樓市 勤智 動向

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升兩周後輕微調整,最新報159.84,按周回調0.29%。分區指數個別發展,香港及九龍區分別上升0.98%及0.49%,新界東及新界西則分別回調2.86%及1.23%。其餘領先指數亦互有升跌,大型單位上升0.26%,中小型單位及大型屋苑指數則分別回調0.39%及0.33%。中原經紀人指數(CSI)最新報62.93,按周下跌1.95個百分點。

整體二手樓價輕微下跌,但新界區跌幅較大。較早前大埔白石角地皮高價成交理應支持新界東樓價,該區指數卻意外急跌,可能與成交不足或分佈有關。

                                       CCL於160水平徘徊 大型單位指數創新高      

缺大盤單幢成焦點

市況方面,近期大型新盤正在部署開售,二手高位拉鋸,市場焦點落在一手單幢盤。葵涌區內10年來唯一新盤「豐寓」,主打兩百多呎單位,發展商全數推出136個單位,超額認購三十多倍。旺角「逸新」上周開售98伙,即日沽清。兩盤實用面積明顯偏細,銷情理想有多個原因。預期租務回報3厘以上,吸引投資者繼續入市,有指投資者佔比三至四成。再有就是父母幫助子女上車。不少父母以個人經歷,親身見證有樓在手才是人生最佳保障。礙於子女收入有限,較大單位根本供不起,唯有退而求其次,接受壓縮空間,先上車再籌謀。此類需求又佔三至四成。單幢盤分散各區,客源不盡相同,沒有直接競爭,單位數量不多,只要不是開出天價,就可大幅超額認購。先前有些單幢盤反應未如理想皆因開價太高。

筆者重申,少於180呎的一手盤屬特殊板塊,需求與樓價有一定正比關係。萬一樓價調整,此類單位將首當其衝,調整幅度可比市場更大。現時入市還需考慮地緣政治風險,股票市場已有較大幅調整,若情況繼續惡化,不排除資金大舉撤出市場。通常樓市滯後股市不多於4個月,參考2015年8月大時代,樓價可於半年間直線下跌逾10%。屆時希望政府不要錯判形勢而貿然減辣。樓價跌一成只是重返年初水平,離合理可負擔仍極之遙遠。

解放軍佔地2750公頃

上期談到土地開發的大框架,先優化,繼而改劃,最後才移山填海,以盡量保留香港特色。並非絕對仍可考慮,開發時間、供應量及對現有使用者的影響、理據而開發。

事實上,優化和不涉及郊野公園改劃已可以提供大量土地。例如棕地發展,坊間已討論多時,有指總面積達1,200公頃,只是梁振英政府不斷拖延,卸任前才成立委員會統計棕地,坐失良機,林鄭月娥宜加快收地整合及重置。當填平船灣淡水湖可得1,250公頃土地引發爭議,覓地是否真的要如此撕裂社會的方法?先看客觀數據然後再作決定。

其一,翻查立法會文件,解放軍用地佔用了逾2,750公頃土地,佔地遍佈港九新界。較大面積的包括青山練靶場、石崗、赤柱、昂船洲等,當中亦不乏市區大型地皮,包括尖沙咀槍會山、九龍塘、中環添馬艦及金鐘等。

主權移交前英國肩負國防且位處頗遠,96年年底駐港英軍還不足兩千。按官方數字,現時駐港解放軍人數6千。香港因陸地已被中國包圍,即其主要職責是海空防衛。海防策略上,只要把手進入香港水域,在萬山群島、擔桿水域及大鵬灣進駐已絕對足夠。空防上,石崗亦不能升降戰機,只能靠深圳。在中環,九龍市中心設軍事基地亦毫無必要。青山靶場亦不足作大型演練,東莞亦已設有大型訓練場地。駐港解放軍用地絕對有條件重新部署,既不影響防衛,又可騰出大量空間,對香港市民亦毫無影響。先前亦有建制派立法會議員提出收回部份解放軍用地,相信大部份市民亦會贊成。既然政府在「一地兩檢」如此「尊重」民意,社會應凝聚力量施壓香港政府向中央提出。

道路及私人會所空間多

其二,按審計署公佈數字,政府以短租形式租給私人會所的土地佔430公頃,單是粉嶺高爾夫球場佔地170多公頃,連同毗鄰的馬會會所,總面積近200公頃,足夠起20萬伙公營房屋單位。

既然高鐵不消50分鐘到廣州,未來還有港珠澳大橋,在大灣區內更好的會所及哥爾夫球場多的是,往反亦不用一小時,相信這些使用會所的權貴不會反對中港融合,收回土地對絕大部份市民亦毫無影響,政府按契約收地亦易如反掌。政府既然在橫洲發展上「先易後難」,為何不按同樣原則收回上述私人會所土地?

再有,位於市區的大型私人會所為數亦不少,單是港島掃桿埔、跑馬地及銅鑼灣道一帶,未計馬會已經有5個私人會所,總面積較維園更大。政府除了收回外,若找到合適的郊野公園邊陲綠化地亦可考慮會所換地,既可作緩衝,免得郊野公園旁就大廈林立,會所又可擁有較佳環境。

其三,道路及基建佔4千多公頃土地,以往的平面設計極為浪費空間,例如青嶼幹線、東區海底隧道、大欖隧道收費廣場,落馬洲及文錦渡口岸,港鐵杏花邨及八鄉車廠等,佔地極多但上蓋完全未有發展。政府見縫插針,市區數百平方米地皮亦不肯放過,卻不去研究如何在這些已有完善基建配套的地點加建。即使不能興建住宅亦可考慮其它用途,例如政府機構或工業等,搬遷後就可騰出現有土地作改劃用途。

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從上述可見,若香港政府能把棕地、解放軍用地、私人會所、主要幹線收費廣場及口岸的四分之一土地合理地利用,面積已大於填平整個船灣淡水湖,且對廣大市民影響少之又少。若政府一意孤行開發郊野公園或填海,必須清楚向公眾交代理據,否則民怨只會越積越深,而終有一日大爆發。◇