反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)跌幅擴大,最新報185.45,按周下跌1.34%。分區指數全線再跌,港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.98%、3.04%、0.72%及0.12%。其餘領先指數亦全線報跌,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌1.32%、1.34%及1.35%。中原代理人指數(CSI)連跌九周後反彈,最新報34.39,按周回升2.59個百分點。

一如市場所料,二手樓價加速調整,CCL創近三個月最大跌幅。八大指數連續兩周全線下跌,走勢明顯轉弱。九龍區指數急跌越3%。二手劈價開始擴散。一手開始個別發展。會德豐日出康城MARINI兩盤再推售三百多伙,仍錄得超額認購17倍。新地長沙灣滙玉璽III新一輪開售呎價回到兩年前水平,將令其餘準備開售新盤受壓。觀乎內外形勢,短期樓價反覆向下。

誠信破產無法再管治

《逃反條例》引發的風波已深入破壞香港各個層面,除了經濟外,還有人際關係、僱員僱主關係、對政府的信任等。市民抗爭三個月,政府最終撤回修訂條例。回應姍姍來遲,又否定成立獨立調查委員會,不但未能令香港特區局勢轉穩,連番警暴更令事態升溫。

政府稱撤回是為溝通締造條件,並會積極聆聽各方聲音,了解深層次矛盾云云。讀者應還記得05年溫家寶接見曾蔭權時提出特區要處理深層次矛盾,09年又再提出。12年梁振英上任時溫家寶再三提出。17年習近平接見林鄭(月娥)又再敦促處理深層次矛盾。時隔14年,民怨大爆發,林鄭才提出要好好與市民溝通,了解社會深層次矛盾!14年來特區政府敷衍處理該當何罪?

政府稱構建溝通平台,連建制代表都揶揄「兩手空空如何溝通」。林鄭上任時承諾聆聽,《逃反條例》卻忽略廣大巿民聲音,連番錯判形勢令香港陷入前所未見的危機。她又曾說過若不能依從民意行事會辭職,但如今民望淨值負59,她上周澄清無意向中央提出請辭。

民無信不立,有心理學家更指市民對政府信心已崩潰。試問政府如何管治下去?筆者更擔心民生政策,如土地房屋、醫療、安老、扶貧、社福政策等更加滯後,社會氣氛康復之路遙遙無期。若不全面改革制度及換人,香港困局難有出路。

劏房住戶 境況坎坷

灣仔某大廈發生火警,釀成一死七傷慘劇。消房發現現場大量雜物,單位被劏成三個百多呎劏房,已交屋宇處跟進調查。

劏房火警已發生多次,因大部份劏房屬非法,不符消防條例,電力負荷超標,地方窄,雜物多,火警傷亡風險增。過去七年,劏房戶有增無減,已成為市區一大隱患。除了安全風險外,劏房戶壓縮空間亦備受關注。

較早全港關注劏房平台進行香港基本居住標準調查,旨在了解市民對訂立香港基本居住標準的意見。調查包括「適切住屋權」的七個標準,每個標準設有五項指標。調查發現超過九成受訪者同意或非常同意在香港訂立基本居住標準、港府應儘快訂立「基本服務設施」標準、「宜居」標準等,亦有八成多認為需要立法監管。平台強調,享有適當住房權利被聯合國視為基本人權之一,認為房屋應是一個安全、和平及讓人有尊嚴地居住的地方。由於本港沒有訂立相關標準,以致出現劏房等不適切住所。他們建議優先訂立人均居住面積標準、應規定居住單位設有獨立水電錶、設立多方向及多層次的租務管制等。

政府統計數字顯示,處於不適切居所人均空間只有不足60呎,較一個獨立囚室的空間75呎還要細。各方面報告亦指狹窄居住空間影響心理健康,若家中有學童則影響學習。較早前,婦女會統計數字亦指,婦女不生育的最主要原因是住屋空間狹窄。可見不適切居所的影響深遠。

解決劏房須非常手段

12年梁振英上任時已提出要處理不適切居所問題,可是過去七年劏房問題不但沒有改善,而且日益嚴重。在短中期無法增加供應的前提下,政府需要採取非常措施以紓緩劏房戶的困境。其一,加快興建過渡性房屋。政府提出興建過渡性房屋政策已經兩年多,可是過渡性房屋龜速發展。立法會文件顯示直至19年3月過渡性房屋只有九個項目,共610個單位,有三份一是社聯房屋共享計劃。直至2021年社聯計劃內只有400個單位左右。政府必須儘快拆牆鬆綁,提供足夠資源,加大力度尋找適合的土地或空置樓宇,並全力協助非政府機構推出單位。

其二,必須大力壓抑需求,而且要從人口政策著手。現時人口的增長主要來源是單程證。政府應大幅減少甚至停止單程證入口直至住屋需求缺口填補為止。政府以一家團聚人道理由不願修改政策。既然有人道理由,為甚麼還要設限額?明顯政府就有實際考慮,更何況20多萬人住在不適切居所亦不人道。

既然政府大力鼓吹中港大灣區融合,何不鼓勵先在大灣區一家團聚,日後再考慮申請單程證來港?一年減少數萬人口的住屋需求,而供應不變,預計兩三年就可大幅紓緩劏房壓力。政府亦應同時考慮縮減其它入口政策規模數年,待劏房數字改善才恢復正常輸入。

其三,向二手樓徵收空置稅。差估處估計香港有近六萬伙二手空置單位。誠然,中下價住宅空置率極低,但稅收的作用就是將中檔及高檔的單位逼進市場,重新啓動換樓鍊,連鎖效應有助釋放上車租盤,令劏房需求減低。

其四,由於過去監管不足,劏房問題已惡化至反制政府,大力執法只會造成人道危機,暫時只能檢討監管及強化機制,並按風險等級逐步處理。

筆者支持訂立人均居住面積標準,並希望更進一步擴展至為適切居所定立標準。但要其發揮作用,礙於現實條件,恐怕要很長時間。

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政府了解深層次矛盾也可以拖足14年,不難推論適切居所的問題將遭遇同一命運,隨時拖十幾年然後才深入探討。特區政府一眾管治團隊根本是極度遠離群眾,視民間疾苦無關痛癢。要政府真正重視市民利益,除了改革制度外,市民必須用各種方式極力爭取,解決劏房問題才有轉機。◇