活下去的萬科轉型難 郁亮：不知何時盈利

大陸房地產行業下行，巨頭房企萬科從去年9月高喊「活下去」，至今正好一年，其董事會主席郁亮對傳統「金九銀十」的銷售旺季成色並不樂觀。而對於企業的轉型，郁亮表示，「何時體現在報表上還是未知數」。

財新網等媒體報道，9月23日，董事會主席郁亮在2019年度萬科南方區域媒體交流會上說，「我們從來不會因為外部環境變化，而改變如履薄冰的危機感，據我了解，同行們感覺到比以前壓力更大。在相對壓力大的情況下，我們對行業比以前相對謹慎樂觀，在行業困難的時候看見機會，在行業順勢的時候看見風險。」

對於萬科來講，現實面前承受的壓力絲毫不減。最新月度簡報披露，今年前8個月，萬科累計實現合同銷售金額4263.2億元，同比增速約9.8%。而2018年同期，這一增速約為11%。

萬科銷售增速放緩背後，是整個房地產行業的集團減速。

據中共國家統計局數據顯示，1～8月份，商品房銷售面積101,849萬平方米，同比下降0.6%，這一數據已連續7個月負增長；全國房地產開發投資增速回落0.1個百分點至10.5%，為年內最低。此外，多項數據顯示，土地市場持續降溫、房屋竣工面積連續20個月下調、房企融資也持續承壓。

目前正值房地產傳統銷售旺季，而郁亮亦在會上表示，今年9月份銷售成色不足，金九不一定有了。郁亮提出，尋找第二增長曲線。

事實上，新一輪房地產調控自2016年9月底啟動以來已近三年，政策未有鬆動，市場整體呈冷凍甚至下行狀態。為分擔行業低迷期造成的壓力，房企紛紛轉型求得「生存」下去。

以龍頭房企為例，恆大於2018年6月開啟「造車」之路。恆大董事局主席許家印於2019年3月表示，未來恆大將形成以地產為基礎、新能源汽車為龍頭的產業格局。8月28日，恆大宣佈新能源汽車品牌定名為「恆馳」。

碧桂園也於2019年3月宣佈，將把農業、機械人與地產放到業務發展的同等地位，引入農業生產技術、設備，利用機械人的研發優勢，佈局「地產+農業」全產業鏈。

萬科於2018年提出「收斂聚焦，鞏固提升基本盤」。當年9月，萬科在內部大會上提出「活下去」，市場悲觀情緒一時四宗。

郁亮在會上表示，地產行業轉型，並不是在傳統地產業務難以為繼的情形下從零開闢新業務，而是在行業增長放緩之際，在原有業務上「嫁接」新的增長曲線。

在萬科的收入結構裏，除了房地產和物業服務兩大主營業務，其它「嫁接」業務包括長租公寓、物流業務、商業開發營運等。

「它（轉型業務）幾時能在報表上體現出來，這件事我到今天沒有解。」郁亮說，「不能拔苗助長，線性規劃它（轉型業務）的生長路徑，或者用數字來規定，必須要在某年某月交多少利潤給我，給我多少現金，這是不合適的。」

萬科高管孫嘉也在會上感嘆，企業轉型從來都不容易。在業績掛帥的時代，房企的風險與挑戰，自不待言。

孫嘉告訴第一財經，「幾乎所有的企業都會出現這種情況，新業務的發展多少會影響原先的主營業務……而萬科轉型今年才走到了第六年，我們需要更多時間。」

孫嘉說：「十年可能都不夠，我們需要更有耐心。」

美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田認為，這反映中國房地產商對未來的展望不樂觀。他表示：「這跟中國整個經濟的下滑、中美貿易戰繼續有關，讓房地產業和其它行業一樣面臨更大的壓力。」#

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