反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌六周,最新報182.24,按周再跌0.23%。分區指數個別發展,港島及新界西靠穩,分別上升0.25%及0.47%,九龍及新界東則分別下跌0.54%及1.53%。其餘領先指數繼續全線再跌,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再跌0.1%、0.26%及0.27%。中原代理人指數(CSI),最新報28.12,按周急跌6.3個百分點。

二手樓價連跌六周,累計跌幅3.7%。CSI急跌,創44個月新低,預期樓價調整持續。二手成交只有2,200多宗,創今年新低,預測全年二手成交極有機會創有記錄新低。

庸官徹底摧毀香港

政府引用《緊急法》令局勢進一步升溫,加大樓市下調壓力,調整將會加深,初步調整目標是上次跌浪低位。

林鄭一邊廂稱希望與市民對話,但又拒絕成立獨立調查委員會調查警方涉嫌濫權濫捕,堅持自己錯誤步伐。另一邊廂,行會召集人對外國傳媒表明政府不會再回應其餘訴求。上周五,政府經行政會議批准後更利用百年前制定的《緊急法》頒佈《禁蒙面規例》,繞過立法會,一次過引入兩條惡法。當然有建制人士指西方國家亦有同樣的禁蒙面法,問題是它國經過議會討論後才立法,絕不是倉猝立法,亦有制衡機制,若市民不滿意還可利用一人一票將政府換走,《禁蒙面法》不能選擇性地引用。

法令不但沒有處理根本問題,還火上加油,令局勢惡化。實施《禁蒙面法》還屬其次,繞過立法會啟動《緊急法》則後患無窮。缺口一旦打開,背後的中共政權追求權力的慾望無限,勢必繼續迫使政府利用《緊急法》,實施各種法令箝制自由,進一步摧毁香港現行的制度,影響倍於修訂《逃犯條例》。

外資及本地資金已意識到在香港特區從商必受政治壓迫,開始將資金轉移又或停止投資,香港作為國際金融中心的地位已嚴重受損。政府天天投放大量廣告叫市民珍惜香港這個家,但很多社會精英向筆者表示,他們都非常珍惜香港,卻感到無能為力,因為徹底破壞香港的就是一班以林鄭為首、任由中共擺佈的庸官,而林鄭禍港更是惡行昭彰。曾蔭權時代作為發展局局長的林鄭放軟手腳造地,導致今日土地荒,梁振英時代她主理人口政策加大力度輸入人口推高樓價,處理政改方案失敗令香港民主停滯不前,如今更連番判斷錯誤,搞出「反送中」風暴,重創香港政治、經濟、民生及國際聲譽。香港的沉淪就是拜這班中共傀儡長期禍港所賜。

大量輸入人口製造需求

上期談到房屋供應短缺的根源是欠缺土地,政府在製造及供應土地上是唯一責任人,責無旁貸。處理發展商囤地囤貨亦只要略施小計便可解決,政府偏偏不做,供應缺乏與發展商無尤。政府有地亦未有適時推出,拖延土地釋放,賣地方式又以投標取得最高價格為目的,在供應上全以托價為目標。

供應房屋的種類亦影響價格。資助房屋佔比高有利穩定樓市,東南亞某國就是典型例子。特區政權移交前後資助房屋比例上升至高峰,之後比例不斷下跌至現時的44%。長策並無整體資助房屋比例的願景,只有新供應資助房屋佔六成,最後還只能做到五成。縱使政府有意將比例提升至七成,為時已晚,如何達致目標更是未知之數。私樓主導市場及定價,又是政府失策造成。

另一增加供應的手段是減少空置。按政府統計,二手樓有近六萬個空置單位,政府只要仿傚外國收取二手空置稅,便可令空置二手積極釋放,政府卻以行政複雜為由拒絕推行。外國能做到的,特區政府無能為力。

除了供應外,影響價格的另一個因素就是需求。住屋需求可分兩類,剛性需求及可調控需求。剛性需求主要受人口增長帶動,人口增長取決於人口政策。特區政府美其名是人口策略,其實是輸入大陸人口政策。

翻查數據,輸入人口是特區人口增長的140%,即輸入人口正不斷取代香港原有人口。除了每日150個沒有審批權的單程證外,還有各種各樣的輸入大陸專才、優秀人才入境計劃、非本地畢業生留港就業計劃、科技人才入境計劃等。連同單程證,這些計劃去年輸入近八萬人。早年還有投資移民,雖然計劃暫停,但仍有數千個案在處理中。

軟性需求政府造就

輸入人口大部份是基層,其次是精英,結果資助房屋需求增,上車盤價格飆升。另一端輸入的精英背景非比尋常,負擔能力遠超一般市民,進一步推高租金及樓價。既然政府無力供應,理應減少或暫停輸入計劃,可是政府卻反其道而行,不斷加大力度。按政府人口推算,今年前後數年就是人口增長高峰期,供應增加卻是未兌現的期票,時間嚴重錯配。

另一股剛性需求來自大陸買家。政府經常指外來買家成交2%至3%不足為患,但以總數計算就是兩千多宗,佔全年私樓供應一成有多。面對全球最嚴峻的高樓價問題,政府只要仿傚某些國家禁止外來買家進入某些樓盤,又或禁止重複購買,就可釋放一千個單位。政府偏要利用買家印花稅,這些大陸買家負擔能力非比尋常,甚至有特殊目的轉移資產,絕非收取買家印花稅可遏止。

剛性需求話語權全在政府,與發展商無尤。

在促進軟性需求上發展商的而且確有一些話語權。由於市民負擔不起,發展商在開積上利用壓縮空間,多供應劏房,將貨就價。又例如以擠牙膏式出售單位,務求取得超額認購,營造有利於銷情的氣氛。又例如安排投資者優先,借助投資者入市製造看好後市的氣氛。發展商亦可提供高成數二按,令一些未能於二手市場入市的人購入單位,又或者利用各種付款方式,迎合特殊買家現金流情況,又或提供各種優惠刺激買家決定,又或用全球招標形式標售,吸引海外買家及取得最佳價錢。

畢竟利用這些招數製造的軟性額外需求影響有限。政府只要略施小計,在規管銷售行為落手,例如大幅提高開售及加推比例,限制稅務回贈,將二按與銷售分開處理,訂立適切居所最低標準等。可是特區政府袖手旁觀。

經過理性分析,結論非常明顯,住屋供應及剛性需求的策略全在政府手裏。商從來都不與官鬥,只是在政府定下的制度來將利潤最大化。政府在設定遊戲規則放軟手腳,完全看不見市場秩序失衡而影響民生,根本上就是縱容。樓價超高不怪特區政府還可怪誰?◇