反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報174.37，按周再跌0.21%。分區指數個別發展，九龍區輕微上升0.03%，新界西反彈1.09%，港島及新界東則分別再跌0.13%及2%。其餘領先指數亦全線再調整，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.37%、0.18%及0.11%。中原代理人指數(CSI)最新報40.97，按周回升0.74個百分點。
二手樓價連跌13周累積跌幅7.5%。新界東連跌17周且跌勢轉急，從高位累積跌幅達13.3%，成為表現最差的指數。中小型單位指數亦連跌17周，累跌8%。九龍區連續兩周靠穩。大型單位抗跌力較強，高位累計跌幅6.5%，跑贏其它指數。銀行估價指數CVI上周跌至2.86歷史新低，預期樓價調整持續。
上月份二手成交不足2,000宗，創近3年新低。一手則集中於觀塘凱匯，經多輪加價加推後，折實呎價已貼近兩萬，銷情依然理想。中國海外位於大埔山塘路大型項目天鑽已上載樓書，相信短期內推出價單及銷售安排，該盤應是今年首個開售的樓盤，對後市亦有一定指標作用。
減少供應一步到位
另外，政府公佈18/19財政年度最後一季將推出四幅地皮，令全年推出的土地作私宅供應不足1.4萬伙，距離政府定立的每年供應1.8萬伙目標相去甚遠。發展局局長黃偉綸解釋有部份土地撥作資助房屋發展，推地減少反映修改後的長策公私營七三分配云云。
筆者不反對增加公營房屋。事實上，提升公營房屋比例能有效遏止樓價上升及穩定樓市，但局長解釋則非常牽強。公營房屋缺口龐大，政府連五五比也做不到，把土地撥作資助房屋發展只是填補缺口，七三比例亦只是剛剛推出，政府不能把以往改作資助房屋土地視為符合新策略的要求。政府增加供應未夠積極，減少供應卻一步到位，令人懷疑行為是否在托市？是否政府已無地可推？多推幾幅土地有何壞處？令人更擔心的是私樓發展快，公營房屋建築進度緩慢，此消彼長，結果將整體供應延後，甚至可能出現斷層。如何達致七三比例，香港特區急需要一個清晰藍圖，而不是單單一個指標，任由政府解讀及引用。
利率見頂支持樓價
新年伊始，市民最關心的仍是樓市走勢。18年第四季樓市明顯進入調整期，踏入19年樓市何去何從？
先從宏觀經濟說起。去年同期，全球50國經濟同時加速增長，環球一片好景，不料年中爆發中美貿易戰「黑天鵝」事件而氣氛急轉。雖然中美於G20峰會達成90日暫時停火協議，能否達成互利的協議難料，即使達成協議落實執行將是另一問題。筆者認為貿易戰已明顯升級至意識形態層面，相信這全球兩大經濟體磨擦短中期難以解決，拖累全球經濟增長。歐盟19年亦不好過，第一波將會是英國硬脫鉤的風險，意大利、希臘等債務問題從未解決，拖累歐元區經濟表現。
特區開放型經濟體，在如此大環境難獨善其身，經濟表現將遜於18年。全球經濟被單一事件主導而充滿不確定性，但只要不是爆出金融海嘯等「黑天鵝」事件，經濟增長正負1%對特區樓價影響有限，因為香港樓價早已與經濟完全脫軌，經濟並非主宰住宅樓價的因素。
19年將會有一較明顯的趨勢就是利率。所謂利率正常化是指利率回到歷史平均水平，可是利率與經濟增長有一定正比關係，美國已不可能重拾70至90年代的經濟增長速度，利率中值回歸可能性甚低。利率是對付通脹的手段之一，通脹因網購盛行而受壓。18年美國以取代沙特阿拉伯成為全球最大產油國，原油供應比想像中多，石油出口國組成員各懷鬼胎，難以協調減產，通脹的重要因素之一的油價難重拾升軌。多年來低息環境令信貸極速膨脹從而支持經濟增長，但這種非有機式的增長模式逆轉帶來重大衝擊，意味連續加息各國皆不願承受。
筆者預期利率於19年見頂，訊息足以令市場再次相信利率長期維持低水平，令特區固定資產價格回穩。但受制於整體經濟下行壓力影響，反彈卻乏力。
供求及調控難有突破
特區內部因素難以令樓價持續調整。影響樓價的因素不外乎是供應、需求及調控措施。供應難有令市民信服的突破。土地大辯論諮詢結果出爐，聲稱得出3,000多公頃土地，實際上未來10年潛在可增加的土地只有300公頃左右，所謂棕地早已有共識，只是政府執行乏力，因應粉嶺高球場發展有重置的條件，棕地佔用者勢必反彈，要求先重置後發展而拖慢進度。高球場只建議局部發展，供應有限，還要等私人遊樂場用地檢討報告，合營發展私人農地化主動作被動。諮詢過後更顯得短中期供應政府已江郎才盡。其餘8個長遠供應計存在的不確定性，時間太長遠亦難對短中期樓價構成影響。
整體供應無法突破，改變供應結構是手段之一。去年年底，政府宣佈把長策資助房屋比例由六成增至七成，理論上有助壓低私人住宅樓價。可是指標歸指標，沒有清晰的藍圖，沒有人需要問責，結果將一如以往，六四未能達標，七三何如？未來四五年資助房屋供應基本上已經定案，即使改變比例，真正發揮效用讓市民感受到有實質增加恐怕是5年之後。
需求增加來自人口政策，一是單程證配額，一是各項輸入專才計劃。人口配額受中共操控，政府絕對沒有勇氣提出修改。其餘輸入政策，為了方便中共全面掌控香港，正不斷擴大。
本欄早已分析，需求增長高峰就是18年前後幾年，供應偏偏就先低後高，時間錯配。19年仍是需求增長高峰期，需求增長為樓價提供一定支持。調控措施方面，樓價離合理可負擔能力極遠，筆者認為政府根本沒有條件減辣。調控措施漏洞甚多，與西方國家比較，手段亦不全面，限制外來買家亦不夠辣，市場扭曲被一手主導，但相信政府無視現行調控機制問題而繼續執行。
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總括而言，經濟表現於19年轉差，但同時令利率見頂，後者對特區住宅樓價影響甚於前者。在供應不足，需求錯配下，整體樓價難以出現較大調整。參考16年的調整浪及近期一手新盤定位，可能還有8%至10%下行空間，然後少幅反彈數個百分點。是否如此？年終揭曉。◇
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