反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）高位反覆，最新報170.82，按周回調0.5%。分區指數除新界東上升1.17%外，港島、九龍及新界西分別下跌0.4%、1.43%及1.22%。其餘領先指數個別發展，大型單位指數回升0.05%，中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.61%及0.67%。中原經紀人指數（CSI）最新報78.95，按周回升1.81個百分點。

整體二手樓價稍作調整，但新界東仍然有力創新高，港島及新界西仍處歷史次高水平。財政預算案發表大半個月以來，癲價成交不絕於耳。有傳媒統計兩周內已越半百破頂成交，市況趨失控。會德豐Mount Nicholson一獨立屋以14億成交，創亞洲紀錄新高，呎價15.14萬，升斗市民恐怕連客廁牆壁所佔的實用面積都買不起。

樓價遠超負擔能力，需求不斷壓向樓市板塊的另一端，公屋成交亦見瘋狂。青衣長安邨一宗成交直逼五百萬，粉嶺華明邨三百多呎單位呎價達一萬，原業主持貨五年升值1.1倍，跑贏同期大市的40%。

預算案後樓價再飆

房屋問題乃重中之重，但去年林鄭施政報告除了搞一堆噱頭外並無實質增加供應，土地小組早已放風短中期供應不容樂觀，還要等今年年底才提交建議給政府考慮。財政預算案未有出招，對置業毫無幫助之餘反助投資客、公司客。

新一年土地供應可建單位減少，還有多幅超級地王應市，供應與普羅大眾無關。其餘多幅土地改劃存在變數，能否如期推出未知。公營房屋供應大幅延誤，未來十年仍欠四萬多伙。

港鐵不乏上蓋供應卻無視現時供應缺口而拖慢推出。賣地價屢創新高，連沒有土地招標之時，海航三幅地皮高價易手，變相等同高價賣地，為啟德新發展區定下新指標。發展商見回報特高，紛紛以招標方式出售單位，成交價不斷刷新紀錄。二手業主因入市門檻被各調控措施提高，不創新高不會賣樓。買家見勢色不對竭盡所能入市，免得越遲買越貴。以上種種皆蓋過股市大幅波動及預期加息的不利因素，樓價持續上升。

政府令發展商惜貨

財政司司長陳茂波上周接受網台訪問時指，某些發展商以招標方式出售少數單位，銷售手法值得關注，又指貨尾可售單位去年年底估計有9,500伙，較年初增加三千多，雖然空置率只有3%並不算高，但可針對性處理。他透露政府正研究令落成單位提早推出市場，收取空置稅是考慮範圍之列。重申租務管制並不可能云云。

空置稅並非新事物，很多樓市熾熱的城市利用空置稅作為調控手段之一，例如溫哥華早已於16年開徵2%，澳洲則針對外來買家徵收，甚至澳門今年初亦針對居留少於180日的人收取6%空置稅。香港住宅樓價全球最高，空置稅還停留在討論階段，調控措施已遠遠落後其它城市。

樓價狂升，發展商利潤已甚可觀，為何有樓不賣？原因眾多。首先是一手銷售條例形同虛設，條例雖然要求開售時提供的價單涵蓋不少於20%可售單位，但並無規定發展商要推售所有價單上的單位，首張價單之後更無任何要求，發展商自然以利潤最大化方式出售，「擠牙膏式」有利製造搶購氣氛。發展商看準政府在增加供應上無計可施，預期樓價不升也難大跌。所謂供應增多，實際上亦只及過去20年平均值，發展商有力左右實際供應，供不應求，自然有助提價。

再有政府不斷收緊按揭，卻任由發展商提供二按保證的便利，二手住宅無法提供同樣安排，變相把需求擠向一手，發展商自然盡用優勢定價。政府亦任由發展商提供稅務回贈，又是二手無法提供，把外來買家需求一併吸納。

空置稅治標不治本

通常招標出售多屬獨立屋、數千萬豪宅、特色單位等。政府增加供應方式是不斷推出貴重地皮，令這些市場大增，地王效應更令單位成為特色中的特色，發展商不以招標方式吊高來買才怪。政府提出徵收空置稅，或許會令發展商收斂一些，短期或可加快部份單位推出市場。

筆者認為空置稅有四點必須注意。其一，必須針對所有空置單位。私樓單位總量150萬，按差估署提供給土地供應小組的空置率3.8%計算，全港空置單位達5.7萬個，是發展商貨尾量的六倍。若只針對發展商貨尾，對策將失去應有效力。

其二，空置定義必須嚴謹，應把非出租非本地稅務居民持有的物業視作空置。持有兩間或以上物業的業主，必須選擇其中一間作為主要居所，其餘未出租物業視為空置。這樣就可以為釋放現有投資踏出第一步。

其三，稅率必須夠靈活性，考慮業主身份、空置時間長短、空置物業類型、整體市場空置率而收取差異化稅率。

其四，稅率必須有力改變市場行為，象徵式收取只會浪費執行資源。畢竟收取空置稅只能收短暫效應，治標而不治本，更可能鼓勵發展商進一步把發展項目差異化。發展商有太多應對方法，例如拖慢建屋進度，延遲申請開售，分開多期發展，拆分不同項目，轉讓給分公司，又或轉賣為租，以達致控制供應優化利潤。以政府差劣的執行紀錄，結果只會進一步扭曲市場。利用空置稅換取短暫的時間的同時政府應多管齊下，檢討銷售行為，消除一手競爭優勢，猛力增加供應，就連城中首富李嘉誠亦開腔呼籲增建資助房屋。

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政府策略及調控失誤給予發展商囤積居奇的特權及延遲銷售的利益。向發展商收取空置稅只能短暫治標，治本方法還是要猛增供應，多管齊下，方能修正市場秩序失衡的情況。◇

 

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