反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌五周,最新報182.66,按周再跌0.34%。分區指數除新界西靠穩輕微反彈0.07%外,港島、九龍及新界東分別下跌0.78%、0.25%及0.37%。其餘領先指數繼續全線再跌,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再跌0.46%、0.31%及0.34%。中原代理人指數(CSI)結束三連升,最新報34.42,按周下跌1.94個百分點。

CCL連跌五周,創近半年新低,但跌幅收窄。七大指數下跌,只有新界西靠穏。政府聽從中共止暴制亂,而不是從政治上解決修訂《逃犯條例》草案引發的抗爭問題,結果製造更大混亂,問題已升級至中美貿易談判的層面,對香港特區內部經濟影響將陸續浮現,短中期樓價繼續反覆向下。

啓德商業地皮因出價未達政府底價而流標。舊有的公開拍賣機制,起標價清楚,出價清晰。投標制最不透明,市場無法得知政府底價如何訂立,有否滯後市況。政府現有賣地機制是一種加慢減快的機制,當需求增加時,政府只會按已訂立的賣地表行事,不會增加賣地。當市況轉淡,地皮流標馬上減少預期供應。明顯就是一個托市機制。

企業責任豈止捐地

另外,前周某親共政黨刊登廣告指特區收地建屋刻不容緩,中共喉舌隨即稱是,政府商界紛紛贊同。不足兩個星期,新世界集團表示有意捐出300萬呎農地興建社會房屋,履行社會責任云云。能提供多少房屋視乎捐地位置及規劃。

發展商捐地,省卻政府收地的時間及納稅人金錢,當然無任歡迎。奇就奇在一年前還大力呼籲政府尊重私人農地產權,大舉支持公私合營的地產界,忽然「醒覺」,轉軚支持利用收地條例,還捐地作為履行社會責任,捐地時間又不遲不早。土地涉及巨大利益,竟有如此「不謀而合」且快速的決定?明眼人都知道這是甚麼一回事。

社會責任是一個企業策略,是一種公司文化。作為地產商,捐地是一種方式,其它行為例如有否有措施與租戶共渡時艱?新盤銷售行為會不會先照顧用家還是投資者?樓宇設計上會否考慮適切性,還是利用開積賺盡?對待員工方面,有否尊重員工的政治立場、文化背景與宗教權利?特區的地產商履行了多少,看官自己判斷。

中共脅逼企業在政治上服從,破壞企業社會責任,魔爪早已申延至香港,近日更明目張膽壓逼國泰、港鐵、滙豐、四大會計師事務所、食肆集團等等企業。企業為求生存阿諛奉承,最終貽害香港的營商信譽,被世界投資者所唾棄。

製造土地政府責無旁貸

《逃犯條例》引起的政治風波不斷,較早前李嘉誠一句「網開一面」,引來中共喉舌媒體口誅筆伐,直指李嘉誠等地產商是樓價過高的罪魁禍首,亦是社會深層次矛盾的根源云云。中共體制從來沒有承認錯誤的機制,所以不斷以抵賴、轉移視線、製造假想敵來掩飾其破壞一兩制之非,今次更首度將深層次矛盾蓋棺定論,並將矛盾轉嫁地產商。

無可否認,超高樓價是社會深層次矛盾之一,但解鈴還須繫鈴人,首先要認清誰是責任人。本欄一連兩期詳細分析。

供應增加又或需求減少,價格便會回落,這是基本經濟定律。若有充足土地供應建屋,樓價不可能大幅超越負擔能力,當年八萬五政策便清楚體現這定律的威力。土地供應就是增加房屋供應的先決條件。誰人有能力製造及供應土地?只有特區政府。行會成員任志剛於去年9月的網誌亦明確指出,製造土地,政府責無旁貸,而且要做到有求必應。

回顧98年,港英政府預留下大量土地儲備,以致董建華有能力連續多年每年興建越8.5萬個單位。到曾蔭權時代,林鄭作為發展局長放軟手腳造地,梁振英上任時亦早知土地不足,卻沒有討論土地政策,只顧討論房屋政策。到林鄭上場,搞了一場土地大辯論,報告去年底已交政府,未有任何進度報告,短中期所謂最有潛力的公私合營選項亦被推倒。政府在開發土地上兜兜轉轉,既無策略,又欠執行力,這是房屋供應短缺的根本,責任全屬特區政府,與地產商無尤。

土地策略明顯托市

影響房屋供應的不光是土地儲備,而是儲備的建立與釋放策略。策略應以穩定房屋供應為目標。政府並沒有公佈有多少土地儲備,但過去十數年政府季季有地賣,證明政府是有一定土地儲備。但明顯地政府策略是拖慢推出土地以維持儲備,而不是以及時增加供應為目的,例子屢見不鮮。日出康城09年地鐵開通,下一季還有第12期地皮招標,南昌站早於03年落成,時隔16年上蓋第三期今年才開售,啟德第一幅地皮「港人港地」,13年已售出,今明兩年該區仍是供應重鎮。

為照顧用家所需,推出地皮的種類亦非常重要,例如房價已經高企,應多推大型、位置及環境較次要的地皮,令發展商自然供應較多中下價單位。偏偏政府反其道而行,不斷推出豪宅地皮,例子俯拾即是,今年啟德多幅百億豪宅地,長沙灣、鴨脷洲臨海地皮,山頂文輝道等。發展商因應地段開積,供應的全是超級豪宅。

麵粉價格高企,自然刺激麵包價格高漲。為了令「麵粉」賣得最高價錢,政府偏偏採投標方式。以往公開拍賣即時知道底價及出價情況然後發展商可決定是否繼續追價;暗標方式缺乏資訊,當然對投標者不利,出價自然偏高。政府暗標底價極不透明,美其名為不賤賣土地,實質與托價無異。話口未完,啟德商業地又流標,完全達致淡市即時減少供應預期的效果。

有人指發展商屯地,但政府只要略施限制便可解決,例如仿效某東南亞國家地皮批出後限時發展,並把所有單位賣出,否則施行罰則。以往地產商囤積的農地,政府一早應以規劃及利用《土地收回條例》收地,即使不使用條例亦可利用2047年土地契約到期不續約,然後提出收地方案,鼓勵發展商盡早交出土地,否則土地價值將會歸零。政府對坊間提出的各種有效措施聽而不聞,偏偏還要提出公私合營,把話語權交給發展商,無限期拖延發展,如今計劃更受到政治壓力,恐怕已「壽終正寢」,白白浪費了時間及資源。

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在土地開發及供應上政府責無旁貸,在管理土地上有對策而不用,必須為房屋供應短缺負上全責。下周本欄繼續從需求、調控措施、管理市場行為、基建規劃各方面拆解,很快就可得出全面結論,誰是特區超高樓價的罪魁禍首。◇