反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報175.04，按周再跌0.64%。分區指數個別發展，港島及新界東分別上升0.63%及0.16%，九龍及新界西則分別下跌0.37%及2.72%。其餘領先指數繼續全線偏軟，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別下跌0.91%、0.58%及0.57%。中原經紀人指數連升6周，最新報61.26，按周再升1.64個百份點。
二手樓價指數連跌三周，創38周低位，但代理相信後市靠穩，因市場剛性需求仍強，只是因疫情延後。疫情反反覆覆，但對一手銷情並無影響，一月份新樓銷情理想，共售出近1,500伙。發展商以擠牙膏式供應，市場卻有大量需求，自然製造搶購效應。香港小輪與帝國集團位於屯門青山公路的帝御嵐天本周開售281伙，平均呎價1.52，以3百萬上車作招徠。該盤以一層19至21伙高密度開積，九成以上單位是開放式或一房單位，以壓縮空間換取低入場費。南豐與港鐵合作的日出康城LP10再推179伙，平均呎價1.64萬，實用面積由447呎起，目標客戶群與帝御嵐天完全不同，難言有直接競爭。
疫情令貧富懸殊加劇
另外，最新差估署樓價指數顯示，去年全年整體樓價依然錄得0.03%的輕微升幅，是連續12年上升，數字代表樓市與經濟完全脫節。各板塊走勢不盡相同，1,076方呎以上的D及E類大型單位價格全年上升1.85%，其餘較細單位則跌0.1%，代表疫情對富裕人士不但沒有影響，還提供利好因素。事實上，有調查指疫情發生至今，富裕人士平均資產於9個月內已經超越疫情前水平，但對下階層則可能需要9年時間。
特區早已是極端貧富懸殊的地方，疫情只會令貧富懸殊加劇，令私樓市場更兩極化。一端是豪宅，另一端是嚴重壓縮空間的不適切居所。富裕人士一擲千金，其餘人士就要高價買壓縮空間。劏房戶更要承受不合理租金，當整體私樓全年租金下跌6%，卻沒有數據顯示劏房租金下跌。上周，運房局向立法會房屋事務委員會提供了劏房租務管制的文件，建議考慮設立加租上限15%，半年通知期終止租約，現有耝客優先續租等。建議的方向對劏房戶的幫助不大。本欄將另文分析。
納米樓「揚威」國際
特區樓價高至不可理喻，市民負擔能力未能追上，市場便出現將貨就價的迷你單位。以往納米樓大多都位於市區，還可勉強利用交通方便上班省時將壓縮空間合理化，但近年納米樓已全面擴散至新界較偏遠地區。
納米樓一般是指實用面積少於260平方呎的單位，而特區的納米樓更加納米，主要原因是特區實用面積的定義並非以地氈面積又或內隴面積計算，不少納米樓實際的內隴面積只有所謂實用面積的六至七成。
納米樓潮流由長實大埔嵐山以173呎「孝子房」作市場推廣而揭開序幕，當時引起不少市場批評。之後壓縮空間陸續登場且不斷刷新記錄，現時紀錄保持者是屯門青雋「龍床盤」，實用面積只得128呎。上月本土研究社研究報告指出，特區納米樓由2010年的佔新樓宇供應的0.2%增至2019年的13%，有些索價高達500萬。報告分析了8,550個空間少於兩個泊車位的納米單位，八成半沒有睡房，七成廁所是沒有窗的黑廁，幾乎全數都是開放式廚房。恒基就是最大的納米單位供應商，10年來興建了2,858個納米單位。研究被不少外國媒體轉載，令特區納米樓問題「揚威」國際。
本欄早於2016年已指出納米樓只適合極之狹窄特定群體，呼籲盡量不要沾手，政府亦應為適切居所作出定義，規範納米樓興建。事隔4年多，政府不但未有回應，更間接推升樓價，納米樓自然越建越多。納米樓亦頻頻出現蝕讓個案，代表發展商善用壓縮空間壓低銀碼，但定價絕不便宜，且市場承接力薄弱。持有納米樓收租亦不見得好過，近日整體租金回報下跌，納米樓相信影響更深，因為天價管理費佔回報比例高，管理費卻只升不跌。
政權樂見更多納米樓
納米樓越建越多，為市場垢病，政府看似愛理不理，實情是剛好相反，政府不但樂意見到更多納米樓，而且利用各種對策扶持。最大的政策當然是以量為策，建屋量就是唯一可量指標。以量先行，納米樓開積完全符合政策目標，政府當然不設任何規管。唯恐發展商不夠積極，2010年政府引入「限呎限量」，部份招標地皮為某些單位實用面積設置上限，供應量設置下限，發展商自然在開積上畫出更多小型單位，預留其它空間作特色單位及大型單位，將利潤最佳化。
其次就是置業主導政策，樓價高企，壓縮空間就可令更多人有能力上車，提升置業比率。雖然政府沒有確立目標，但只要比率上升，政府就可以成功改善置業吹噓。
資助房屋建屋量遠未達標，當私人發展商多建納米樓，政府就可將其合理化成為市場需要，繼而壓縮資助房屋空間，以達致興建更多單位的目的。事實上，政府亦已執行壓縮空間政策，去年最後一期的「綠置居」出現嚴重滯銷，連單人戶主都放棄選擇，主要原因就是壓縮空間，放棄公屋卻未能改善住屋空間，為何將現有權利變作債務？
另外，政府在其它政策上亦予配合，間接鼓勵納米樓。首先是見縫插針，由於地皮面積細小，不利大單位開積，因為大單位供應數量少客源窄不利市場定位，發展商便傾向以納米樓開則。1997年，政府將沒有窗戶的「黑廁」合法化，變相放寬一樓層興建單位數目的上限。2011年政府簡化審批開放式廚房程序，正式為廚房「拆牆」，方便發展商以開放式單位開則。2013年，政府將露台及工作平台的一半面積納入寬免面積，露台面積應為1平方米或單位實用面積空間的2.5%，已較大者為準，但又以3平方米為上限。工作平台的豁免面積以每單位0.75平方米為上限。這些露台工作平台實用性存疑，但對發展商來說基本上就是單位越多，用盡豁免比例越大，以納米樓開積有利發展商「發水」賺取豁免面積利潤。政府提供如此多誘因，發展商當然好好配合。
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明顯地，政府已經認定建屋量就是一切，根本無意為適切居所定義，為人均居住面積定立目標，改善住屋環境缺乏標準。政府無力治理樓市，還施行各種政策對策，鼓勵房屋兩極化發展，根本就不是以香港市民福祉為依歸。特區法治及自由極速倒退令人不安，宜居又只限權貴，「安居」二字對大部份香港人來說將會是極之遙遠。◇
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