反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升三周後稍為回軟，最新報189.77，按周微跌0.37%。分區指數個別發展，九龍及新界東分別回升0.54%及0.12%，港島及新界西則分別回調0.2%及1.42%。其餘領先指數全線偏軟，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別回調0.52%、0.35%及0.18%。中原代理人指數(CSI)最新報61.61，按周再跌1.87個百分點。

二手樓價連升三周後小幅調整，但仍處於歷史新高。除了新界西跌幅較大外，其餘指數波幅不足0.6%。各領先指數基本上已反映現時香港特區的政治氛圍，明顯地，樓價未受影響。聯儲局減息如箭在弦，政府若不及時出手，另一升浪正在醞釀中。若中美談判有突破性進展，樓市更可能再失控上升。

《逃犯條例》一役令政府管治陷入危機，基本上是停止運作，根本無暇應對其它民生問題，若果政府施政繼續失誤，拖累資助房屋供應，不排除引爆另一個民怨炸彈。

一手劏房不良現象

上周，以「龍床盤」招徠屯門菁嶲開售，由於空間極度壓縮，入場銀碼細，可採用九成按揭，最終吸引1萬3千多票，打破單幢盤收票紀錄。菁嶲去年年底於跌市中開售，乏人問津，事隔半年於升市中再推，賣個滿堂紅。

超迷你盤大賣對整體樓市而言絕非好事。由於單位越細，租務回報越高，現行調控措施未能有效遏止投資意慾，吸引大批投資者入市，違反用家優先的原則。投資者多導致大幅超額認購，加大發展商議價能力，間接推高樓價之餘亦推高市場氣氛。發展商大收旺場，自然開發更多不適切居所，因應市況而沽。

位處屯門尚且如此，市區又或交通便利的地方只會變本加厲，沒有最細只有更細。大幅超額認購更可被解讀成極度壓縮空間是市場需求，從而被合理化，政府當然是暗喜，皆因資助房屋可以更壓縮而興建更多單位，符合以量為策的目標。

筆者曾建議收取下限印花稅遏止同類單位投資意慾，政府漠視。社會上早有聲音呼籲政府設立適切居所最低標準，政府避而不談。

上期談到住屋空間嚴重不足間接剝削養育下一代的權利，結果令特區人口老化問題更嚴峻。歸根究底，都是供應嚴重不足惹的禍，而承受苦果的是年青一代，怪不得他們對政府強烈不滿。

近期政治動盪，樓價不跌反升，值得深思。土地專責小組向政府提交報告已超過半年，未聞有任何突破性的進展。過去數個月，政府花大量精力處理《逃犯條例》，結果錯判形勢，同時引爆多年來累積的民怨。

土地諮詢建議寸步難行

民怨來自對政治體制的不滿，民生方面則主要來自住屋、醫療及教育等。在房屋問題上，年青一代之所以感到憤怒因為政府講了多年，不但無力應對，而且問題越來越嚴峻，即使如何努力連最基本的置業都遙不可及。

土地供應嚴峻，那邊廂政府就將中環3萬呎休憩用地拱手相讓解放軍，觀感極其惡劣。

《逃犯條例》「壽終正寢」之後，運房局局長陳帆表示，房屋需求殷切，政府不會放棄短中期可行方案，「明日大嶼」是長期可行方案，將廣納民意作出決定云云。話雖如此，現時政府陷入管治危機，行政立法幾乎完全停頓，怕且連土地大辯論得出的建議亦「壽終正寢」，對後市供應極為不利。

大辯論的三個主要短中期的選項，首當其衝的當然是公私合營發展私人持有農地。發展局局長黃偉綸已表明現時社會氣氛崩緊，需要更多時間處理先導計劃。其實政府當然心知肚明這個選項是林鄭月娥屬意，延續發展商囤地謀取利益的計劃。若果政府真正從廣大市民利益出發，應積極利用《收回土地條例》發展公營房屋，甚至利用提出2047年土地約滿為限收購土地方案。若以合營方式，發展商還不趁政府弱勢而獅子開大口？七成公營比例已經成為大眾的最低期望，少於七不可能說服市民。計劃迴旋空間極少，再推只會激化矛盾。

另外，優先發展棕地是廣大市民屬意的選項，若有市民授權，政府大條道理強力執行。可是制度並非如此。棕地利益集團千絲萬縷，曾經有人以「官商鄉黑」形容，這些利益集團大多支持政府，政府還要挑起這個火頭，豈非四面楚歌？年初，政府完成兩份棕地研究報告，至今細節仍未公佈。發展局欲與棕地持有人商討，結果吃「閉門羹」。

壽終正寢的是一國兩制

同樣道理，私人會所用地大多由權貴把持，權貴有投票權，政府莫敢得罪。最有潛力的發展部份粉嶺哥爾夫球場，連大多行會成員都不支持，執行怎會有力？

長期供應方面，「明日大嶼」計劃極具爭議，政府已將研究撥款壓至最後才提交財委會審批。由於當初計劃是林鄭霸王硬上弓，社會強烈反彈，計劃可能需要重新諮詢，再拖延兩三年。中原地產主席施永青亦明言指「明日大嶼」現時沒有條件再討論。

今年10月區議會改選，若政府未能及時修補撕裂，泛民勝算較高。若泛民在區議會有較大影響力，地區性的填海項目難度增加，面對拖延，一些見縫插針又或改劃等遇到的阻力將會更大。

現時立法會幾乎停止運作，積壓大量未審議議題，「娥六招」當中的一手空置稅，提出已超過一年，草案還未啟動一讀，實行遙遙無期，地產商有充裕時間部署供應及安排貨尾出售以應對。

《逃犯條例》一役對樓市的間接影響亦不容忽視。本欄曾經分析《逃犯條例》會是樓市的「黑天鵝」，條例討論期間引發部份富裕人士把資金調離特區，大陸買家亦考慮把資金搬得更遠。如今《逃犯條例》已「死」，資金留港亦保住其安全性，支持住宅價格。

另外，政府要減低民怨，一貫的伎倆就是灑錢刺激經濟，方式是投資於基建。若沒有清晰供應藍圖配合基建發展，加大投資基建只會進一步推高樓價。

有人認為政府會大力調控樓市以平息民怨，筆者認為這可能性微乎其微。03年民怨大爆發的其中一個主要原因是負資產。一條送中惡法已引起大部份市民反對政府，再搞個負資產，豈不全民起義？

經《逃犯條例》一役後，林鄭不能撤回不能成立獨立調查委員會不能辭職，建制派剝離令政府不能有效施政。明顯地，特首根本沒有實權，只是中共用完即棄的傀儡。如此看來，壽終正寢的不是《逃犯條例》，而是一國兩制，中共已透過各種形式全面管治香港。要知特區樓市何去何從，只要看看中國今天的大城市，負擔能力比特區還要高，地方政府如何利用高地價圈錢，便一清二楚。◇

 

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