第一太平戴維斯：基金擴張帶動中環寫字樓租金第三季升6.1%

國際房地產顧問第一太平戴維斯最新發表的2026年10月香港寫字樓租賃市場報告指出，對沖基金及量化基金新一輪擴張持續帶動需求，推動中環甲級寫字樓租金按季上升6.1%，空置率由第二季的9.4%降至7.7%。全港第三季錄得約33.7萬平方呎淨吸納量，租賃需求亦由中環核心優質樓宇向其他核心地段擴散。首次公開招股市場暢旺、人才持續流入及未來新增供應有限，將為市場提供支持，惟各區復甦步伐仍有差異。

基金新租及擴充需求強勁，推動中環租賃市場收緊

2026年至今，新一輪對沖基金及量化基金租賃活動合共錄得28宗成交，涉及面積逾14.9萬平方呎，當中約79%屬新租或擴租。矚目成交包括海納國際集團承租長江集團中心二期約51,762平方呎，以及IMC Trading承租國際金融中心二期約18,349平方呎。持續新增的基金需求帶動中環租金按季上升6.1%，空置率降至7.7%，進一步提升業主的議價能力。

核心優質樓宇接近滿租，租賃需求逐步外溢

隨着國際金融中心、遮打大廈及The Henderson接近滿租，部份租戶開始考慮中環其他樓宇及其他核心商業區，以平衡地段、可供租用面積與租金成本。律師事務所、基金行政管理人及顧問公司亦隨客戶業務擴張而增加鄰近樓宇的租賃需求。第三季灣仔／銅鑼灣及尖沙咀租金分別按季上升2.8%及1.1%；九龍東及九龍西則分別下跌1.4%及0.5%，反映復甦仍以優越地段及高質素樓宇為主。

IPO活動暢旺，帶動專業服務及家族辦公室需求

2026年前三季，香港共有116家公司上市，集資總額約3,879億港元，創歷年同期新高。除上市企業本身的辦公空間需要外，上市及後續配售、併購等活動亦為投資銀行、證券經紀、律師事務所及核數師帶來業務，支持相關機構擴充在港據點。上市企業及創辦人設立家族辦公室管理資產，亦為核心區優質寫字樓增添需求。

政策及人才流入擴闊租戶基礎，教育機構成新增需求來源

報告指出，香港首個五年規劃中的「金融+」及大宗商品交易相關措施，有望帶動銀行、資產管理、貿易及專業服務機構的中長期辦公需求。另一方面，2026年上半年主要人才入境計劃合共批出約51,700宗申請，人才及其家庭來港亦衍生教育服務需求。天立教育（香港）有限公司租用紅磡中國人壽中心B座約36,400平方呎，開設全新國際教育校舍，租期五年，反映商業物業租戶組合漸趨多元。

未來供應顯著低於長期平均水平，核心區租金料續升

預計2026至2032年全港甲級寫字樓年均新增供應約73萬平方呎，僅相當於1996至2025年年均200萬平方呎的約三分之一；中環於2028至2031年間更預計沒有新增供應。按報告末頁的分區預測，第四季中環及尖沙咀核心優質寫字樓租金料升5%至7%，中環、金鐘及尖沙咀其他寫字樓料升3%至5%；香港其他地區則預計持平至下跌5%，全港甲級寫字樓整體租金料持平至上升5%。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒先生表示：「今輪寫字樓市場復甦正由基金擴張，逐步延伸至專業服務、家族辦公室及其他相關行業。IPO活動暢旺，加上『金融+』及大宗商品交易生態圈的發展，有望持續擴闊香港的寫字樓租戶基礎。未來數年新增供應顯著低於長期平均水平，將為核心區優質樓宇提供支持，但各區供需狀況不一，市場復甦仍會呈現分化。」

第一太平戴維斯董事總經理及租務部主管劉偉基先生指出：「中環優質寫字樓的可供選擇正逐步減少，新一輪基金租戶亦積極物色合適樓面，帶動需求向中環其他樓宇及鄰近核心區擴散。業主在叫租、租務優惠及續租磋商方面已轉趨進取。對有搬遷或擴充計劃的企業而言，及早評估面積需要及可供選擇，有助在租金成本、樓宇質素與業務發展之間取得平衡。」

第一太平戴維斯九龍商業樓宇租務部副資深董事姚偉明先生續指：「九龍寫字樓市場的表現仍有差異，尖沙咀第三季租金錄得輕微升幅，九龍東及九龍西則仍面對租金調整。值得留意的是，人才來港所帶動的教育需求，正為商業物業引入金融及傳統專業服務以外的租戶。隨着企業對地段、樓宇質素及成本的考量日益細緻，具交通優勢及靈活樓面選擇的項目，將更有條件爭取不同類型的租戶。」@