反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報171.91，按周再升0.61%。分區指數全線向上，港島、九龍、新界東及新界西分別上升0.17%、0.53%、0.36%及1.1%。其餘領先指數亦全線上升，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.59%、0.61%及0.53%。中原經紀人指數(CSI)最新報76.1，按周升5.6個百分點。

二手樓價連升三周，從今年低位反彈1.15%，八大指數全線上升，是35周以來首次。新界區樓價明顯反彈，新界東連升四周，累計升幅4%。上周銀行估價指數急升至70點以上，氣氛轉好，一如業界預期，中國新年過後樓市出現小陽春。差估署公佈1月份樓價指數亦結束五連跌。市傳美國今年只會加一次息，甚至不加息，又停止縮表，加上中美貿易談判有機會達成協議，股市靠穩。恒生地產分類指數早已從去年10月中低位率先反彈23%，直逼歷史高位。股市往往領先樓市數個月，若市場情況沒有太大變化，未來數個月樓價將陸續回升。

高地價窒礙經濟轉型

政府全面接納土地諮詢建議，代表未來十年無法填補供應缺口，新一份財政預算案在土地及房屋上乏善可陳，還縮減私樓供應，樓市不利因素被政府一掃而空。二手業主急急反價，一手市場氣氛轉旺，過去周末一手貨尾銷量創六周新高。

另外，上月公佈的香港十大富豪排行榜清楚顯示地產商控制香港經濟命脈。據彭博分析，房地產相關經濟活動佔特區生產總值的兩成，政府收入的四成。顯然易見，若政府出重招調控房地產，經濟無可避免受到負面衝擊，地價亦將被大幅壓縮，嚴重影響香港經濟及政府收入。由於過往沒有好好管控土地問題，加上判斷錯誤，以致問題積壓，反制政府，左右為難。

林鄭較早前稱高樓價高地價影響香港吸引人才及創業創新。要使香港成為創新科技中心，除了人才外，還需科研配套的產業鏈，即一邊研發，一邊硬件製造原型測試，後者需要廠房及機器設備。高樓價、高地價除了不利吸引人才外，還令產業鏈的後半截無法在香港扣上。政府若不釜底抽薪，迎難而上，儘快達至土地有求必應，讓樓價回復至合理水平，要想轉型成為金融創科中心，只是紙上談兵。

市民不滿只顧及業主

上周財政司司長陳茂波發表財政預算案。政府年年呼籲市民踴躍提供意見，可是意見接受，一切照舊。預算案一言以蔽之就是去年財政預算案的翻版，只是縮減派糖規模，主要原因是政府盈餘只有500多億，難與過去兩年千億比較。在土地及房屋相關的政策上，預算案建議減免全年差餉，每季上限1,500元。新一年度推出15幅住宅用地，連同一鐵一局及重建項目，全年私樓供應目標降至15,500伙。商業地皮有七幅，五幅位於啟德新發展區，另一幅更是估值達千億的超級地王西九高鐵站上蓋。政府又預留20億元供非政府機構興建臨時房屋。比較不常見的項目是撥款200億元預計購入60多個商業單位作社福用途。對上一次同樣做法要追溯至政權回交前。政府亦預留220億元改善現有政府用地作一地多用。庫房累積萬億盈餘，但政府仍將824億的房屋儲備金分四年回撥庫房。預算案又特別提到「明日大嶼」計劃，指政府有足夠財力應付，但未有提供具體數據。

陳茂波出席多個答問大會及電台節目，有不少市民表達不滿，指預算案繼續協助業主，對準備上車的市民、租客、劏房戶並無幫助，有市民更直截了當要求政府考慮租金支出減免稅收。司長回應則耳熟能詳，因樓價遠超負擔能力，政府暫不會減辣，但會密切留意樓市發展，適當時機將會出手協助首置，包括放寬按揭成數，且不用等待財政預算案。若政府為租金提供稅務優惠只會「益咗業主」，政府不會考慮云云。

預算案未有對症下藥

事實上，新一份預算案對於非業主真的沒有甚麼好消息。私人住宅用地供應只有1.55萬伙，創9年新低。地皮當中有超級豪宅地山頂文輝道、壽臣山道、大坑道、三幅啟德地、安達臣道、鴨脷洲海傍及旺角地皮，全部樓面地價估值已逾萬元，供應與普羅大眾嚴重脫節。政府稱增加資助房屋沒有魔術棒，減少私營供應卻用大刀闊斧，地產商業主即時解作利好消息，應聲反價。

筆者不明白多推幾幅地皮有何壞處，莫非政府根本沒地可推，又還是有意控制供應托市？政府欠市民清晰交代。若有租務管制，政府就可有效地推出租金支出稅務寬免幫助租客，又可壓低投資意欲，一舉兩得。政府的前設是租務管制不能討論，結果一拍兩散。市場秩序失衡，導致樓價遠超負擔能力，政府卻偏向繼續維持住宅投資者的利益。

回撥八百多億房屋儲備金與未來大量興建公營房屋的承諾背道而馳。既然政府銳意增加資助房屋，10年建屋計劃的後五年要提供20萬伙資助房屋，又稱明日大嶼26萬伙公營房屋；但未來福利開支因老齡海嘯巨幅增長，政府有沒有應對措施？將來出現赤字，屆時建屋資金從何而來？豈不拖延建屋進度？這筆巨額資金雖然今天未有需要，但將來極可能要動用。庫房擁1.1萬億盈餘，政府不急於要錢，回撥行動極為吊詭。政府撥20億協助社企興建過渡性房屋，無可厚非。但問題的樽頸還是土地及審批程序，物色土地及為程序拆牆鬆綁，才能真正落實大量增加過渡性房屋。

再有就是資源問題，政府大增公務員編制，主要針對新口岸出入境事務，但特區「重中之重」是土地及房屋問題，政府是否更應針對性大幅增加資源？讓研究項目、土地開發、審批、建屋執行上加快進行，同時加大力度巡查及檢控？

擴闊稅基講足二十年，一籌莫展，今年依舊隻字不提。現時樓巿調控措施集中於前置，若行之有效，樓價又怎會升至今天水平？政府是有必要改革稅制，增加調控手段的彈藥，應對未來十多年的供應缺口。

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政府年年叫市民提供意見，但年年叫市民失望。政府不但未有任何作出根本性的改變，在土地及房屋上亦未有令市民看到資源用得其所，還回撥公營房屋儲備金。「不做不錯，少做少錯」的思維，又不願突破現有框架，如何解決根深蒂固錯綜複雜的高樓價問題？◇

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