五個月的土地選項公眾諮詢已完結，專責小組提交特首的初步觀察報告，暗示支持備受爭議的填海造地選項，包括大嶼山大型填海工程。但坊間幾個具備詳細分析的建議，包括善用私人農地、軍事用地及閒置官地等卻隻字未提。（大紀元、本土研究社、施政報告、維基百科／大紀元合成圖）
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報185.51，按周下跌0.58%。分區指數除新界西結束連跌微升0.04%外，港島、九龍及新界東分別下跌0.13%、0.1%及0.71%。其餘領先指數全線下調，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌1.84%、0.35%及0.17%。中原代理人指數(CSI)最新報43.93，按周跌2.85個百分點。
受大型單位下跌近2%拖累，CCL創15周新低，整體二手樓價從歷史高位回落1.7%。中小型單位及新界東指數連跌五周，後者累計跌幅2.5%，新界西則終止八連跌。
觀乎市況，樓價結束自去年施政報告在房屋政策上交白卷而製造的升浪。二手成交繼續淡靜，一手主導銷情。九建位於油塘的「海傲灣」成為首個加息後開價的新盤，主打迷你單位，平均呎價近2萬，較同區半新盤呎價高出最少15%。內房萬科位於屯門的「上源」減價加推，屬罕有舉動，會否引起新盤減價潮則有待觀察。
美國與加拿大及墨西哥簽訂新貿易協議，將集中火力解決中美貿易逆差問題，近日更爆出中共利用科技進行各種間諜活動，中美磨擦不斷升級，由中港資本市場下滑帶動的樓價跌浪可能性正在上升。
土地選項缺基建支持
另外，發展局局長黃偉綸較早前出席答問大會時指出，目前新界交通基建壓力很大，再加上已規劃的古洞北、粉嶺北、洪水橋等新發展區，政府將研究若增加發展棕地，新界能否承受更多人口，還是發展東大嶼都會計劃會是更好選擇。局長言論一來為延遲發展棕地設限預先管理市民期望，二來順帶推銷東大嶼山填海計劃。
人口及基建負荷是已知問題，（前特首）梁振英在任時承諾研究發展棕地，至今還未交報告，若研究報告未有為基建提出解決方案，那只是研究再研究，無助加快發展棕地。局長言論凸顯土地諮詢的缺陷，基建規劃及落實起碼要花十年以上。點心紙的選項除了棕地外，屯門南、吐露港填海、粉嶺高爾夫球場、公私合營等無不面對區內基建負荷問題。即使選項取得共識，受制於基建，也無法落實供應。
正如本欄前期分析，人口政策、城市規劃、覓地策略、房屋政策須通盤考慮，政府斬件處理，試問長期困擾香港特區的房屋問題怎樣解決？
觀察報告錯誤引導
不經不覺，五個月的土地選項公眾諮詢已完結。專責小組應林鄭要求提交初步觀察報告。不計鳴謝及黃遠輝的簽名，報告只有六頁，前兩頁都是匯報工作進度，不痛不癢。剩餘的篇幅提及五個土地選項，除了發展棕地普遍獲得市民支持外，其餘選項包括郊野公園邊陲、公私合營發展農地儲備、私人遊樂場用地及維港以外填海等眾說紛紜，收回粉嶺高爾夫球場意見更是兩極化，但因處理數據需時，未來得及量化市民意見。報告建議政府在填海及公私合營展開下一步工作，令討論更聚焦。
小組主席黃遠輝呼籲政府在施政報告引用時避重就輕，小組將如期交全面報告，若政府不接納小組建議，須向市民交代云云。完整報告在時間上未能配合施政報告，令覓地進度拖延，這不能怪小組，只能怪政府計劃不周。
觀察報告本身亦疑點重重。報告指收回粉嶺高爾夫球場意見兩極化，卻不是以量計算，那是按甚麼基礎？莫非小組的主觀意見？依筆者所見，公私合營反對聲音響亮，亦有先發展其它選項後填海的輿論，意見亦頗兩極化，為何報告又不提出同樣評論？反之卻建議政府構思公平及透明的公私合營機制及填海選址可行性研究，豈非間接認可政府公私合營及大量填海的發展方向？施政報告又怎不「從善如流」展開下一步工作？如此就可把反對者由政策方向的爭議轉戰至細節爭議，達至轉移視線的目的。
觀察報告亦間接為保留粉嶺哥爾夫球場鋪路，最終報告大可能不會作出明確建議，將決定拋給政府。即使民意支持收回，政府亦有大條道理考慮小組提交的兩極化聲音，稱需要更多時間凝聚共識，排除選項。
有質素的建議被遺忘
既然報告無法以量分析，就要在質上取勝，提醒政府有其它選項的可能性。可惜坊間幾個具備詳細分析的建議，報告隻字未提。首先是私人農地，有前規劃署副署長大力反對公私合營，並提出私人農地租約2047年時不應續租，從而令地價趨向零。政府更進一步可以市價加溢價收回，但溢價隨時間遞減，鼓勵持有人儘早交還土地。建議既不用處理收地爭議，又不用費時構建公私營合作，避開官商勾結的指控，更不用受制發展商主導發展時間表，提出建議者深諳政府運作，絕對是有力的建議。
其次是軍事用地。有團體研究指重置及收回市區部份軍用地可釋放300公頃土地。在法理上，《基本法》第13條只列明中央人民政府負責管理香港特別行政區的防務，沒有提到土地使用。《駐軍法》第12條指名香港特區與駐軍共同劃定軍事禁區，第13條更指香港駐軍的軍事用地，經中央人民政府批准不再用於防務目的的，無償交由香港特別行政區政府處理。證明條款已留有改劃及收回土地的可能性。土地不屬香港管理，並不等同特區不能重新與中央商討軍事禁區範圍。整合軍事用地具短中期供應潛力發展，絕非政府所指的不可能發展。
再有是閒置官地。本土研究社研究發現政府有532幅超過5千呎的閒置用地，總共301公頃。當然這些土地並不一定全數適合建屋，但作為興建臨時房屋以紓緩劏房問題則具潛力，且短中期可發揮效用。
由於這些選項不在「點心紙」內，辯論安排方式亦無法讓這些建議得到合理討論，最終這些高質素的建議將被淡化。小組稱如實反映，但觀察報告已無法令人信服其有勇氣承認自身選項有漏。天馬行空的可成為選項，實際可行的卻束之高閣。
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行會成員以各種方式否定諮詢。葉劉淑儀撕掉「點心紙」以表達對諮詢方式的不滿，陳智思批評某選項非常愚蠢，任志剛間接表示欠缺土地策略大辯論並無作用。各人皆表態支持政府大量填海的建議，小組觀察報告為填海開綠燈，發展局局長為唯一有共識的棕地選項設基建之限。越來越明顯，不論諮詢結果如何，市民有否共識，覓地方式已蓋棺定論。◇
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