反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報178.59，按周下跌0.17%。分區指數個別發展，港島及新界東分別下跌2.28%及0.36%，九龍及新界西分別再升0.06%及2.11%。其餘領先指數全線回軟，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別下跌0.82%、0.04%及0.17%。中原經紀人指數結束12連升，最新報69.73，按周下跌1.07個百分點。

移民潮正式啟動

整體二手樓價稍為回軟，但新界西樓價則創32周高位，主要受惠於屯門基建開通。一手樓暫未有大型新盤開售，過去周末成交回落。太古地產位於灣仔的單幢樓開售，首批30伙，最細431尺單位入場費盛惠1,551萬，這些供應與絕大部份港人無關。經一輪追貨後二手買家亦開始觀望，入市步伐稍稍放緩。另外，中美於阿拉斯加進行高層對話，中共官員於中共體制下人性徹底扭曲，用十多分鐘大幅超時謾罵，言詞狂傲，不可一世。美國國務卿回應不卑不亢，坦白承認美國有犯錯，但一直以坦率公開透明的態度面對問題，而不是忽略及假裝問題不存在。回應一針見血，砸破中共的詭辯手段，就是從不承認自身責任，不去辯論問題核心，而是挑起對方問題轉移視線。中共官員肆意破壞中國人的形象，他們的行為絕不代表中華文化，更不代表中國人。中共破壞普世價值，最終必遭世人唾棄。中共為了自身利益，炒作港獨、外國勢力干預，不惜破壞中英聯合聲明，在港實施共黨安全法，又將閹割特區選舉制度扭曲成「優化」，令「忠誠廢物」治港。特區賴以成功的基石全毀，既得利益者將橫行無忌。無法接受中共意識形態及行為的唯有選擇離開，特區新一輪移民潮正式展開。香港民意研究所上周五發表調查報告，指有21%港人有意永久離港，69%沒有計劃離開但當中42%指若果情況再變差，將會考慮移民。英國提供的BNO入籍途徑一個月已接獲2.7萬份申請。去年已有1.08萬人移民台灣，今年預期申請持續增長。正如筆者年初預測，今年樓市的最大壓力來自移民潮，將令住宅需求減退供應增加，抵銷零利率、經濟重啟、大陸買家再次入市等推高樓價的因素，令樓價徘徊於高位。

稅制改革只聞樓梯響

特區貧富懸殊世界名列前茅，產業集中令政府收入倚重金融地產，稅務制度是應對上述兩大問題的有效手段。政府一直以簡單稅制，狹窄的稅基及低稅率作招徠，但外國經驗已經證明公平環境及政策扶持才是吸引投資及人才的關鍵，較複雜的稅制並不一定影響競爭力。稅務改革在政權移交之初已經提出，政府不斷研究又不斷拖延，廿多年過去，一籌莫展。稅務改革的最好時機應是趁經濟好景時好景時進行，並提出各種交換條件。如今經濟前景悲觀，陳茂波已表明不適宜作稅務改革，令狹窄稅基及財富分配不均無限延續。稅務基制不能改，政府便提出微調，以減低批評的壓力。今年財政預算案提出研究優化差餉，大方向包括自住於非自住收取差異化差餉，自住物業提供恒常寬減，以物業價值收取累進差餉，釐清差餉繳付法律責任人為業主等。去年差餉收入近200億元，佔政府總收入的4.4%，只是兩幅啟德住宅用地的價格，但若制度設計適當，可以發揮平衡市場的效用，改善市場機制失衡的情況。雖然政府沒有表明，但面對千億財赤，利用優化差餉從中增加收入，亦不足為奇。多年來政府就以最簡單的方式，不管住宅性質價值，或一收取租值的百分比作差餉地租。但時移世易，簡單未必切合需要。坊間多次批評差餉制度未夠精準，未有配合房屋政策，未有協助有需要人士。尤其是近年財政預算案，均以退差餉方式所謂紓困，可是退款落入業主手中，既不能惠及基層租客，卻令大業主、投資者，大地產商得益，令富者越富。當然市場上亦有反對將差餉複雜化的聲音，主要理由是執行上有困難成本亦高。但事實上，外國早已有各種不同差餉實施經驗，反對理由並不充份。因應財政預算案，房委會由下月開始的四個季度差餉寬免轉歸租戶，做法正確，亦早應如此實行。

檢討差餉五大方向

任何改革必須定立明確方向。筆者認為差餉改革應循以下五大原則進行。其一，充份體現置業自用主導。差餉應對真正用家進行寬減。政府需要撤回首次置業就是用家的錯誤假設，而按照住宅的實際用途收取差餉地租。對於非自置自用住宅，應當按基準收取。對於擁有多個自置自用的住宅，只能選定一作為常住而獲得寛減。其二，有能力者多付。寬減應設上限，對於大多數市民自置自用的應該處於零或低稅階，然後按市價租金而累進。而且應該按照實際持有人的持有總租值計算，避免利用持有大量租值較低的單位已被開較高壓差餉。其三，以不同持有者實施不同的徵收累進率。持有者基本上可分為分為本地居民，非本地居民及公司持有。政府可因應實際情況調整稅率以達致調控市場的目的。其四，按照使用狀況分作佔用或非佔用，為了鼓勵善用房屋資源，除非有特殊理由，非佔用可按情況收取額外差餉。先前政府主動放棄已經到手的一手空置稅，完全是錯誤的決定。即使政府認為無必要收取，亦應讓法例通過，收取零稅率，以備需要時更改稅率，讓實際供應盡快推出市場。其五，應協助達致長遠願景。政府已經設定2050年達致碳中和，政府可考慮因應大廈環保設施評級收取差異化差餉，鼓勵大廈實施環保措施及取得評級。上述改革並不一定要同時全部實施，但應該爭取在機制在反映，需要時只需修改參數便可適時配合政策及調控。在執行上，差餉的收取方法是按照租值的百分比收取，若因改革而令某部分業主差餉大幅增加，租值便成為焦點，政府必須加強租值的評估機制，避免陷入爭拗。再有，差餉亦應順便正名，現時叫法已經過時，亦不能反映收取的目的。

面對長期供求失衡，樓價極度超越負擔能力，差餉及地租早應改革，成為土地房屋政策調控措施的一部份，為協助達致願景提供誘因，外國亦有足夠經驗作參考。怕就怕在特區政府在民生政策上從來流於形式，猶如「重中之重」，官員漠視民意，政策方向不清，指標不明，議而不決，決而不行，行而不力，不但未能帶來整體效益，還進一步扭曲市場，最後淪為中共式的所謂「優化」。◇ 

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