一線城市寫字樓租金跌 深圳空置率升18%

在大陸經濟減緩下，隨著企業不斷的撤離，一線城市寫字樓市場仍然走不出冬天，今年第一季度的數據顯示，甲級寫字樓依然面對：租金下跌、空置率上升……

界面4月17日報道，全球房地產服務商第一太平戴維斯發佈的《2019年第一季度深圳房地產市場研究報告》透露，深圳甲級寫字樓空置率環比上升0.2%至18.2%，甲級寫字樓平均租金環比下跌1.7%至每月225.8元（人民幣，下同）/平方米。

由經濟形勢導致的企業租賃需求減弱，寫字樓空置率明顯上升，從2018年下半年就已顯現，其中深圳CBD福田區表現尤為明顯。今年第一季度，福田區出現退租現象，全區淨吸納量為負1.2萬平方米。

目前市場中供過於求的現象明顯。截至第一季度末，深圳全市甲級寫字樓存量為608萬平方米，這一數據高於廣州，低於北京、上海。

第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇表示，在宏觀經濟背景下，深圳寫字樓租賃需求，尤其是中小型金融企業的租賃需求於本季度減弱。他們對經濟環境變化和經營預期由樂觀轉向保守，希望降低資金投入，以節省物業租賃成本來保持競爭力，以及有效規避預期風險。

市場下行過程中不乏極端案例，如某地標寫字樓一次性出現數萬平方米的退租現象，以及寫字樓「二房東」出現普遍性虧損，不得不收縮戰線或重新調整投資策略；同時受影響的還有聯合辦公品牌，出現關店、調整定位等情況，以應對需求的減少。

與市場現狀相呼應的是，諸多寫字樓業主採取更多優惠手段，比如降低租金、延長免租期以及提高佣金比例來換取穩定或者更高的項目出租率；也有中原地產等中介公司，推出對租客免傭的策略提高出租效率。

「金融行業進入調整期，普遍經營不善，加大了對成本的控制，造成換租、退租等現象，進而導致整體進入客方市場。」深圳中原寫字樓部董事總經理范進佳告訴界面新聞，在客方市場中，免押免傭才是符合市場的策略，中原地產對租客免傭活動將持續至年末。

4月15日，萊坊發佈最新一期上海房地產市場綜述。綜述顯示2019年第一季度甲級寫字樓租金環比下降2.1%至每天9.5元/平方米。

租賃需求持續減弱使得業主對於租金的議價空間在不斷擴大，這也成為目前市場租金明顯下跌的重要原因。

《證券時報》報道，上海「小陸家嘴」、浦東八佰伴商圈等一些地標寫字樓的部份業主、大廈招商及物業管理者透露，上海陸家嘴區域一些辦公樓2018年初的出租率超過90%，但三季度以來出租率驟降到80%左右，降幅大於10%，導致空置率升至20%甚至更多。

某台資地產經紀人士表示，像北京部份金融機構撤退那樣的情況，上海也有，但具體機構名稱不便透露。該人士表示，有的企業把原來一個樓面縮減為半個。

報道說，綜合多位受訪者的介紹來看，該區域的寫字樓租金2018年8月份以來已出現兩輪降價。儘管如此，商城路、張楊路附近寫字樓的出租率仍在下滑。

相比租賃，上海陸家嘴區域商業樓宇買賣市場也出現了多年未見的清淡景象。「這樣就很容易砍價，不少最終成交價格往往是市場價的一半甚至1/3。」上述台資地產服務機構人士說。

第一太平戴維斯發佈了2019年第一季度北京房地產市場研究報告，數據顯示，第一季度北京市平均租金為每月368元/平方米，租金指數環比降0.2%。

報告認為，第一季度北京市未有新寫字樓供應入市，市場成交及活躍度較去年四季度有所好轉，但部份租戶開始調整租賃策略，謹慎擴張，導致寫字樓市場需求減弱，租金降低。

一線城市寫字樓市場唯一有輕微改善的僅廣州一地。世邦魏理仕4日發佈的《2019年第一季度廣州房地產市場回顧與展望》顯示，2019年第一季度，廣州租金環比上升0.4%至每月169.8元/平方米；廣州空置率環比下降0.3個百分點到5.5%。

大陸經濟正面臨下滑的壓力，2018年經濟增長率6.6%，為28年來最低。在大環境下，一線城市寫字樓市場只是大陸經濟現狀的冰山一角而已。#

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