反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報170.87,按周再升0.28%。分區指數三升一跌,港島及九龍分別回升0.6%及2.01%,新界東再升0.79%,新界西則回調1.23%。其餘領先指數變動個別發展,大型單位再跌0.19%,中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.38%及0.69%。中原經紀人指數(CSI)連升9周,最新報70.5,按周再升4.04個百分點。

CCL過去八周在170水平徘徊,五周有四周錄得上升,新界東連續三周反彈累計升幅3.6%,八大指數有六個上升,加上經紀人及銀行股價指數皆回升至50點以上,樓市氣氛明顯轉好。中美貿易談判取得進展,股票市場持續向上,CCL可能於170水平見底,未來走勢趨升。

本港私樓價格連跌五個月後回升。差餉物業估價署昨日公佈,今年1月份私人住宅售價指數報359.5,按月微升0.08%,按年則升約0.3%,但仍處去年1月份以來的低位。期內,各類型單位指數全線上升,面積430平方呎以下的細單位樓價,按月升0.05%,面積1,000平方呎以上的大型單位,樓價回彈1.3%。

土地分配不均是病灶

另外,政府於2月初刊憲,批准城規會將中環碼頭和添馬艦公園之間一幅三萬多呎的休憩用地改為軍事用途。該地於2007年計劃中環填海之時原本撥作公眾用途,2012年政府建議把該地改為解放軍碼頭,地皮圍封六年,浪費土地資源,如今落實撥作軍事用途。如同香港特區其它軍事用地,土地將行使中共法律,與香港市民永久切割。觀乎世界各國金融中心,皆預留不少休憩用地給上班族紓緩壓力,該地非常適合作為中環商業中心的休憩用地,改作軍事設施根本毫不需要,沒有該地亦不影響香港防務及軍事操作,政府為了討好中共,犧牲港人利益。

較早前多個團體在土地諮詢提出檢討軍事用地的選項,政府卻以土地沒有閑置為藉口,直接否決香港人選擇的權利。較早前本欄已深入討論,在法理上完全可與中央討論收回軍事用地,只是政府避免提出令中央尷尬的要求。軍事用地未盡其用,如今政府更倒行逆施增加不必要的軍事用地。明顯地,特區並不是沒有土地,而是政府不從廣大市民利益出發,縱容土地分配不均,這才是香港土地問題的病灶之一。

照單全收只是著手研究

土地專責小組於去年最後一日發表諮詢報告,政府擾攘了近兩個月,上周終於回應報告建議。發展局局長黃偉綸宣佈全面接受小組八個土地供應優先選項建議,短中期包括發展棕地、推動公私合營發展新界私人農地、利用私人會所土地,當中包括局部收回32公頃粉嶺哥爾夫球場;長期包括近岸填海、發展東大嶼、利用岩洞、開發新發展區及內河碼頭。針對加快發展棕地及推動公私營合作,政府今年年中將對760公頃棕地的發展潛力展開研究評估,並制定土地共享先導計劃,具體準則作進一步討論。諮詢未有包含的「明日大嶼」計劃斬件推出,先研究在交椅洲填海1,000公頃,其餘700公頃另議。發展郊野公園邊陲的建議未能獲得大部份市民支持,政府現階段不會尋求改變郊野公園用途。在制度上,政府將制定更健全及以願景帶動的土地供應策略,並擴大土地供應督導委員會組成及職權範圍云云。

政府即使正面回應土地諮詢報告,亦未得到廣大市民讚許,皆因林鄭較早前「全面接納並不一定是負責任的做法」言論負面,政府又借私人會所用地諮詢未有結果拖延回應,諮詢未完結又私自推出「明日大嶼」計劃,多個行會成員極力反對收回哥爾夫球場,種種事情令公眾懷疑政府是否真心全面接納報告及會否全力執行。

即使全面接納報告,較早前本欄已詳細分析,諮詢早已為政府撇除某些重要選項,建議又留有太多迴旋空間,接納報告只是代表政府屬意的選項上馬,市民屬意的選項則繼續研究再研究。政府的底線是避免處理既得利益者,而填海造地是首選,既可任意規劃,又不用處理業權及重置等棘手問題。

短中期選項零供應

若仔細分析建議,更無法令人對供應樂觀。局部收回粉嶺哥爾夫球場有各種保育需要,單是環境評估及可行性研究就預期花上三至五年,是否可行未有定案。即使可行,局長指到2024年才有望變作熟地,然後再花四至五年才有實質單位供應。即使落實建屋,區內配套及基礎建設能負荷多少未知,至今從未有討論如何擴充基建增加容量,擴充基建又要研究及規劃,需時更多。原先估計該地只可建4,600個單位,能否全數變作資助房屋乃未知之數,不排除部份土地因地段用作興建低密度豪宅,對填補未來十年6.7萬公營房屋缺口,杯水車薪。

其餘26幅私人遊樂場用地,大部份26至27年才到期。民政事務局局長劉江華指將會有一系列準則考慮是否續租並收取三分一市值租金。意味政府取態是續租而非收回用地作建屋用途。政府只是利用收回部份粉嶺哥爾夫球場土地回應建議了事。

筆者大膽預期未來十年所有私人會所原封不動。即使有地可用,觀乎土地地段,只會興建超級豪宅,供應將與絕大部份港人無關。再有,棕地研究多年,較早前已有兩項研究報告及一個研究進行中,如今又要再研究,為何政府無法弄清研究的目的及範圍?拖了多年,棕地不斷擴張,持份者越來越多,既得利益者已有充份時間部署擴充規模提升叫價。大規模發展棕地又回到基礎建設及配套能否負荷的問題,甚至重置的安排。橫洲發展已前車可鑑,研究及規劃早於12年已完成,絕大部份棕地至今原封未動,棕地發展如何令人樂觀?

另外,由於政府較早前提升公私營建屋比例至七三,公私營合作發展農地門檻提升,進一步壓縮農地擁有者的興趣。發展亦涉及平衡多方巨大利益,討論勢必拉鋸,時間表更由發展商主導,政府更自毀利用條例收地的尚方寶劍,發展商怎會急於讓步?政府極可能以先導計劃試行,然後檢討,供應將非常有限。

土地諮詢報告指未來十年欠1,200公頃土地,這些短中期選項加起來只有315公頃,黃偉綸更表示數字不是硬指標,那實際數字是多少?沒有指標,代表政府願意做多少就做多少。

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政府正面回應報告,市民並不感到雀躍,皆因諮詢存在缺陷,建議不代表社會共識,接納亦不代表有足夠土地建屋。最高興的還是政府,利用諮詢又蒙混過關,醉心其世紀填海大計。至於如何解決特區房屋問題?政府蹉跎了十年,今天仍丈八金剛,摸不著頭腦。◇