反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報185.07,按周下跌0.1%。分區指數除新界東急跌3.33%外,港島及九龍分別回升0.1%及0.37%,新界西則再升1.42%。其餘領先指數全線微跌,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下調0.11%、0.09%及0.1%。中原代理人指數(CSI)最新報37.15,按周再跌1.62個百分點。

CCL連跌三周,對上一次已是15個月前。各區樓價表現不一,新界西連升三周,升幅更是三個月以來最高;較早前強勢的新界東則加速調整,創2012年多最大單周跌幅,從歷史高位累計回落6%。

樓市受加息、資本市場下調、經濟下行等因素夾擊,發展商加快散貨,但開價上仍然未有明顯讓步。莊士中國位於屯門的「弦海」主打小型單位,利用壓縮空間造就400萬以下的單位,平均呎價達1.6萬,暫超購三倍。以往為了更大的住宿空間而遷至外圍地區的選擇隨著樓價長期高企而減少。華懋位於元朗的「朗城匯」以貼近同區二手價推售近500伙,暫錄得超額認購四倍。

供應及調控需考慮基建

政府的隱藏議題當然是不希望房地產市場下滑,以致影響賣地收入及經濟,而支撐樓價的間接方法就是投資基建。耗資千億的高鐵使用量只符預期的六成,被坊間批評為大白象工程。政務司司長張建宗回應指香港要有一個持續的未來發展必須大力投資基建,未來十年香港特區將會繼續投入萬億於基建項目。

筆者並不反對投資基建,但投資的同時需考慮對樓價的影響。若供應配合基建而大增,調控措施有效遏止投資活動,投資基建無妨,否則萬億的投入將轉化成樓價上升的新動力,把外圍地區的樓價進一步推高。

另外,較早前政府公佈居屋以五二折定價並重新接受申請,連同原先十多萬份申請,房署總共收破紀錄的近26萬份申請,數字顯示市民對可負擔住屋的需求極度殷切。由於供應量少,價錢吸引,居屋已成為名副其實的大抽獎。較早前房委會更新未來五年資助房屋供應數字,22/23年財政年度居屋供應只有1,500伙。若政府不能解決高樓價的問題,抽獎情況只會惡化,令有需要的家庭更難上車。

施政報告燒起市民怒火

前周特首林鄭月娥發表任內第二份施政報告,洋洋六萬多字,未能燃點市民的希望卻燒起了大眾的怒火。房屋問題年年皆是重中之重,年年搞搞新意思,依舊未見曙光,為何如此,市民心明如鏡。

今年施政報告花了近30個段落闡述土地及房屋對策,措施包括公務員建屋合作社樓宇設立試點,重建大坑西邨,檢視長策公私營六四建屋比例,研究增加過渡性房屋,以終身免租鼓勵所有家庭成員大於70歲的公屋戶遷至小型單位,繼續研究棕地發展,有條件地將工廈改建住宅,研究精簡規劃審批流程,為「土地共享」制定方案,最後還有在中部水域填海1,700公頃的「明日大嶼」計劃。

縱觀而言,大部份市民屬意的選項,例如增加公私型房屋比例、發展棕地、精簡架構及程序等,需要研究再研究,其餘新的措施對於解決短中期供應不足、樓價極度超越負擔能力的問題幫助有限,未能急市民之所急。焦點自然落在「土地共享」及「明日大嶼」計劃。前者基本上就是凌駕土地專責小組的最終建議,偷步進行公私營合作發展。後者規模之大則震驚各界,連土地專責小組成員及建制派議員都感到詫異。林鄭多番解釋未能釋除各界疑慮,最終更觸發萬人上街抗議。

房屋是巿民最關注的議題,港大民調顯示施政報告不滿意比例高於滿意,滿意淨值負一個百分點,較去年大跌34個百分點,清楚反映市民「不收貨」。施政與民意明顯脫節,特首還稱預料之中,不知何謂聆聽市民意見?

推銷願景失敗偏聽意見

施政報告在土地及房屋對策上暴露出一些深層次的問題。其一,作為領導者不但要有願景,而且還要說服廣大市民認同願景,才是真正與市民同行。「明日大嶼」可以稱得上是一個願景,但政府多番解釋仍未能釋除公眾疑慮,包括改1,700公頃數字何來,供應量不符人口發展,土地儲備應多元化而非來自一個人工島。民調結果顯示政府推銷願景失敗。若一意孤行,在執行上肯定會遇到巨大阻力。

其二,施政報告不可能是一個人撰寫,而是集各官員之力𢑥編而成。「明日大嶼」如此龐大計劃,官員理應提醒特首如何推銷願景,對方案及規模進行挑戰,預想市民反應,甚至預先與持份者溝通。可惜負責構思計劃的官員只顧迎合主子的「填海就是唯一、填海就是未來」,閉門造車,與社會及土地專責小組選項脫節。班子表現之不濟,表露無遺。

其三,政府選擇性聽取社會意見,有利政府執行的就說民意支持,不利執行的則強調反對聲音,利用凝聚共識需時作借口,拖延了事。目的明顯就是選取政府最易執行的事項,而非真正從市民出發。較早前有行會成員早已漏了口風,填海反對聲音最易處理,政府對土地可作任意規劃。增加公營房屋比例、積極發展棕地、收回高爾夫球場等皆為民意所在,但這些選項需要撼動既得者的利益,而這些人大多支持政府,甚至手執選票,政府當然拖得就拖。

其四,以往政府的諮詢被批評為假諮詢,如今政府更公開化,全面漠視民意及諮詢程序。原先土地專責小組負責收集市民意見凝聚共識並向政府提交建議,政府不但不等建議,更自行推出方案,直接篤定「明日大嶼」,巨規模填海,還在港珠澳大橋開幕禮在習近平面前炫耀一番,實已關上討論大門。行為之難看,連建制派元老曾鈺成亦開腔批評。未來政府的諮詢已無誠信可言,逼使市民抗爭升級,甚至趨向暴力化。

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政府口口聲聲說聆聽市民聲音,諮詢市民意見,實情是聽而不聞,進行虛假諮詢,還利用手中權力及現有制度行使長官意志,如此欺凌市民又該當如何?特首稱她是網上欺凌的受害者。孟子曰:「人必自侮而後人侮之。」施政報告與民眾越走越遠,令市民怨氣越積越深,終有一天大爆發 。◇