反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報174.37,按周再跌0.21%。分區指數個別發展,九龍區輕微上升0.03%,新界西反彈1.09%,港島及新界東則分別再跌0.13%及2%。其餘領先指數亦全線再調整,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.37%、0.18%及0.11%。中原代理人指數(CSI)最新報40.97,按周回升0.74個百分點。

二手樓價連跌13周累積跌幅7.5%。新界東連跌17周且跌勢轉急,從高位累積跌幅達13.3%,成為表現最差的指數。中小型單位指數亦連跌17周,累跌8%。九龍區連續兩周靠穩。大型單位抗跌力較強,高位累計跌幅6.5%,跑贏其它指數。銀行估價指數CVI上周跌至2.86歷史新低,預期樓價調整持續。

上月份二手成交不足2,000宗,創近3年新低。一手則集中於觀塘凱匯,經多輪加價加推後,折實呎價已貼近兩萬,銷情依然理想。中國海外位於大埔山塘路大型項目天鑽已上載樓書,相信短期內推出價單及銷售安排,該盤應是今年首個開售的樓盤,對後市亦有一定指標作用。

減少供應一步到位

另外,政府公佈18/19財政年度最後一季將推出四幅地皮,令全年推出的土地作私宅供應不足1.4萬伙,距離政府定立的每年供應1.8萬伙目標相去甚遠。發展局局長黃偉綸解釋有部份土地撥作資助房屋發展,推地減少反映修改後的長策公私營七三分配云云。

圖為粉嶺高爾夫球場。(大紀元資料圖片)
圖為粉嶺高爾夫球場。(大紀元資料圖片)

筆者不反對增加公營房屋。事實上,提升公營房屋比例能有效遏止樓價上升及穩定樓市,但局長解釋則非常牽強。公營房屋缺口龐大,政府連五五比也做不到,把土地撥作資助房屋發展只是填補缺口,七三比例亦只是剛剛推出,政府不能把以往改作資助房屋土地視為符合新策略的要求。政府增加供應未夠積極,減少供應卻一步到位,令人懷疑行為是否在托市?是否政府已無地可推?多推幾幅土地有何壞處?令人更擔心的是私樓發展快,公營房屋建築進度緩慢,此消彼長,結果將整體供應延後,甚至可能出現斷層。如何達致七三比例,香港特區急需要一個清晰藍圖,而不是單單一個指標,任由政府解讀及引用。

利率見頂支持樓價

新年伊始,市民最關心的仍是樓市走勢。18年第四季樓市明顯進入調整期,踏入19年樓市何去何從?

先從宏觀經濟說起。去年同期,全球50國經濟同時加速增長,環球一片好景,不料年中爆發中美貿易戰「黑天鵝」事件而氣氛急轉。雖然中美於G20峰會達成90日暫時停火協議,能否達成互利的協議難料,即使達成協議落實執行將是另一問題。筆者認為貿易戰已明顯升級至意識形態層面,相信這全球兩大經濟體磨擦短中期難以解決,拖累全球經濟增長。歐盟19年亦不好過,第一波將會是英國硬脫鉤的風險,意大利、希臘等債務問題從未解決,拖累歐元區經濟表現。

特區開放型經濟體,在如此大環境難獨善其身,經濟表現將遜於18年。全球經濟被單一事件主導而充滿不確定性,但只要不是爆出金融海嘯等「黑天鵝」事件,經濟增長正負1%對特區樓價影響有限,因為香港樓價早已與經濟完全脫軌,經濟並非主宰住宅樓價的因素。

發展局局長黃偉綸。(大紀元資料圖片)
發展局局長黃偉綸。(大紀元資料圖片)

19年將會有一較明顯的趨勢就是利率。所謂利率正常化是指利率回到歷史平均水平,可是利率與經濟增長有一定正比關係,美國已不可能重拾70至90年代的經濟增長速度,利率中值回歸可能性甚低。利率是對付通脹的手段之一,通脹因網購盛行而受壓。18年美國以取代沙特阿拉伯成為全球最大產油國,原油供應比想像中多,石油出口國組成員各懷鬼胎,難以協調減產,通脹的重要因素之一的油價難重拾升軌。多年來低息環境令信貸極速膨脹從而支持經濟增長,但這種非有機式的增長模式逆轉帶來重大衝擊,意味連續加息各國皆不願承受。

筆者預期利率於19年見頂,訊息足以令市場再次相信利率長期維持低水平,令特區固定資產價格回穩。但受制於整體經濟下行壓力影響,反彈卻乏力。

供求及調控難有突破

特區內部因素難以令樓價持續調整。影響樓價的因素不外乎是供應、需求及調控措施。供應難有令市民信服的突破。土地大辯論諮詢結果出爐,聲稱得出3,000多公頃土地,實際上未來10年潛在可增加的土地只有300公頃左右,所謂棕地早已有共識,只是政府執行乏力,因應粉嶺高球場發展有重置的條件,棕地佔用者勢必反彈,要求先重置後發展而拖慢進度。高球場只建議局部發展,供應有限,還要等私人遊樂場用地檢討報告,合營發展私人農地化主動作被動。諮詢過後更顯得短中期供應政府已江郎才盡。其餘8個長遠供應計存在的不確定性,時間太長遠亦難對短中期樓價構成影響。

整體供應無法突破,改變供應結構是手段之一。去年年底,政府宣佈把長策資助房屋比例由六成增至七成,理論上有助壓低私人住宅樓價。可是指標歸指標,沒有清晰的藍圖,沒有人需要問責,結果將一如以往,六四未能達標,七三何如?未來四五年資助房屋供應基本上已經定案,即使改變比例,真正發揮效用讓市民感受到有實質增加恐怕是5年之後。

需求增加來自人口政策,一是單程證配額,一是各項輸入專才計劃。人口配額受中共操控,政府絕對沒有勇氣提出修改。其餘輸入政策,為了方便中共全面掌控香港,正不斷擴大。

本欄早已分析,需求增長高峰就是18年前後幾年,供應偏偏就先低後高,時間錯配。19年仍是需求增長高峰期,需求增長為樓價提供一定支持。調控措施方面,樓價離合理可負擔能力極遠,筆者認為政府根本沒有條件減辣。調控措施漏洞甚多,與西方國家比較,手段亦不全面,限制外來買家亦不夠辣,市場扭曲被一手主導,但相信政府無視現行調控機制問題而繼續執行。

※※※ ※※※ ※※※

總括而言,經濟表現於19年轉差,但同時令利率見頂,後者對特區住宅樓價影響甚於前者。在供應不足,需求錯配下,整體樓價難以出現較大調整。參考16年的調整浪及近期一手新盤定位,可能還有8%至10%下行空間,然後少幅反彈數個百分點。是否如此?年終揭曉。◇