權不代表民眾利益

另外，中共閹割立法會後，特區政府隨即向立法會提出五項立法程序，包括區議員宣誓、「起底」刑事化引入非本地醫生等，連同已提出的電話卡實名制，政府旨在擴權，進一步箝制市民的自由。部份擴權行為假借市民利益為名，取代現有協商機制為實，例如引入非本地醫生。當然公營醫療體系醫生人手短缺是事實，但即使增加醫生數目，若其它配套如醫院空間、設備、其他醫護人手、簡化行政程序等未能配合，根本無法有效改善醫療輪候時間及提升質素。政府沒有全盤計劃，只針對增加醫生，當然令市民懷疑立法的目的。

政府口口聲聲「為市民利益」，邏輯卻完全破產。現成的《收回土地條例》已給予政府足夠權力，政府有能力收回土地興建資助房屋，政府卻諸多藉口，又稱擔心司法覆核，致力搞公私合營，至今還沒有任何申請，愧對數十萬輪候公屋及住在劏房的人。

一手空置稅條例已經到手，政府主動撤回，放棄一個合理的調控工具。發展商去除後顧之憂繼續囤貨，一手貨尾升至1.2萬伙。不少國家推行二手空置稅，特區辯稱無法執行，5萬多個二手空置單位繼續空置，浪費供應效率。樓價高企，令新一代人置業極之困難，這就是政權搞了八年所謂「重中之重」的結果。中共違反《中英聯合聲明》，將「港人治港，高度自治」篡改成「愛國者治港，中共全面管治」，特區政權已等同中共政權，極度遠離民眾，它聲稱代表市民利益，行動皆沒有基礎。

劏房租戶困境將惡化

政府於本年度有意進行立法的還有劏房租務條例管制。事實上，租務管制及續租權並非新鮮事物，政權移交前一直有實施，直至2004年才全面取消。近年樓價帶動租金不斷上升，業主順理成章大幅加租又或停止與現有租客續租以取得最高回報。自2013年長策諮詢時社會不斷有聲音提出再次實施租務管制，政府就一直堅持沒有討論空間。特區政府無力解決供應問題，令不適切居所數字不斷攀升，最新一份長策進度報告顯示有12.2萬戶，大部份不適切居所都是劏房。劏房衍生大量問題，包括違規改建、不符消防條例、環境衛生惡劣、不合理租金水平、胡亂收費等等。

「反送中」政治風波及經濟衰退下劏房租金更不減反增。按照香港社區組織協會統計，劏房平均呎租由2019年9月的91.6元升至2020年8月的105.6元，租金佔劏房家庭收入高至四至五成。反觀私人樓宇大型單位尺租只是35元左右水平，2020年全年整體私人樓宇租金更下跌6%。劏房租金上升主要原因是經濟下行對中下階層影響更甚，將更多人逼進劏房，預期情況將繼續惡化。

在輿論壓力下政府前年成立委員會研究劏房租務管制。委員會開了五次會，原定對劏房作深入調查，探訪以前座大廈5,000劏房戶，最終舉報受疫情影響只能完成300份問卷，令調查結果代表性打折扣。搞了一年多，小組上月底向立法會提交文件，建議劏房租務管制三大方向，包括租約應以「2+2」方式即租期為兩年「死約」，現有租戶有優先續租權，加租以兩年15%為上限，同時政府亦有意加入水費管制。立法會已變作橡皮圖章，相信政府提出的方案就是最終方案。

租管建議效用有限

委員會成立之初，關注基層住屋聯席早已批評小組內沒有租戶代表，欠缺公平。結果提出的建議亦被坊間批評「離地」。其一，容許租客優先續租並無任何爭議，但兩年租約期欠缺彈性。大部份劏房戶正等待改善住屋環境，包括等待資助房屋、過渡性房屋、社企安排，施政報告又稱租用酒店。萬一簽署兩年租約，中途找到合適房屋，豈非要違約兼且賠償？如果政府真的相信劏房有望短中期大幅改善，需求將大幅下降，租金亦會相應下調，現時提出兩年「死約」豈非將租金鎖定於現今的極高水平？到底是幫業主還是幫劏房客戶？

其二，兩年加租15%上限並無考慮實際情況，15%遠遠超過通脹水平。基層人士大部份受最低工資保障，政府剛剛凍結未來兩年的最低工資水平，即最低工資12年間平均每年加幅只有2.5%，政府建議亦遠超收入增長。上世紀7、80年代社會處於高利率高通脹水平，當時定立的兩年加租上限亦只是21%。坊間認為政府應定立一個清晰合理的基礎。

其三，港英時代的租務管制條例就有公平市值租金的概念，最新劏房租務管制並無提及。劏房租金已處於極不合理水平，若未能釐定一合理水平作起點，談加租上限並沒有太大意義。

其四，現時的實際情況是劏房不少是違規改建，沒有租約，即使有租約亦不打厘印。沒有一套完善的監察系統，租務管制如同無牙老虎。反正本身劏房已經違規，符合了租務管制亦不會改變劏房違規的事實，試問違法經營者又怎會跟從？

再有，政府經常在實施的環節中考慮不夠周詳，漏洞讓劏房業主巧立名目收取其它費用，規避租管。租管令業主更不願意進行環境衛生及安全性改善，若沒有其它配套法例，恐怕劏房戶環境將更加惡劣。

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劏房及其衍生的各種問題已經困擾社會十多年，現在談租務管制已經委實太遲。而且特區政府做事只做一半，防疫如是，房屋政策如是，調控措施如是。不論有否實質結果，政府只會否定其它意見，吹噓其落實執行的「豐功偉績」。劏房租務管制若按照建議立法，又是只做一半，結果不見其利，卻見其害，令劏房戶陷入更困難的境地。◇ 

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